基本操作模式
房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并必须向保险公司购买房贷保险，将银行作为保险第一受益人。最后，银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。房贷险经过数年的变迁，其内涵也在不断变化。目前的房贷险保险责任包括房屋保险和还贷保证保险。
房贷险条款规定：被保险人为《个人住房抵押借款合同》项下的借款个人，也即凡符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》有关规定，向商业银行申请住房抵押贷款用于个人居住的借款个人均可参加本保险。
保险财产指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋，但被保险人购房后装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产等，均不属于本保险合同的保险财产范围。
房贷险保险责任分为财产损失保险责任和还贷保证保险责压两项。
(一)财产损失保险责任为3种：由于下列原因造成保险财产的直接损失：1.火灾、爆炸;2.暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷;3.空巾运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。
(二)还贷保证保险责任：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，致使丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷责任的，由保险人承担被保险人出险当时《个人住房抵押借款合同》项下贷款余额的全部或部分还贷责任。
简单的说，房贷险的保险责任就是：当被保险房屋冈自然灾害或意外事故发生损毁，或房贷者因意外伤害事故失去经济来源而无力还贷时，即由保险公耐代为还贷。
办理房贷险中的注意事项
1.购房者可以自愿购买房贷险。房贷险可以有效降低银行贷款风险，但由于日前房贷市场竞争不断加剧，同时也为了减轻购房者的瓜，近一步赢得市场份额，很多银行开始放弃强制购房者投保指定的保险公司，允许购房者自愿投保。因此，购房者可以自主选择投保的保险公司，以更合理的价格求得保障。
2.以贷款金额作为保险金额。一些银行要求购房者完全按照房销售价格投保，但实际上，银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，消费者不必为自己已经支付的钱再买保险。
3.提前还贷退保不合算。当央行提高贷款利率时，会有很多有偿还能力的购房者选择了提前还贷，他们得知可以把房贷险退保后，又急匆匆办退保手续，而保险公司在退保时将扣除到期保费和经背成本等费用，贷款人最后获得的退保保赞实际并’没有多少。这样的话，购房者(贷款人)提前退保不仅退保保费所得尤儿，旦房屋出险，又会落得无保险保障的境地。
4.提前还贷时最好选择变更受益人，延续保障。房贷险投保时之所以约定贷款银行是第一受益人，是因为债务人(贷款者、购房人)在贷款期间，对其房屋只具有使用权，而不具街完全占有权，因此作为债权人的银行，就有主张成为保险受益人的权利。但被保险人还清贷款后，已具备对标的房屋的完全占有权，此时可以向保险公司申请变更受益人，以被保险人(购房者)作为受益人。
此外，作为房贷险而言，贷款时间越长，费率就越低。与保障基本相同的一年期房屋保险的费率相比，投保人选择变更受益人的方式继续保险还是相当合算的，每年能在保费上节省几十至几百元。同样，保险公司也希望通过灵活的投保方式来留住更多的客户。
不管按揭买房者的贷款是否已经还清，火灾、管道破裂等风险却是随时可能发生的，因此建议购房者(贷款人)在还清贷款的情况下不要简单地退保，住房对很多人来说足最重要的家庭财产，因此投资一些保费在房屋保险上，还是非常必要的。
不应忽视房贷险
专家提醒贷款买房者，要考虑还贷风险，可选择房贷险，但要注意看清拒赔条款。
房贷险，全称为“个人抵押商品住房保险”，通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险打包组成。
财产损失保险责任，是指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋如果出现因火灾、暴风、洪水等自然灾害(地震除外)发生损毁的，保险公司将根据保险合同约定进行理赔。
还贷保证保险责任，是指被保险人(即购房人)在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，由保险公司根据约定的偿付比例，承担借款余额的还贷责任。
2006年以前，房贷险曾是商业银行审批房贷时的标准配置。因为出险率极低，免责条款争议较大，遭到大多数贷款购房者的强烈抵制。2007年，商业银行全部取消强制房贷险，转而让贷款人自愿购买。
由于酒店式公寓、商铺等商业用房的还贷风险大于普通住房，出于风险控制的考虑，部分银行保留了对这部分按揭贷款的财产险强制购买要求。
专家表示，对于一两百万元的房贷来说，保费不过几千元。对购房者来说，不买房贷险，省下的钱并不多，可万一遇到意外事故，又没保险保障，家人就将背上沉重的负担，因此应该考虑还贷风险，不要忽视保险保障。
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保险知识汇总，房贷险投保要注意
提前还贷
去年11月19日，李先生把自己花了32.79万元购买的房子转手，并提前还清银行的贷款。由于自己疏忽，他并没有及时去保险公司退回按揭保险费。岂料，今年3月，当李先生意识到自己的失误并从保险公司拿到“退保费”时，不禁大吃一惊：原来的保费是3936元，保期20年，现在才过了一年，保险公司就扣了1080元，只退回2856元。
吃惊吗？吃惊的是贷款人而已，保险公司明白着呢。4月6日《羊城晚报》的一篇报道就足以说明问题，报道中说，由于房贷险投保一般是由贷款银行直接指定保险公司，贷款购房者根本没有选择保险公司的权利，哪家保险公司给的回扣高，银行就把业务交给哪家。于是，保险公司交给银行的手续费高达30％多甚至40％。而且不管会不会退前退保，这笔手续费难以追回。
由于贷款利率提高引发了提前还贷，进而出现退保。这就把保险公司弄了个措手不及，如果正常给保户退保，自己这方面的收入会直线下降不算，最麻烦的还是因为已经给了银行大笔回扣而造成的亏损，好在还可以在退保公式上做文章。中国保监会对房贷险退保公式的制定尚无统一格式，我国目前实行报备制，即各保险公司的总公司根据自己的经营状况、风险预测等因素精算出退保公式，然后到中国保监会备案。经中国保监会审查，认为公式合理，那么就可以执行。
而退保手续费也一样，尽管《保险法》第38条规定：“……保险责任开始后，保险人可以收取自保险责任开始之日到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还保险人。”哪来的退保手续费一说？
房贷提前还贷，有的银行已经开始收手续费了，但交了手续费也不算完，到保险公司退保时，他们还要狠狠地宰上你一刀。
保险知识，房贷险不能保车贷
秦女士的丈夫张先生因职务需要，打算买一辆汽车，由于手头并不宽裕，于是向银行申请了抵押贷款。2003年12月9日，张先生与交通银行上海分行签订了《个人借款合同》和《个人借款抵押合同》，向该行申请16万元的住房抵押消费贷款，其用途是购车。根据《个人借款抵押合同》的约定，须办理抵押物的全额财产保险。因此，张先生购买了银行指定的《上海个人抵押住房综合保险单》并且交了保险费。而天安保险股份有限公司亦在核保之后签发保单，并开具发票。
2004年3月22日，张先生不幸发生交通事故，经抢救无效死亡。已经下岗的秦女士彻底失去了经济来源。因无力偿还15万元的购车贷款，银行多次催讨还款，并称将收回抵押的房屋。
此时，秦女士想到了丈夫在贷款时曾经买过保险。秦发现双方在保险合同上约定：被保险人因遭受意外事故所致死亡或伤残，保险人按出险当时借款余额100％比例给予偿付。但秦女士在申请理赔时却遭到天安保险公司的严辞拒绝。
天安保险称，根据上海个人抵押住房综合保险条款，张先生并不是住房抵押借款合同的借款人，因为其抵押房产的目的不是买房，而是购车，因此保险公司不能理赔。并且，核发保险单在张先生与银行签订借款合同之前，保险公司并不清楚被保险人与银行签订借款合同的详情，被保险人也未明确告知其贷款为消费性购车贷款。
但是秦女士认为，其丈夫依据银行给付的保险单投保，因为不是专业人士，所以对保险合同的具体内容并不了解。既然这是保险公司核保后签发的保单，至少说明保险公司知道原告申请的是消费贷款，用于购买车辆，而不是房屋。照此推理，秦女士认为天安保险公司在签发保单时应视为同意变更保险对象。
但法院最终没有支持秦女士的诉讼请求。法官点评：
秦女士在庭审中辩解说，《上海个人抵押住房综合保险单》是保险公司提供的格式条款，其中并未限定抵押住房的用途，也未将住房抵押方式、用途排除在保险合同之外。但是这一理由不能成立，根据《上海个人抵押住房综合保险条款》和央行的《个人住房贷款管理办法》，房贷险只能适用于为购买普通住房而向银行抵押贷款的自然人。
房贷险投保 “自主”有看头_保险知识
近段时期，关于房贷险的争论可说是没停止过。有人说房贷险不应该强制捆绑销售，这对消费者有失公允；也有人说目前房贷险出险率低，可以调整费率或消费者不必购买；还有人说房贷险的第一受益人是银行为什么要消费者“买单”……因此，建议取消强制房贷险的声音就不绝于耳。
就在外界对房贷险争论不休时，工行、建行、兴业银行等一些商业银行纷纷调整房贷政策，把是否购买房贷险的决定权交还给了消费者。但从目前的实际情况看，选择购买房贷险的人是越来越少了。我们不禁要问一句，难道房贷险就这样离我们慢慢远去了。
房贷险可以自主选择
目前，部分商业银行对房贷政策做出了调整。中国工商银行日前就决定是否购买房贷险将不再是申请房屋抵押贷款的放贷条件之一。而兴业银行、建设银行等则推出可由购房者自主选择是否购买房贷险的“直客式”房贷，把购买房贷险的主动权交给了购房者。
据工商银行四川省分行营业部刘先生介绍，目前客户到工行办理房屋抵押贷款时可以自主选择购买房贷险。但购房者只能通过一是与银行有协议的房地产开发商所开发的房子办理房屋抵押按揭贷款。二是购房者通过担保公司提供担保也可获得房屋抵押贷款。
房贷险究竟保什么
那么，在房贷险可以自主选择的同时，它又能给购房者带来那些保障呢？
据了解，个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，是一种保证保险。目前我国的产险公司几乎都开展了此项保险业务，大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。其中抵押物财产保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；而贷款信用保险则是为防范购房人因人身意外或失业时无法偿还贷款的风险，一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。
房贷险不能走“单行道”
按理说，“房贷险”无论是保障范围，还是保障目的，对购房者来说还是能起到一定的化解风险作用，可为什么大多数购房者选择放弃购买呢？
据了解，部分购房者对房贷险产生抵触情绪，一是因为房贷险有强制性，在操作中往往由银行来指定保险公司。其次，对于房贷险中的“贷款信用保险”存在一定的争议，因为当购房者无力继续偿还房屋贷款时，受益的是银行而掏钱的却是购房者。另外，记者在采访中还发现，除了以上两方面原因外，购房者想节省房贷险保费也造成不愿购买房贷险的原因之一。
正准备在成都购买房子的李小姐告诉记者，其实对于房贷险她还是愿意购买的，毕竟给自己的家一份保障还是不错的。可是，在与银行签订的按揭贷款合同时，已经给了一笔担保费用了，而且房屋出险机率较低，能节省一部分保费也是可以。“如果可以不交担保费，只选择购买房贷险，就好了。”
对此，一位不愿透露姓名的银行人士告诉记者，其实银行把购买房贷险的自主权交给购房者就是对“保险自愿”原则的体现。虽然要求购房者购买房贷险或缴纳一定的担保费，都是出于降低自身放贷风险的目的。但是银行在选择与担保公司，还是保险公司合作时，却更愿偏重于前者。他告诉记者，银行与担保公司合作，担保公司会在银行存入一定的“保证金”，而且担保费是一次缴清，不退还的，不存在如房贷险退保的情况发生。而银行与保险公司合作，如果发生购房者无力继续支付房贷款时，保险公司往往会找各种理由延迟或拒绝承担责任。就如前几年停办的“车贷险”一样，如果保险公司一旦“卡壳”，银行的损失就无法估计了。
房贷险，房贷险受益人基本写为银行 提前还贷剩余保费可转其它险种
“2007年前，房贷险受益人都被强制写为银行”，提前还贷剩余保费转其它险种划算
房贷保险全称“个人抵押贷款房屋综合保险”，购房者向银行申请贷款时，银行为防范信贷风险曾强行要求贷款人必须购买的保险。
即使购房者在买房时一次性支付过这笔保险费，仍有很多人不知道自己投保过房贷险。“只记得当时要交很多杂七杂八的费用，具体包括哪些钱已经记不起来了。”肖云告诉记者。
与此相应的是更少人明白，从银行渠道投保房贷险，受益人基本被写为银行而非购房者本人。
房贷险受益人模糊
在北京生活多年的肖云，2005年在二环附近贷款买了套房子，在招商银行申请贷款，每月还贷1800元左右。
知道房贷险后，肖云致电当时给自己办理房贷的银行工作人员询问相关细节，对方表示，“当时是强制购房人投保了房贷险，由银行一次性代收全部保险费用。”
“房贷险保单正本目前还在银行，在还清贷款之前，买房人只保留保险单的副本以及缴纳保费发票。”工作人员解释为什么部分人不是很了解房贷险的情况。
对于房贷险受益人的问题，银行工作人员也并不避讳，“2006、2007年以前，房贷险受益人基本都被强制地写为银行。”
肖云对于这一回答感到有些气愤，认为自己出钱投保，受益人没理由为银行。
央行1998年颁布《个人住房贷款管理办法》，之后房贷险的强制投保制度一直延续到2006年左右，而银行为规避贷款风险，通常把银行作为保单受益人。
对于受益人问题，银行工作人员表示，“银行这么做也是为了防止发生风险时，购房者无力还贷。”
“那我现在能把受益人改为自己吗？”肖云问道。
银行方面表示购房者要想让受益人改为自己，只有通过退保再重新签订保单方式。但对方进一步表示，“购房者还清银行贷款前，是不能退保的。”
这意味着房主只有在还清房贷后才能将已经签订的房屋财产保险受益人变成自己，对此肖云认为银行方面太过“霸道”。
面对肖云的质疑，银行方面认为强制成为保单受益人是防范风险的正当举措，“银行只是为了保证贷款安全，而且一旦发生风险对于保险公司赔付的费用，银行方面只保留未还清贷款部分。”
提前还贷剩余保费转其它险种更划算
对于肖云的情况，如果还清房贷后退保，保险公司对房贷险退保收取一定比例的手续费和违约金，以支付投保期间及退保后的保单运行成本，这对于投保人来说，不仅不能全额拿回剩余保费，收取的手续费也显然偏高。
业内人士建议，如果还贷提前完成，购房者并不用急于退保，剩余保费不妨转成其他险种，同样能为房屋财产安全提供保障。
2006年以后，各家银行由于房贷竞争压力，基本都已经取消了强制购买房贷险的行为。
“强制投保制度取消以后，房贷险购买的比例很低。”北京市西城区某商业银行个贷经理告诉记者。
这样一来，一方面是减轻了购房人的负担，另一方面其实也让房屋财产处于没有保障的状况。
然而上海“11·15”特大火灾等事件警示着贷款买房者，彻底放弃房贷险并不是明智的行为。
房贷险通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险组成。财产损失保险责任，是指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋如果出现因火灾、暴风、洪水等自然灾害(地震除外)发生损毁的，保险公司将根据保险合同约定进行理赔。
还贷保证保险责任，是指购房人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，由保险公司根据约定的偿付比例，承担借款余额的还贷责任。
两方面保险责任，对于贷款买房者来说都十分必要，如果贷款购房时没有投保房贷险，后来自己单独买一份家庭财产保险也未尝不可。
当然，为仍在还贷的房屋产权投保，有些细节值得留意。比如对于受益人方面的规定，自行购买家财险，受益人则完全由投保人决定而不受银行的影响。
“即使没还清贷款，受益人也并非只能写成银行。网上投保家财险后，一旦房屋发生风险，保险金一般是直接赔付给房屋产权所有人的。”中国平安工作人员告诉记者。
