时近年末，楼市库存量增加，开发商面临还贷和销售业绩的压力，可能会采取比较灵活的价格策略，以价换量。但部分龙头房企的降价行为是否会扩散至整个行业，房价下跌，还需要时间观察。如何消化库存仍是开发商需要考虑的问题。
不少经济学者都天真地认为，是房地产绑架了中国民营实体经济，把房地产打下去就可以挽救中国的实体经济。他们错了，恰恰是各种形式的垄断绑架了中国经济。别墅产品供应高峰的来临，导致期内出现了46.86万平方米的新增存量。21世纪不动产分析师表示，这一新增存量已接近去年全年新增存量水平的4.7倍，目前上海别墅市场的总存量已高达247.2平方米。从整体来看，房价出现大幅下降的可能性仍然不大，虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价，但这只是房企和项目的个别行为，反映在整体数据上仍然不是很明显。
从市场实际反馈来看，如何消化这一库存量仍是问题。上海搜房网数据监控中心提供的数据称，仅在8月8日至8月14日一周时间内，上海别墅市场56套的周成交量，有45.6%的环比跌幅；成交面积11729.66平方米，更是比前一周大幅下探51.3%。
纵观今年上半年上海别墅市场整体情况，其成交态势只是表现平稳。据上海搜房网数据监控中心统计数据，2011年上半年上海别墅共成交2809套，共计64.7万平方米，平均月成交量达401套。成交套数和成交面积方面，与2010年1~7月同期相比，分别有17.3%和18.6%的同比跌幅。自今年1月份达到676套月成交最高峰之后，上海别墅市场月成交量多在400套左右。
随着供过于求的后市预期逐渐加大，7、8月间新建别墅供应量屡创新低。据21世纪不动产上海区域中心统计，7月全月及8月1~16日期间，上海别墅市场供应面积分别为8.76万平方米和3.53万平方米，仅为去年月均供应水平的57.4%和23.1%。
不仅如此，上海搜房网数据监控中心最新统计表明，9月份上海预计推盘10个别墅项目，较8月预开盘楼盘减少1个。这意味着，今年第三季度上海别墅市场可能成为供应最低时期。
可以预期的是，面临资金重压，别墅市场中将出现实质性“降价”回笼资金的促销方式。黄漪认为，预计在以价换量的促销攻势下，上海别墅市场的价格可能继续下行。限购城市的跌幅明显大于非限购城市。数据显示，限购的40个城市跌幅为0.215%，非限购城市跌幅为0.047%。因此，还有业内人士认为，房价虽然出现下滑趋势，但是拐点并未形成。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为不存在拐点，就像股市，有涨也有跌，现在下降显示政府调控房价的政策已经初露成效。
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楼市降价成定局
针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。不过即使是这样也只有少数楼盘出现幅度稍大的降价。
房价超高，使百姓因购房背负着银行大量债务，制约了百姓拉动消费的能力。安居才能乐业，百姓因房价太高而无法稳定居住下来，使国人幸福指数快速下降。因房价高，年轻男女结婚用房，带来的家庭矛盾，道德良心退步，社会丑恶现象频频发生。楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
“从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉 。
上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。
业界人士分析，尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。
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未来房价将降价
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从宏观层面来看，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高。房地产市场的政策环境依然不会松动，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧，市场依然面临严峻的下滑态势。
日前国务院出台“国5条”，给楼市调控再次加码，要求各地进一步加强落实既有政策，进一步说明了中央打压房价的决心，在“金九银十”来临之前，事先部署以防房价再次“抬头”，形成报复性反弹。另外，“国5条”扩大限购范围，也让部分房价上涨过快的二三线城市措手不及，及早抑制了二三线城市房价过快上涨的势头。同时，再次强调了各地方政府要大力发展保障性住房，努力改善供需关系。
目前在供应上扬、需求下滑的前提之下，开发商转向悲观，打折促销力度或将加强，第三季度初房价可能会适当下降，同时三季度和四季度成交量会有所反弹，但幅度不大，应该是呈现缓慢局部上扬的态势；反之，若接下来三四季度持续低位徘徊，土地流拍等导致地方政府的资金压力增大，那么地方政府限购政策等的实际执行力度在第四季度可能会打折扣。
我们依然维持 “2011年三季度房地产市场基本平稳，四季度或将趋紧”的看法，“抑制房价过快上涨”依然是未来三四季度的市场主基调，另外在供需、价格方面的预判如下：
三季度市场供给继续增加，预计商品房新开工面积的增幅将会回落，而保障性住房建设将继续加大建设力度。开发商为回笼资金，不再观望，纷纷将手中存量出清，市场供应愈见充足。
在供应充足及打折促销到位的前提之下，市场需求或将释放。尤其是在三季度初，七八月这样的成交淡季，那时的降价形势会比较明朗，“以价换量”之后，三季度和四季度成交量将会有所上升，但升幅不大。鉴于前期市场存量依然巨大，届时一旦释放，将形成激烈的市场竞争。
预计三四季度房价将保持基本稳定，但是如果面临激烈的市场竞争，开发商开始大力度促销，折扣幅度加大，因此也不排除少数月份出现房价波动的现象。
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上海新房库存持续增长
商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积同比保持大幅增长及销售面积下滑，表明上海新房库存仍在增加。国家政策的实施使得楼市交易量急剧下滑，地产商不愿做出牺牲，好多新房只能闲置。
就中国房地产市场而言，很多人认为是限制买房的政策导致了市场的低迷，但更多的原因在于信贷政策的收紧。8月份，上海住宅用地流拍率达52%。迄今，上海全年住宅用地供应完成率不足五成。现在很多资金的实际利息又那么高，楼市的比较优势又在缩小，甚至变成了劣势。因此，限制贷款的措施，围堵资金进入楼市，才是最厉害的策略。
上海统计局公布的数据显示，今年前8月，上海市房地产开发投资1288.83亿元，同比增长6.9%，占全社会固定资产投资的47%。其中，8月份住宅开发投资同比下降8.7%。前8月，上海商品房销售面积1186万平方米，下降8.9%。其中商品住宅销售面积970万平方米，同比下滑9.2%，继续呈下降趋势。
按照目前上海每个月60万平方米的去化（销售和预定）水平计算，上海存量房去化周期长达13个月。而商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积同比保持大幅增长及销售面积下滑，表明上海新房库存仍在增加。
值得注意的是，8月上海住宅投资下滑，与近来开发企业拿地规模变小有关。今年前8月，上海共成交住宅类土地面积约599万平方米。其中，纯住宅用地180万平方米，商住用地32万平方米，动迁配套等保障性用地329万平方米。前8月，上海尚未完成全年住宅用地目标的一半。
楼盘亏本卖出白菜价，其意义是一些楼盘的买地和税收成本太高了，如果就个人而言，这些问题是市场自身能够解决的问题，但在卖地只有一家的垄断情形下，定价权在地根其实是最明显不过的道理了。信贷政策就算松动了，很多真实需要贷款的企业，可能还是贷不到款，而新增信贷落入到一些炒作资金放高利贷资金的袋子里，可能性很大。
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上海楼市开始降价
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由于楼市销量的减小，好多新房库存在增大，如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。发展到了今天，即使房价有所下降，但是下降的绝对值也不是很大。
现在很多资金的实际利息又那么高，楼市的比较优势又在缩小，甚至变成了劣势。房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。如果说8月70个大中城市房价首次环比下跌意味着大势确立，9月正式开跌则是大概率事件。正值楼市调控最严之年的最后一个楼市旺季，深入第一线探寻拐点下的楼市变局。房价涨幅回落，近期新建住房价格“停涨”。
房价真的挺不住了
史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。
楼市到了最微妙时期
在9月15日沈阳房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。更大的供给量出现在长春。统计显示，仅9月10日、11日两天，长春商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而长春8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米，新增供应套数1668套。成交套数4145套，成交面积38.14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月长春60％的销售总量。“楼市已经到了最微妙的时期，大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该业内人士表示。
开发商酝酿大幅降价
与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。
尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在北京、广州等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。更不容忽视的是，挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。纵观这一轮秋季房展会，来自北京、广州等多数城市的购房者反映，其实房价绝对值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。
目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉 。
专家预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。花样年集团总裁潘军预计，今年底或明年初房地产企业会迎来第一轮倒闭潮，并购也将越来越多。上海中高端住宅价格松动明显
“如果你是非本市户籍，又已经购买了两套房产，那不好意思，除了以公司名义外，你没有资格买房。”上海住商不动产这位业务人员这样解释“限购”的威力。“以公司名义买房又有问题，一是不能贷款，二是公司一旦注销，一定要在之前转售房产，不然等同于法人自然死亡，房产归属会出现问题。”
一手房市场上，上海房价下行趋势也已经显现。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间（截至9月20日，下同）的114个，降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价盘环比降幅多在10%以上。
世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温。截至9月20日，全市共有29.02万平米新建商品住宅成交，仅为同期供应水平的60%。
今年以来，国家房地产调控政策成效不断显现，房地产业开始了价格的浮浮沉沉，地产业开发商和国家政策相互作用下使得房价开始不稳定。政府调整资源性产品与最终产品的比价关系，完善自然资源价格形成机制，更好地发挥市场配置资源的基础性作用。销售不畅正导致上海可售房源的不断积压。上海网上房地产显示，随着社会主义市场经济的逐步建立和完善，随着国际竞争日益激烈，改革政府管理方式，构建服务型政府已成为实现行政现代化的必然选择。从公共利益出发，善于倾听民众的呼声，了解百姓的疾苦，及时解决公众的实际问题。
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