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目前有的银行在实际操作中早已提高首套房贷门槛，首套房贷悄然提高门槛，究竟是调控力度的再次升级还是差别化利率政策力度的削弱，正常的房产消费需求会因此受到影响。
近日，杭州、广州、上海等国内多个城市传来银行首套房贷首付比例及利率上调的消息。建设银行已经证实其浙江分行将首套房首付比例提高至四成，农业银行浙江分行有调整首套房贷利率的计划。回顾过去的一年，虽然对房地产信贷政策的调控主要集中在以二套房为主的投资、投机性需求上，但不少商业银行对于首套房贷的收紧也在悄悄地进行。在北京、上海、深圳等房地产一线城市，先是首套房贷利率优惠从７折调至８．５折，后来干脆直接取消了首套房贷利率优惠政策，而近日多地更是传来了首套房贷首付比例及利率上调的消息。
虽然，银监会相关负责人５日强调，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成、贷款不低于基准利率的１．１倍的监管要求没有改变，但就在几天后，建设银行相关负责人表示，该行浙江分行确已将首套房贷首付上调至四成。建行强调这并不是全国范围内调整，总行仍要求各级分行首套房贷执行不低于三成的首付款比例标准，但考虑到不同客户的风险情况、首付比例、信用等因素，分行可根据自身经营和市场情况，对当地房贷进行细化和差别化调整。
农行相关负责人表示，目前总行对于首套房和二套房的首付标准没有改变，“农行浙江分行目前首套房首付比例并没有发生变化，但准备调整利率水平，在基准利率上略有上浮，上浮空间未定”。
中信银行杭州分行相关负责人透露说，银行各分支机构实际提高首套房首付比例不一样，有的地方可能高达四五成，而贷款利率也肯定打不了７折。“每个支行因各地情况不同而稍有分别，但几乎可以肯定，首付三成很难批到贷款了。”
浦发银行深圳分行相关工作人员表示，现在额度很紧张，首套首付三成，利率最少上浮１０％，还可能更高，主要看个人资质情况，利率最高可上调１５％-２０％。业内人士指出，今年以来，央行已经连续四次调整存款准备金率，达到了２０．５％的高位，各银行贷款额度明显趋紧，为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率，于是选择了提高房贷门槛。“商业银行以盈利为目的，当信贷额度大、钱贷不出去的时候，就对放贷给予利率优惠，当信贷趋紧时，往往就提高利率水平，以达到‘以价补量’。”
自从去年年初“国十一条”将二套房贷首付定为不低于四成后，二套房贷的首付比例随着调控力度的加大不断提高，今年年初出台的“国八条”更是明确要求将银行二套房贷首付比例上调为不低于六成，利率不低于基准利率１．１倍。然而，在对多套住房信贷政策不断收紧的同时，对于首套住房的信贷政策始终没有发生太大的变化，打击投资、投机和保护居民的合理自住需求始终是房地产信贷政策的基本宗旨。
因此，当部分银行提高了首套房的首付比例时，不少业内人士也提出疑问，在房贷首付上调至四成的情况下，首套房贷和二套房贷首付差距由原来的三成变成了两成，信贷政策的“差别化”显然被削弱了，如此调整会不会打击合理购房需求？正在浙江大学念硕士的张蕾表示，对于在读的研究生，本来看到现在薪资渐涨，对毕业后买房燃起了信心，如果首付不是很高的话，买房还不能称为天方夜谭，但是现在首付提高了，估计买房的想法起码短时间内成为空想。
一些业内人士算了一笔账，如果以房屋总价200万元计算，调整前的首付款为60万元，贷款金额140万元，按揭30年，在等额本金还款方式下，如果利率上浮至基准1.1倍，每月需多还397.77元，总利息增加了143196.66元。如果首付提高到四成，利率上浮至基准1.1倍，首付款多支付20万元，月还款额为7083.72元，每月少支付782.85元，总利息少支付8182.67元，一次性首付支付压力较大。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，限购政策影响持续，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由调控前的15.6％降至10.9％；如果信贷政策门槛提高，贷款首付和利率都处于高位，肯定会抑制自住购房者的需求。
近年来，抑制投机性住房需求，将房价降到合理水平的房地产调控政策一直都未松动，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一贯要求。在商业银行保障其自身盈利和进行风险控制的同时，如何保障合理购房需求，避免差别化信贷政策被削弱同样是个需要认真面对的问题。
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，“国八条”出台至今楼市已经显现出积极效果，但是首套房首付和利率的上调将可能抑制正常的住房消费需求，如果该做法全面铺开，再加上限购、限贷的影响，将导致有效购房需求不足，首次置业萎缩加剧，将可能使得房价突然之间暴跌，给宏观经济运行带来震动。
建行研究部高级经理赵庆明则认为，短期内，首套房首付在全国大范围上调可能性不大，可能主要针对个别此前房价上涨过快、涨幅较大的城市。“今年以来，银行对房贷采取较为审慎的措施，个别地区上调首套房首付比例及利率多出于自身防范风险考虑。”韩世同建议，国家应该全面评估当前已有国家调控政策带来的效果，应当将政策坚持下去，巩固新政带来的效果，让房价朝着合理方向慢慢降下去，避免房价突然暴跌。长期来讲，应当适当降低首套房的门槛，鼓励合理购房需求。
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延伸阅读
申根险 只承保部分国家和地区；高意外低医疗
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保险业务门槛放宽
2004年6月1日施行的《保险资产管理公司管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）第八条规定：“设立保险资产管理公司，应当至少有一家股东或者发起人为保险公司或者保险控股（集团）公司，该保险公司或者保险控股（集团）公司净资产不低于10亿元人民币；总资产不低于50亿元人民币，其中保险控股（集团）公司和经营有人寿保险业务的保险公司总资产不低于100亿元人民币。”
《通知》调整为“设立保险资产管理公司，主要发起人应当为保险集团（控股）公司或者保险公司，该保险集团（控股）公司或者保险公司应当总资产不低于100亿元人民币，保险集团（控股）公司的总资产不低于150亿元人民币”，并新增一条“偿付能力不低于150％”。
《通知》还将保险资产管理公司的注册资本最低限额，由3000万元人民币调整为1亿元人民币。
值得注意的是，《通知》调低了保险资产管理公司设立的“经营年限”门槛。《暂行规定》要求，发起设立保险资产管理公司的保险公司或者保险控股（集团）公司，应经营保险业务8年以上，而《通知》将其调整为 5年以上。这就为一些有实力的市场后进者们提供了设立资产管理公司的机会。
此外，《通知》还将有关涉及保险资产管理公司设立分支机构的规定调整为“保险资产管理公司设立子公司，从事专项资产管理业务，由中国保监会依据有关法律法规研究制定”。
至于具有独立法人资格的子公司将如何帮助保险资产管理公司开拓空间，还有待政策进一步明朗细化。
根据《通知》，保险资产管理公司的业务范围得到了拓展。
一是保险资产管理公司受托管理的资产不再局限于保险资金。《暂行规定》第三条规定：“保险资产管理公司是指经中国保监会会同有关部门批准，依法登记注册、受托管理保险资金的金融机构。”调整后的第三条规定：“保险资产管理公司是指经中国保监会会同有关部门批准，依法登记注册、受托管理保险等资金的金融机构。”这就意味着，保险资产管理公司可能获准受托管理非保险资金。
二是委托人不再局限于保险资产管理公司股东。《暂行规定》第二十九条规定，保险资产管理公司经营范围包括，“受托管理运用其股东的人民币、外币保险资金”、“受托管理运用其股东控制的保险公司的资金”等。调整后，保险资产管理公司经营范围为“受托管理委托人委托的人民币、外币资金”等，股东一词已被删除。
三是保险资产管理公司理财方式得到拓展，不再局限于传统的资金委托方式。调整后的第二十九条，对保险资产管理公司经营范围新增一项，即“开展保险资产管理产品业务”。这就为保险资产管理公司自行创新设计、发售金融产品打开了方便之门。
针对《暂行规定》第三条、第二十九条的调整，《通知》对《暂行规定》第三十四条也作出了相应的调整，将“自有资金和受托管理的保险资金”、“受托管理同一保险公司不同性质的保险资金”的表述，相应更改为“自有资金和受托管理资金”、“受托管理同一委托人不同性质的资金”。
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沪公积金房贷从严
公积金政策已经是在不断的变化中了，不论怎么改，目的都是为广大的购房者考虑，给他们带来利益的。关于二套房，三套房的规定也是国家在不断完善公积金制度。
住建部等四部门联合印发通知规范公积金房贷，促建信息共享机制防骗贷。住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》进一步收紧公积金贷款政策对使用公积金对住房的各种改变机制都有明确的规定，对投机炒房的行为给予了严厉打击。
《通知》明确，公积金贷款将不能用于购买非改善型二套房，改善型二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%。同时，公积金贷款领域首次执行差别化利率，即改善型二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
眼下，五年期以下（含五年）公积金贷款的年利率为3.50％；五年期以上公积金贷款的年利率为4.05％。根据重新调整后的公积金利率，以贷款10万元期限10年计算，上调前，二套房公积金总还款为121779.53元，月均还款为1014.83元。上调后，总还款为124105.95元，月均还款为1034.22元，总还款额上浮近3万元。对此，中国指数研究院副院长陈晟表示，公积金贷款利率首度实行差别化，是整体加息状态下的一种应对模式。此外，目前的楼市需要平抑投资，公积金贷款不再承担拉升经济的作用。
《通知》规定：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房；停止向购买非改善型二套房以及第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
也就是说，对于非改善型二套房买家，公积金贷款已经全面停止，而改善型住宅的标准则需要地方进行认定。关于改善型二套房的认定，据上海某商业银行工作人员介绍，上海当前人均住房建筑面积为34平方米，低于这个面积的家庭购买第二套房，可被视为改善型用房。
此前的10月11日，上海市公积金管理中心已下发通知，暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。第二套住房公积金个人住房贷款的首付款比例不得低于50%。
对比可知，上海早已执行的规定与此次《通知》内容基本重合。两者为数不多的区别在于，此番《通知》明确了公积金贷款领域执行差别化利率，同时敦促建立信息共享机制，以防骗贷。《通知》提出，住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。
有业内人士透露，之前商业贷款和公积金贷款的“不兼容”模式，导致一些购房者多次成功申请所谓的低息贷款。比如首套房申请纯商业贷款，可以享受首套房的低息利率，然后在购买第二套房的时候，以配偶的名义申请纯公积金贷款。此外，利用人均住房建筑面积打擦边球的也不在少数。这些现象的存在，关键是信息登记不够全面。
此次《通知》是四部门联合发布的，意味着今后在执行过程中，四部门的合作将加强，随着信息登记覆盖面的拓宽，钻贷款漏洞将不再容易。他同时指出，要进一步堵截骗贷，还要在立法上完善。
上海市公积金管理中心的工作人员说，对于购买住房的认定，目前以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房，及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员名下无成套住房登记为依据。由于此前央行刚刚进行加息，对于新通知的一些决定，将进行严格的执行，施行日之前的按照原方案执行。这样就维护了一些人的利益，把购房者的损失降到了最小。随着四部门最新通知的出炉，上海二套房公积金利率势必随之进一步提高。
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上海收紧个人房贷政策
目前房屋租金回报率甚至低于银行贷款利率。如果投资客的资金大量退出市场，房价下跌，商业地产信贷就要面临比较大的风险。这些都将是对房地产企业的重大考验。
面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示，前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。在住宅市场限购限贷后，本市的商业地产由于不限贷不限购，逐渐成为了投资客的新宠。为了遏止这股投机之风，上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示，要求严格管理商业地产信贷，只能对“现房”放贷，个人消费贷款将被禁止购买商业用房。为了应对考验，大多数房企将加快布局三、四线城市，并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。
自从上海楼市限购限贷之后，许多以前只做住宅的开发商纷纷将资金投入到了商业地产。成交数据显示，7月份上海写字楼的成交面积已达到154211平方米，同比上升了61.1%；成交均价则达到21476元每平方米，同比涨幅近40%。
上海银监局相关负责人日前表示，本市商业地产泡沫已经隐隐出现。据统计，截至6月底，本市商业地产贷款同比增加了35%，大量资金涌入又导致商业地产量价齐升、为此，上海银监局对于商业贷款采取了更严格的要求，明确叫停个人消费贷款购买商业用房。同时，还要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。而在以前，只需要结构封顶就能放贷。
业内人士透露，商业用房从结构封顶到竣工验收，最起码需要一年半到两年。这也意味着，如果顾客要贷款买房，开发商最起码要多等一年半，才能回笼卖房资金。此次上海银监局对上海商业地产风险的提示将给这批开发商的资金带来沉重的压力，开发商能否挺过这一关，不仅会波及商业地产的价格，更会最终传导到住宅市场。
在限购、限贷的紧逼之下，企业的资金链骤然收紧。临近年底，不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业，而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整，“以价换量”来回笼资金，做好御寒过冬准备。
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首套房贷利率上调
国家出台二套和三套房的相关限制政策，来限制投机炒房的行为。不过最近北京市建行发出了首套房贷款利率的上调，新一轮房地产调控效果已经显现，房价下行的可能性要远大于房价上涨的压力。
我们现有的不少制度规则不仅暗含着或依赖着传统计划的阴影，同时又不是社会利益博弈之结果，这就使得以往不少制度规则的利益倾向性十分明显，甚至于只向少数人利益的倾斜。上周末建行北京分行上调首套房贷利率的消息传出，引发了业界对房地产调控进一步收紧的热议，认为此前只针对投资投机需求的二、三套房贷给与限制，现在连刚性需求的首套房贷也不放过了。这种现象在我国各行业比较普遍，我们要辨证的看待，究其根源还是我们从制度设计与制度落实上存在问题。这也是我国现阶段不可避免的共性问题。要想真正解决。
不可否认，从佛山“限购松绑”夭折，到国务院副总理李克强近日强调“房地产调控处在关键时期”，再到住建部要求限购调整权上收中央，种种迹象表明，当前房地产调控不会放松。但是，银行自主上调首套房贷利率，提高贷款门槛，并不意味着房地产调控进一步收紧，也不能说明国家对首套房贷扶持政策转向，而是有其自身原因的。
首先，从信贷供给角度看，9 月新增人民币贷款4700 亿，无论是环比还是同比都是减少的，有人分析这主要是存款减少的原因，在这种情况下，存款减少了，用来贷款的量也就有限了，商业银行在贷款投放的选择上必然会有所取舍，提高首套房贷款门槛、减少贷款需求也在情理之中。
其次，从银行的态度来看，今年新一轮房地产调控效果已经显现，房价下行的可能性要远大于房价上涨的压力，在这种情况下，住房抵押贷款物的价值是走低的，因此，银行也改变了对于房地产市场的判断，个人房贷业务已经不再是以往各银行争抢的“优质”业务。建行的官方解释是，“按照国家政策导向，高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及风险防范情况，继续实施客户、区域差别化政策。”而且，与只有百分之七点几的房贷利率相比，银行在配置信贷资源时也会更倾向于收益相对更高、风险相对更低的其他贷款项目。
第三，从以往经验看，每年银行信贷额度都是前高后低，到年底贷款额度所剩不多，会普遍出现贷款难的现象，因此即使现在去提请贷款，到审批下来恐怕也要到年底了，甚至有可能要等到明年初新一批贷款额度下来后再发放。
此外，目前首套房贷利率上调并不出现全国“一刀切”，大多数银行对于首套房贷利率仍然执行基准利率，只是会根据个人的征信情况和可接受程度来“差别化”自主选择是否上浮利率，而且，购房人也可以比照多家银行来选择贷款行。
泓扬民族精神，民族精神是一个国家生存和发展的支柱；尽管这种在信贷额度紧张情况下的贷款门槛提高，增加了购房人的信贷成本，对刚性自主需求带来了较大影响，但是不排除在明年信贷额度较宽松时首套房贷利率再调回来的可能性。全而建设小康：经济更加发展；民主更加健全；科学更加进步；文化更加繁荣； 社会更加和谐；人民生活更加殷实。
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