针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。不过即使是这样也只有少数楼盘出现幅度稍大的降价。
房价超高，使百姓因购房背负着银行大量债务，制约了百姓拉动消费的能力。安居才能乐业，百姓因房价太高而无法稳定居住下来，使国人幸福指数快速下降。因房价高，年轻男女结婚用房，带来的家庭矛盾，道德良心退步，社会丑恶现象频频发生。楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
“从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉 。
上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。
业界人士分析，尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。
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年初楼市行情延续
上海楼市成交再续去年年底的“翘尾”行情，截至昨晚7点上海网上房地产的数据显示，1月4日、5日、6日的三个工作日，上海新建商品房成交套数分别达到1038、1013和961套，日均成交量甚至超过了去年12月日均797套的水平。12月开始的放量行情还会延续多久、房产税何时会出台等问题都牵动着市民的神经。
成交量不减反增
“元旦后楼市成交套数不减反增，一方面说明市场对于房产税的预期依然存在，另一方面，由于元旦假期全市各房地产交易中心受理窗口关闭，不少签约量也可能是节日期间积累的。”中国房产信息集团高级分析师付琦表示，随着农历新年的日渐临近，预计本月楼市新开盘量会有所减少，下半月楼市成交量也会有所回调，春节前，楼市成交价格不会有大的波动。
去年，上海楼市的月度成交量随调控政策的出台而呈现波动。据搜房网数据监控中心统计，去年3、4月份住宅成交持续量价齐升，进入5月后，楼市成交因新“国十条”的出台而明显下降，市场观望气氛浓厚，6、7月份延续低迷。经过3个月左右的政策消化期，8月份成交量开始步入上行通道，9月份上升势头更呈扩大之势，成交量环比增幅高达84%。随着“二次调控”的出台，11月份成交面积环比骤减28%，不过12月份成交量再度上升，成为全年单月成交量最高的月份。
12月份，上海楼市供应、成交双双放量。据佑威及楼市专评网统计，全市商品住宅供应面积为156万平方米，环比11月份增加了45.79%，闵行星河湾，九龙仓玺园，绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源；商品住宅成交面积达到140万平方米，环比11月份增加了47.37%，其中成交排名第一的“保利叶城”以3.34万平方米的商品住宅供应，在不到一个月的时间内，几乎完全售罄。
“年末出现的这波翘尾行情，很大程度上受到市场对房产税预期的影响。”付琦认为，去年9月底国家有关部委出台的楼市“二次调控”政策明确“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”；10月7日的“沪十二条”也明确表示，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。这使得近期市场对房产税出台的预期日渐强烈，买卖双方希望能赶在房地产税政策出台前，尽快完成交易。由于12月份开发商加快了推盘节奏，市场上可选房源较多，也加速了购房者的入市步伐。
保障房大年启幕
2011年已经启幕，新的一年里，该不该买房，能不能投资，依然是社会关注的重点。
“高度关注政策效应、高度关注市场动向、高度重视经济变化，静观而待变，熟虑而谋动。”对此，上海易居房地产研究院分析认为，2011年不一定如同2010年是政策大年，但却是住房保障大年。随着楼市调控政策逐步由“关注价格”向“关注结构”转变，由“短期政策”向“长效机制”转变，由“行政措施”向“经济手段”转变，房价过快上涨的势头也将得到进一步遏制。
国家有关部门已经明确，今年将在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。在上海，一个包括以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房为重点的“四位一体”的住房保障体系，今年也将进一步完善。来自市房管局的最新消息显示，今年上海将继续完善廉租住房制度和运行管理机制，进一步扩大廉租住房受益面；推动全市各区（县）开展经济适用房申请供应，并积极试行租赁型经济适用住房的申请供应。公共租赁住房政策方面，将积极推进建设，形成合理规模，同时建立健全公共租赁住房建设、管理运行机制，拓宽公共租赁住房的投融资渠道。
上海中原地产董事总经理谭百强认为，由于调控政策将趋于长效，下一步投机、投资需求的进入门槛会被进一步抬高，随着投资投机需求不断挤压，预计今年楼市市场情绪将趋于缓解，交投走势有望较去年更为平稳，房价上行的步伐将继续放慢。
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未来房价将降价
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从宏观层面来看，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高。房地产市场的政策环境依然不会松动，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧，市场依然面临严峻的下滑态势。
日前国务院出台“国5条”，给楼市调控再次加码，要求各地进一步加强落实既有政策，进一步说明了中央打压房价的决心，在“金九银十”来临之前，事先部署以防房价再次“抬头”，形成报复性反弹。另外，“国5条”扩大限购范围，也让部分房价上涨过快的二三线城市措手不及，及早抑制了二三线城市房价过快上涨的势头。同时，再次强调了各地方政府要大力发展保障性住房，努力改善供需关系。
目前在供应上扬、需求下滑的前提之下，开发商转向悲观，打折促销力度或将加强，第三季度初房价可能会适当下降，同时三季度和四季度成交量会有所反弹，但幅度不大，应该是呈现缓慢局部上扬的态势；反之，若接下来三四季度持续低位徘徊，土地流拍等导致地方政府的资金压力增大，那么地方政府限购政策等的实际执行力度在第四季度可能会打折扣。
我们依然维持 “2011年三季度房地产市场基本平稳，四季度或将趋紧”的看法，“抑制房价过快上涨”依然是未来三四季度的市场主基调，另外在供需、价格方面的预判如下：
三季度市场供给继续增加，预计商品房新开工面积的增幅将会回落，而保障性住房建设将继续加大建设力度。开发商为回笼资金，不再观望，纷纷将手中存量出清，市场供应愈见充足。
在供应充足及打折促销到位的前提之下，市场需求或将释放。尤其是在三季度初，七八月这样的成交淡季，那时的降价形势会比较明朗，“以价换量”之后，三季度和四季度成交量将会有所上升，但升幅不大。鉴于前期市场存量依然巨大，届时一旦释放，将形成激烈的市场竞争。
预计三四季度房价将保持基本稳定，但是如果面临激烈的市场竞争，开发商开始大力度促销，折扣幅度加大，因此也不排除少数月份出现房价波动的现象。
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楼市遭遇寒流
如果银根松动，楼市迟早会报复性大反弹的。如果银根不松动，实业受不了，现在很多有权势的贷款者就是以实业倒闭来威胁信贷政策。楼市的变化，是受到国家政策的影响。
为国家创设良好的国际环境、发展多边贸易与合作、维护国家利益、促进各国经济发展与世界经济发展。刚刚过去的“十一”黄金周，从沿海一线大城市到内陆二、三线省城，中国楼市感受阵阵凉意。“金九银十”是中国楼市的传统旺季，但今年这个“银十”楼市行情甚至比风头并不强健的“金九”显得更加低迷。加强监管，定期监督和检查行政制度是很有必要的。
在中国中部省会城市合肥，黄金周期间成交量最高的国庆日当天也仅为81套。从10月2日到7日，合肥每日住宅交易量备案均未超出50套，而10月4日住宅交易量备案套数25套更是刷新了今年“金九银十”以来合肥单日成交量的新低。
合肥房地产交易网的统计数据显示，去年国庆黄金周合肥商品住宅销售在500套左右，而今年仅为310多套，是去年的6成，地方媒体称其为“史上最冷楼市黄金周”。
安徽省的另一个主要城市芜湖，当地房地产权威网站的数据显示，今年“十一”黄金周期间，芜湖商品住宅成交共计264套，最低成交套数出现在1日和3日，两日的商品住宅成交套数都仅为7套。与九月市场的低迷相比，更显冷清。
和合肥、芜湖紧邻的另一个省会城市江苏南京，尽管数十家楼盘推出了千余套新房源，但成交量和认购量依然低迷。国庆首日的成交量和前一天的102套相比，下降了六成多，仅为40套。
南京网上房地产数据显示，10月1日至7日，南京市商品住宅成交不足200套，其中黄金周最后一日商品住宅成交套数最高，为65套，而在10月3日，商品住宅成交仅为13套。业内人士称“金九银十”的楼市成色明显不足，商品房库存量节节攀高。
在房地产市场最热的沿海一线大城市，这个黄金周的清冷显得愈加明显。北京、上海、广州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。北京市房地产交易管理网统计，“十一”当天北京期房成交98套，交易数量为近年低谷；10月3日拉开帷幕的上海房地产秋季展示会上，虽然参会的人数不少，但观望态度的人居多；深圳等地的房地产交易会甚至出现了客流下滑的局面。
合肥学院房地产研究所所长朱德开教授分析说，消费者对房价下行存在预期，而大多数开发商又没有推出实质性降价措施，致使房产市场持续处于以观望为主的状态。
我国企业也要把目光放得更加长远，大力发展循环经济，走生态型企业发展之路。这是因为，从提高企业竞争力的角度看，企业推动经济增长方式转变，能够赢得进一步发展的先机，赢得市场竞争的综合优势。尽管黄金周楼市遇冷，合肥市10月仍将有66家楼盘计划推盘，预计“银十”整体推盘量约为12000套，较之“金九”的6000套整体推盘量提高一倍。开始追求健康、绿色，但惯性思维，使我们还是愿意把资源优先划拨给那些高楼林立、车水马龙的大城市。由于经济、文化、教育、医疗资源高度集中于大城市，大城市和小城市吸引力之间的差距越拉越大，形成了大都市人口负担过重，环境日趋恶化，小城市因为教育、卫生、文娱资源匮乏而越来越冷清的怪圈。
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楼市成交率降低
在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。我们的贷款体系不修正，金融市场的畸形就改不掉。金融市场不但不能为 实体企业提供资金融通的功能，反而会成长吃掉实业的高利贷怪物。
现在所有的生产主体都在想抢夺现金流和贷款，问题是，放出的贷款太 多，会导致居民财富实际上的大缩水。一部分人得利，大部分人埋单。楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，记者走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”
从9月及10月开局阶段来看，在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。朗勤地产机构副总经理胡卫表示，在从严限购等政策作用下，市场的第一个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降，量跌是价跌必经的一个步骤。
其次是开发商资金链普遍趋紧，部分房企资金链呈现恶化走势，多家房企负债率超过100％。对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要，2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。
不过，分析人士也指出，当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。
就中国房地产市场而言，很多人认为是限制买房的政策导致了市场的低 迷，但更多的原因在于信贷政策的收紧。银根收紧，市场根本就无法实现交易。虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的最高点，但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快，开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。这也将影响楼市价格拐点的出现。
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房地产降价潮
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最近，上海、北京、深圳等限购最严的一线城市，掀起一波史无前例的降价退房"风暴"。给我国的房地产市场带来巨大变化，由此产生了许多重要问题。
10月21日前后，降价风暴上海，根据已披露的降价楼盘统计信息，涉及大幅降价的楼盘近10个，多数折扣在7折上下，最低的跌至5.8折，这些楼盘每平米单价下跌至少四五千元，几乎是上海有商品房成交记录以来的最大折扣。
这波降价潮之前，市场普遍认为北、上、广、深这类一线城市，虽有楼盘促销的小幅优惠，但房价会依然保持坚挺。正因为有这样的预期，在限购令下，一批刚需者进入了市场，在上海这波降价风暴后，他们沦为"退房潮"的主力军。以致一部分人砸毁售楼处以表达愤怒，同时要求开发商退房。
另一方面，在限购、限贷政策面前，"理论上"最早撑不住的应该是中小房企，但出乎市场意料的是，此轮降价风暴由大型地产商引领。龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾等代表了中国不同类型的地产大鳄。
"买房必赚的中国楼市怪圈终于打破。"同策咨询研究中心总监张宏伟直言。对于疯狂了约10年的中国楼市来说，这可能是个历史性的时刻。但凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理尹新民直言："降价及退房，可能只限于年底前，年关后的市场可能是另一番熟悉的景象。"
上海无疑是限购最严格的城市之一，但上海这次降价、退房也是最凶猛的。"从龙湖郦城的远郊到香溢花城的市中心，从绿地秋霞坊的刚需到星河湾的豪宅，从中海御景熙冉的公寓到长泰西郊的别墅，都出现了全面下跌，其中跌降最大的中海御景熙岸别墅降幅高达43%,市中心的香溢花城跌幅也达32%,足见此轮房价下跌之惨烈。"中国房地产信息集团分析师薛建雄说。
之前，所谓市场专家们就远郊先降，还是中心先降，豪宅先降，还是低价房先降，争执得不亦乐乎。但此次风暴同时席卷远近高低，大出舆论预料。上周四，一位接近上海龙湖的人士发出"号外":"龙湖好望山项目此次优惠房源只剩两套大平层，今晚7点之前信息有效，拿着现金去可以直接签合同。"
龙湖地产成为此次降价"风暴"的焦点之一。在上海市场，龙湖好望山预期售价2.7万元/平米，优惠价平层公寓1.5万元/平米；龙湖郦城前期成交均价1.7万元/平米，优惠后精装公寓1.2万元/平米起，相当于7折。龙湖地产一位人士表示，鉴于华东市场近来表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，降价是为有效激活并抢占市场。
龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示，经过本轮促销，龙湖在华东的销售任务已基本达成。"为应对可能的市场波动，公司年初便主动放慢投资节奏，并加强了销售策略的灵活性，目前看这些策略已陆续见效，确保了公司资金状况的健康。"
统计显示，上周深圳一手房共成交455套，环比下降13.8%;成交面积3.79万平方米，环比下降11%;一手房成交均价为17787元/平方米，环比下降2.2%.
这波降价风暴的主要参与者是几家大型房企，从财务数据看，他们显然不是最缺钱的那一类，甚至降价最狠的地产商的财务数据还相当漂亮。而日子很难过的一些中小房企，却还没有动静。
掀起这波降价"风暴"的几乎是清一色的地产大鳄，包括龙湖地产、中国海外、绿地集团、星河湾、长甲集团等。无论从这些降价企业的财务数据和业绩看，还是业内人士的观点分析看，他们都不是最缺钱的那部分企业。
有资深分析师表示，龙湖地产目前财务状况稳健，截至6月底手头现金约126亿元，其中只有4亿元为受限制现金，因此自由现金流充足。回款率方面，今年上半年销售的183亿元中，集团已回收171亿元，回款比率高达93.4%.
凯盛经略的尹新民分析，在市场波动预期日益强烈的调控背景下，维持流动性、保证资金链安全成为大型企业的首要任务，利润率退居次席甚至更靠后。国际投资评级机构穆迪发布的最新报告指出，大部分中国受访地产商在未来12个月内暂无流动性风险之忧。截至2011年6月，内地开发商持有总现金规模达1910亿元。
"问题在12个月之后。以目前的调控基调，12个月后的市场，仍不容乐观。"尹新民直言开发商的担忧，作为大型房企，无论资金链还是业绩等各方面，计划性更强。为了应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备。同时也存在部分企业年底冲刺今年全年销售额的因素。
而之所以选择一线城市项目率先降价，尹新民分析，除了一线项目单位面积回笼资金量大的客观因素外，企业在二三线城市后期将有更大规模的项目投入，是区域战略选择的一种表现。种种迹象表明，如龙湖等大型房企的资金安排一般周期较长，越来越多地产大鳄鉴于政策调控短期内难以逆转，纷纷选择提前降价回笼资金，有备无患，以防资金链真出现紧张的时候，来不及降价。
近日，一家知名上市房企庞大的信托融资受到外界质疑，该公司内部人士透露，管理层最头疼的并不是眼下外界的质疑，而是这些信托融资在12个月、18个月、24个月不同周期到期后，如果市场依然难有起色，届时将危机四伏。
中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，长期的信贷紧缩政策导致市场资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响一部分购买力，是导致目前需求不足的主要原因。"年终开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩到期贷款难于展期，也不太可能新贷还旧贷。短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮中来。"
新一波降价潮的大门，已经被上述这些大型房企的降价"风暴"打开。更大规模的降价或在短期之内蔓延，更多房地产企业和项目加入降价"大军"的趋势正日渐明显。但悬念依然存在，业内人士普遍认为，降价周期和价格底部仍有待确认。
对于这个问题，多数业内人士表示，进入2012年初，大规模大幅度降价持续的概率并不高。和往年一样，多数企业会选择在年初观望，确定政策环境和市场环境的走向再展开全年的战略部署。而对于拐点，尹新民认为，真正的拐点是一二手市场整体的变动，是突发型的市场变化，一种非计划性的大面积降价才可能是拐点，具有不可控性。而目前的降价，多为大型房企出于自身战略需要进行的计划性促销回笼资金，真正的拐点为时尚早。
不过，地产大鳄这波计划性降价，进一步冲击了资金链真正存在危机的大量中小房企，个别房企计划性降价诱发的市场整体层面降价正在悄然形成。上海本土的一家中型民营房企营销人士向记者透露，"对这几家大型房企大幅降价的效果，老板极为关注，正在筹划旗下楼盘的降价跑量，顺利的话，很快就会实施。"
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以限购为主导手段的楼市调控是否会放松，成为近期业界讨论的热点，但从中央的最新表态来看，现行调控政策仍将严格执行，起码会持续到今年年底。
29日的国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。
中国楼市具有十分强烈的“政策市”色彩，市场对政策信号“过度敏感”，时常从个别用词中解读出“微言大义”。
10月27日，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，再加上公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
这被楼市看多者视为“限购”将放松的明确信号，次日A股房地产板块因此出现价格大涨。而28日国务院常务会议的表态，算是对这种过于乐观的看法的一种回应。
北京中原市场研究部总监张大伟对《第一财经日报》表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。
他认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化，虽然全国总体楼市仍处于量增阶段，但不少房地产重镇商品房销售都出现了下滑。
这种数据上的下滑对地方政府而言，可能喜忧参半，喜在调控见效，免于中央问责，忧在经济动力放缓，GDP报表难填。海南今年前三季度房屋销售面积619.49万平方米，同比增长0.3%；房屋销售额557.83亿元，同比下降0.4%，降幅比上半年收窄4.9个百分点。
海南省政府副秘书长罗时祥对此表示，前三季度，海南房地产业增加值同比增长2.0%，远远低于去年同期增速32.3个百分点。房地产业对海南经济增长的拉动力明显减弱。尽管随着保障性住房的建设力度和商品房的促销力度不断加大，全省房屋销售呈现积极变化，但房地产业的增幅放缓对整体经济的增长造成较大影响。
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楼市房价面临降温
从全国范围来看，本轮宏观调控政策中的限购政策，对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
在各地严格执行限购令的前提下，楼市已经没有了投资者的空间，而刚性需求的购买力相对有限，都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下，才会有大量刚性需求集中入市，这是成交能够反弹的唯一条件。上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。眼看传统的“金九银十”季即将到来，最近开发商们纷纷备货。但种种迹象显示，今年的“金九银十”前景堪忧。
刚刚过去的8月，上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。相关统计数据显示，今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%，创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。另据“百城价格指数”，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。
“今年8月份，上海楼市成交量出现大幅回落，这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月份国务院常务会议明确，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后，大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐，转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可，也加重了外地客户的观望情绪，导致成交量萎缩。
据统计，今年8月份，全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月份基本持平，其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。
虽说二手房交易同样冷清，但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍，近期改善型二手房买家聚集在次中心区域，如闵行莘庄板块，该板块内投资性房东已经售出离场，目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品质及价格相对稳定，因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开，而二手房东咬住价格不放，部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。
据介绍，今年我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额“双高”的特点。目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。这或许预示着，经过宏观调控，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
众所周知，刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
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龙湖推盘慎言降价
楼价和物价总是成为百姓心头大患，是涨亦忧，跌亦忧。但是，货币超 发已经成为心头大患，解决增长的办法不应当再依靠价格幻觉和货币幻觉。
现在很多资金的实际 利息又那么高，楼市的比较优势又在缩小，甚至变成了劣势。因此，限制贷 款的措施，围堵资金进入楼市，才是最厉害的策略。事实上，政府还有一个 利好的策略，即地根。银根和地根，才是整个房地产市场最具有决定性的力 量眼下，“降价”似乎已经成了部分开发商口中的敏感词。曾凭借率先降价而斩获颇丰的龙湖地产上海分公司相关人士昨日称，该公司在松江佘山的楼盘龙湖好望山，目前尚未对外销售，只是开放样板房，接受一些内部客户的意向表达，做一些前期销控了解而已，“价格也没最终确定。”
此前一段时间，龙湖在沪的两个项目——龙湖郦城和龙湖好望山因价格调整而获得热销。前述上海龙湖相关人士称，龙湖好望山此番预计推出的房源共计264套。其中，“公寓1.3万元、大平层1.5万元”的单价，是上海分公司的预估价，目前有待集团的批准。不过该人士同时称，“由于做了内部销控了解，一旦楼盘正式推盘，肯定跟上次一样，快速卖完。”
松江龙湖好望山售楼处时，数十名参与该项目代理的中介业务员正不断向过路的行人、车辆散发宣传单。据现场几名业务员介绍，继10月中旬推出一批“惊喜价”房源并获得热销后，龙湖好望山再次推盘，“大平层的单价在1.5万元，叠加公寓的单价在1.3万元”。而该楼盘于10月中旬推出的同样房型大平层产品，实际销售均价也在1.5万元/平方米。
而网上房地产显示，龙湖好望山的报价为2.3万-3.1万元/平方米。前述中介业务员还称，龙湖好望山此番预计推出的70-120平方米的叠加公寓，系全新产品，该项目周边二手房报价在1.4万-1.8万元/平方米。而如果客户能当天下定，还可再享受每平方米500元的优惠。不过，前述上海龙湖相关人士对优惠价一说予以了否认，值得一提的是，开发商对龙湖好望山此番预计推出房源的开盘日期讳莫如深。
据售楼处现场的中介称，龙湖好望山就已开放样板房供客户参观，同时接受预订。12日则是楼盘正式开盘的时间，可由于一些龙湖郦城的前期业主抗议，龙湖好望山售楼处和样板间于中午12时左右关闭，并封闭所有楼盘入口。
龙湖好望山售楼处门前贴出了“今日清洁，楼盘停止对外开放”的通知，四五名保安正在门内看守。而大门外面的草坪上，则坐着二三十名龙湖郦城的前期老业主。但现场有中介人员称，虽然售楼处接待客户只有短短一天半时间，但由于价格上的优势，龙湖好望山销售情况很好，“小户型房源已基本没有了。11日、12日两天，现场来看房买房的人有五六百人，非常热闹。
而昨日在龙湖好望山售楼处，此番到现场抗议的龙湖郦城老业主，已放弃”由于降价自己利益受损“的立场，有老业主称，”开发商价格调整，确是市场行为，我们认了。“但老业主提出，购房合同中的部分条款涉嫌违法违规，包括广告宣传以及部分规划设计更改中设定的免责条款。一位业内人士认为，老业主提及的”合同问题“，在房地产业界较为常见，”这在以前楼市好的时候没有成为问题，现在碰到利益冲突了，才成为了问题。“
某大型房企销售高管也称，这么多年来，楼市总体一直向好，还没有人在这上面较过真，其他楼盘签购房合同，也存在同样的问题，”其实我们自己在做购房合同的时候，心里也是嘀咕的。“
但在卖地只有一家的 垄断情形下，定价权在地根和银根以及”税根“，其实是最明显不过的道理 了。并且，多家中介公司业务员已以此价格对外宣传推荐，由此引起老业主不满。
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沪楼市调控加紧
上海市近期出台的“沪四条”要求各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。
在行业看来，对中国的房地产危机，反应速度最快的是股市，其次是银行，然后是开发商。其中大开发商、上市公司反应更快一些。前不久，位于上海浦东的“万科清林径”新一期开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元降幅明显。
市房管局在官方网站刊出《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，被认为是上海楼市继续严格执行调控政策、扎紧“篱笆”的“沪四条”。其中规定，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，开发商不得通过商业网站收取或变相收取定金。
各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。
房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。
各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。
未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照相关规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。
今年以来，地产指数已经跌了两成左右。多数分析师预计该板块利空远远大于利好支撑，行业整体投资机会较少。但业绩稳定的龙头企业和压力较大的壳资源可能会借机炒作。
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