“以房养老”是指老年人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，保险公司或银行收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
去年9月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。此后，“以房养老”首倡者、幸福人寿监事长孟晓苏曾多次表示将于今年1月推出新产品。
昨日，保监会主席项俊波在全国保险监管工作会议上表示，今年我国要继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这也是保监会对曾备受舆论争议的“以房养老”政策的最新表态。不过，此次会议上尚未列出“以房养老”政策试点的具体时间表。
去年11月，最早宣布将推“以房养老”产品的幸福人寿保险有限公司专门成立“住房反向抵押养老保险”课题组，并已于去年12月3日向保监会提交了《幸福反向抵押养老保险实施方案》，但原定于本月发布的产品将延迟推出。据悉，幸福人寿已经基本完成了产品的设计研发与模型测算工作，该款产品将针对65岁以上老人，具体的方式可以采用产权增名或抵押，投保老人可一直住在房子里，老人过世之后，保险公司方可处置房屋。
此前，包括平安人寿、新华人寿等保险公司也参与保监会于去年底组织的内部会议，但这些公司的产品也迟迟未出。
如果老人只有一套房，既想自住又想有稳定的收益，那么可以考虑“以房养老”，而有多套房产的老年人更适合将房产出租获益。纯粹就收益而言，理财产品收益显然比“以房养老”保险高。至今，“以房养老”仅在初步开拓市场阶段，还需要观望。
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以房养老，“以房养老”，产品难产？
导读：昨日，保监会主席项俊波表示，今年我国要鼓励保险公司参与养老服务业建设，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此前，幸福人寿监事长孟晓苏曾多次表示要于今年1月推出“以房养老”产品，但至今尚未推出。
“以房养老”是指老年人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，保险公司或银行收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
去年9月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。此后，“以房养老”首倡者、幸福人寿监事长孟晓苏曾多次表示将于今年1月推出新产品。
昨日，保监会主席项俊波在全国保险监管工作会议上表示，今年我国要继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这也是保监会对曾备受舆论争议的“以房养老”政策的最新表态。不过，此次会议上尚未列出“以房养老”政策试点的具体时间表。
去年11月，最早宣布将推“以房养老”产品的幸福人寿保险有限公司专门成立“住房反向抵押养老保险”课题组，并已于去年12月3日向保监会提交了《幸福反向抵押养老保险实施方案》，但原定于本月发布的产品将延迟推出。据悉，幸福人寿已经基本完成了产品的设计研发与模型测算工作，该款产品将针对65岁以上老人，具体的方式可以采用产权增名或抵押，投保老人可一直住在房子里，老人过世之后，保险公司方可处置房屋。
此前，包括平安人寿、新华人寿等保险公司也参与保监会于去年底组织的内部会议，但这些公司的产品也迟迟未出。
以房养老，“以房养老”的国外模式
导读：“以房养老”的概念源自于国外，我国引入后，因国情有异，与国外的模式大有不同。究竟有什么不同呢？本篇文章为您详解“以房养老”的国外模式。
一、美国：“家园共享”结伴养老
许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。
对于那些在意老迈亲人独居的迁居者来说，一项叫“家庭共享”的社区倡议可能帮助他们得到慰藉。芝加哥老龄化办公室在早些年就推出了“家园共享”计划：将60岁及以上，年龄段相仿，又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对。由四个社会服务机构合作此项目，计划在第一年里配对成功30对。发言人米切尔认为：尤其是针对人群当中的老年阶层，这不失为一个既能建立友谊又能减少家庭开支的好办法。
二、日本：“黄金”社区养老
日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。
1989年，日本政府制定《高龄者保健福利推进十年战略》，即著名的“黄金计划”。该计划要求各地方政府积极建设与完善与老人相关的各种设施。以此为契机，各种老年公寓、老人活动室、老人医院更多的开始出现。
1994年黄金计划被重新修订，更名为“新黄金计划”，完善了以居家养老为中心的社区老年服务体系，扩大了家庭服务员队伍，新设为老年人提供休息及特别看护的短时服务设施、日间服务中心等，提供各种日间服务(包括饮食和体育锻炼)。
三、英国：异地养老
英国有不少老年人把自己的养老地点选择到西班牙、南非等国家。这些国家物价水平较低，英国老人把本国的住宅出售后可在西班牙或南非买到面积更大或质量更好的住宅，享受到比本国更好的生活和服务。
四、新加坡：两种形式来养老
老年人在新加坡被称为乐龄人士。62岁以上的乐龄可以从公积金账户中领取养老金度日，政府也允许老人将自己拥有的祖屋或私人房产进行部分或全部出租，以换取租金养老。除此之外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。
小结：国情有异，国外的模式我们不能照搬，但是国外的成功经验我们可以参考，希望我们能在根据自己国情的实际情况的基础上，参考借鉴国外的成功经验，制定出一套适合我国国情的方针政策，以推动我国的养老事业发展。
以房养老，不同类型家庭如何养老
近日，“以房养老”话题被坊间炒作得沸沸扬扬，多数老人以“情感上不接受、不适用于实际情况”为由大加贬斥。实际上，“养老”与“理财”一样，基础原则都应是“鸡蛋不放在一个篮子里”，房产也好，国债、黄金也罢，都应讲究多元配置，希望达到成功“养老”的目标。
而对比发现，“出租房养老”比纯粹的“倒按揭养老”更适用于目前城市老人的实际情况。
三种理财方案
1.多元配置：31万元流动资产年化收益率超4%
该类家庭可以采取稳健理财的方式，多元投资养老，用投资收益补充退休金的不足部分。本方案可主要选择银行理财产品、货币基金与黄金等属于风险较小、可期待收益率中等的产品。货币基金充当家庭“应急准备金”，配置比例应高于中年、年轻家庭的一倍，4万~5万元为适宜，以应对“突然住院”等急事；平时退休金的结余部分，也可直接在银行卡上购买成货币基金，增加收益率。
按照表格组合，该类家庭的31万元流动资产(10万元的黄金除外)，获得4%以上的年化收益率并非难事，有效跑赢了名义通货膨胀率；年利息至少为1.24万元，每月增加1000元的收入，生活更加游刃有余。
弊端提示：难抗通胀，流动资产还有贬值的风险。
2.以房养老：“倒按揭”未必划算
在70~75岁之间，将价值300万元的房产“倒按揭”给银行，按照六成抵押、基准利率扣除还款利息粗略估算，每月可以领取1~1.2万元左右的按揭养老金，不过，不同银行的产品设计可能会带来养老金的差异较大。这笔钱，可使林老师老两口的生活得到质的飞跃。余下的资金仍可以继续投资，增加偏股基金、银行理财产品的投入，取得更多的理财收益。等待10年的期限到期之后，如果两人依然健在，可以有两个选择：1.用流动资金偿还房产“倒按揭”利息，房产依然归自己；2.房产归银行，二老再购买或租赁新住宅住宿。
弊端提示：没有把房产留给女儿，女儿或有怨言；房产“倒按揭”之后获得的收入只有“按揭买房”付出额的三分之一到四分之一，未必划算。
3.退休金养老：抗通胀弱
按照广州目前的生活水平，两位老人的退休金总计5800元，解决温饱是没有问题的。此做法的好处在于：简单明了不费事，并且还可以有效规避投资市场的风险。但如果原来单位的医疗保险并不健全，生活质量较退休前会大打折扣。弊端提示：抗通胀能力弱。
其他类型家庭
2位老人退休金较低之家：优先考虑“出租房养老”
老林师傅也是广州户籍，家住荔湾区一套价值280万元的住宅，即将在年末退休。退休金预计只有1800元。而太太户籍不在广州，只能在农村领取每月150元的保险补助。家庭目前还有22万元的流动资产。
此类家庭“以房养老”必要性较强。林师傅一旦退休，收入骤减，两位老人的生活将捉襟见肘。“以房养老”的方式可以有两条：优先选择出租房产方案，两口子彻底搬到儿子家去住，或在儿子家旁边租赁面积较小的住宅居住，方便照顾孙子，而将自己荔湾区面积较大的房产出租，月租金收入应在3500元以上，可以有效补充养老。假如考虑“按揭以房养老”，则须规避家庭矛盾。
而对于单身或孤寡老人、有退休金家庭，则建议“以房养老”，同时可关注保险产品。由于收入有限，“以房养老”的必要性更强，建议优先选择“按揭以房养老”，但由于目前的产品只有10年期限，具体购买时间可以推迟到70岁之后。70岁之前，也可以采取林师傅的做法，租小房自住，同时出租大房，赚取1000~2000元的房租差额，补贴日用。
时间：退休前10年时开始准备为宜。
产品选择：养老理财：普通家庭需要配置以下四类产品：货币基金(流动性强，方便应急)，国债或偏债基金(稳健理财，提高收益率)，实物黄金(长线保值，对抗货币信用风险)，保险(除了普通的养老保险，还应配置医疗、疾病类保险)。其中，国债类产品与黄金的总体比例，应在家庭流动资产中占比在二分之一以上。
另外，家庭也需要常备3000~5000元的活期存款或现金，以备不时之需。
警惕可变因素：1.随着时间转换，投资产品收益率也会发生较大变化，比如前两年偏债基金收益较好，今年却不尽如人意。老年人需要多看报纸新闻，灵活理财。建议每隔半年整理一次理财产品，优胜劣汰。2.而今步入中年或接近中年的人士，需要考虑自己“养老”时的房产价格暴跌风险。因为中国内地的城市化进程不可能无休无止，独生子女政策势必导致某一日房产供给过剩的局面。“以房养老”问题涉及复杂多变因素，需要高瞻远瞩的思索。
以房养老，广州将探索发展住房反向抵押养老保险
据中国之声《央广新闻》报道，广州市政府在今年初下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》,表示将大力推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。
《意见》并未给出实施上述制度的具体时间表。大体的操作是：已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，然后每月或年向金融机构领取“养老金”，并将继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。当借款人去世后，金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，享有房产的升值部分。
对于“以房养老”，保险公司持谨慎态度。中国人寿曾对这一险种进行过市场调研，但最终没有推行。他们说“这类产品比较西化，与中国人对房产的传统观念差距太大，市场接受度不高。”
有市民说，“以房养老”虽然看上去很美，实行起来可能遭遇若干难题。其一，国外不存在“啃老族”，国内却比比皆是，“以房养老”堪称挑战中国国情。其二，国外推行的重要原因是遗产税，但国内目前尚属空白。其三，如何对若干年后的房产价格进行前瞻界定？一旦房产价格波动过大，面对大量违约合同，保险公司将如何收场？其四，即使保险公司手握大量房产资源，在国内中介市场尚待健全的情况下，又将如何变现流通？其五，此类“以房养老”是“连身保险”，必须计算夫妻两人的寿命，假如其中一个老人长寿，合同到期时，保险公司难道要将老人赶出房子？另外，我国住宅的使用权只有70年，也不利于“以房养老”的实施。
保险知识汇总，解密住房反向抵押养老保险 “以房养老”再升温
广州市政府日前发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，但《意见》并未给出实施上述制度的具体时间表。
广东保监局表示，目前只是提出一个框架性意向，更多是出于鼓励保险公司业务创新，现阶段还没有任何实质性工作。不过在业内人士看来，“以房养老”虎年再次升温说明养老问题将受到越来越多的关注。
解密“以房养老”
资深理财师阎涛介绍，“以房养老保险”不同于大众观念里的“以房养老”，通常指老年人一般将自有房屋用作出租或出售，以所获取的收入差额用作养老金的补充。
而“住房反向抵押养老保险”则相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，然后每月或每年从金融机构领取“养老金”，同时将继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。
当借款人去世后，金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，享有房产的升值部分。
“出租出售房产获得收入养老实际上失去了房屋的居住权，而以房养老保险则使得老人的住房资产发挥了居住和融资的双重功能，代价则是老人过世后房屋归属金融机构。”阎涛解释。
业内人士认为，中国正在步入老龄化社会，以房养老可以给正在进入老龄化的中国社会多一道养老保障。以住房抵押换取养老保障，对于那些无子女或在赡养问题上受制于子女的老人，提供了一种新型的养老选择。
目前在城市，很多是独生子女家庭，结婚的子女一般都拥有住房，双方父母各拥有住房。在这种情况下，老年人拿出自己的住房进行抵押，不会影响子女的基本生活，又能充分保障老年人养老的需要。
落地实施困难多
据了解，“以房养老”的方式早在2006年全国两会时，就有全国政协委员提出在全国推广，但至今我国尚未有城市正式推行，仍处于探索阶段。“这种模式即使在国外也并不是运作得很好，现在大多是处于探索的阶段。”一保险公司人士表示，“落地实施困难很多，比如房子如何估值，房子抵押后子女无法继承遗产所牵扯出来的伦理问题，投保人的寿命有长有短，养老金和房子的现有价值、潜在价值如何测算等。”
同时，以房养老与中国传统的住房消费习惯存在很大差距。大部分老人倾向于将房产传给下一代，若最终要把房子产权交出去，安全感会大大降低。
记者注意到，除了观念问题，我国一般住宅的产权年限为70年，尽管投保人的预期寿命不超过该年限，但由于目前国内房地产市场不稳定，导致保险公司对房屋剩下使用权年限的补偿估值有一定的难度，无法确定所支付的“养老金”额度。风险成本会造成保险公司对房价的低估，让投保人缺乏投保意愿。此外，现在房地产市场正处在燥热的阶段，一旦市场出现转向，房价发生剧烈波动，可能导致大量违约合同出现，这都可能给保险公司和投保人带来不利。
延税型养老险更靠谱
虽然有调查显示，许多人愿意把“以房养老保险”作为一种养老的手段，但鉴于实施难度较大，延税型养老保险似乎更能给老百姓带来实惠。
税延型养老保险，是指所缴纳的保险金在一定比例之内，可以在个人所得税前扣除，有别于目前个人收入纳税后才缴纳保险金的做法。
“在购买保险和领取保险金的时候，投保人处于不同的生命阶段，领取时再纳税一般会少很多，即在购买保险和领取保险金时，两者的边际税率有非常大的区别。”资深保险理财师蒋政委介绍说，“养老保险税收递延对于投保人有非常大的税收优惠。此外，所得税的起征点不断提高，能够使递延缴纳的税款将来或许获得减免。”
据了解，目前讨论中的个人最大延税金额可能是每月500-600元。
举例来说，假如你的工资为8000元，个税起征点为2000元，则应纳税工资为6000元，假定税率为20％，你应纳税额为1200元。如果你拿出500元购买个人养老保险的话，这500元目前不在纳税之列，也就是说，你应纳税工资变为5500元，相应当期所缴个人所得税为1100元。
同时你所缴的500元养老保险金将进入个人账户进行管理，等到你退休的时候，根据当时你的收入情况和当时的税率以及税收起征点情况再确定需要缴多少所得税。如果当时收入低于起征点，则不用再缴税(等于减免)，如果高于起征点，再按当时税率进行缴税。
对于延税型养老保险，保险公司有较高期望。消费者和保险公司都希望能实施这一制度，但由于该制度涉及地方财政、税收等多个方面，目前政策层面的关系还没有理清。
老年人，真正配套“以房养老”的保险产品即将面市
“以房养老”保险试点将于下月起正式落地,60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可以参加投保。业内人士指出,“受困于当前国内的养老传统和人文因素,正式推进及其受欢迎程度有待市场检验。”截至目前,尚未有真正配套“以房养老”的保险产品面市。
本报讯昨日,保监会正式发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,决定从下个月起在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点。投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。“政策在去年9月份推出后,最终落地。”业内人士指出。记者了解到,此前包括幸福人寿、平安人寿等部分险企正在积极推动“以房养老”保险产品的开发,不过截至目前,尚未有真正配套“以房养老”的保险产品面市。
广州市民刘伯昨日在接受记者采访时指出,“肯定希望今后能够跟儿女在一起养老。”对于以房养老的提议,刘伯表示持观望的态度,表示“看看先”。
据介绍,反向抵押养老保险业务宣传资料应由总公司统一制作并严格管理,分支机构、销售人员不得擅自编写、印制宣传材料。保监会还将适时指导保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度,险企应当明确销售人员资格条件,建立培训及考试机制。
保监会规定,险企应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度,犹豫期内客户的权利,以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。
保监会相关负责人指出,当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点,盘活老年人房产是实现个人经济资源优化配置的积极探索,有利于扩宽养老保障资金来源,提升老年人养老保障水平,丰富老年人的养老选择。
据悉,反向抵押养老保险在美国更多接近于银行的按揭业务,但在我国的业务落点是终身年金保险,资金来源于保险公司自身。过去几年,一些银行也自发开展了一些反向抵押贷款业务,保监会上述文件只是规范养老保险,不涉及银行业务。
业内观点
险企参与反向抵押养老保险难度高
业内人士指出,保险公司开展此项业务,将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险,同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。
有媒体认为,老年人住房反向抵押养老保险不完全是传统意义上所理解的保险产品,更准确地说,是一系列金融产品的组合,其中涉及房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域。将传统养老保险与房地产市场联系起来的产品特性,对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。
《指导意见》中对保险公司开展试点的资格条件要求包括:已开业满5年,注册资本不少于20亿元;申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
不过,相关负责人表示,由于该业务以老年人为主,业务涵盖面广,流程复杂,期间较长,保险公司应顾全大局。一是在房产评估、抵押、后续管理等方面严格执行法律法规及合同约定。二是产品条款简单易懂,业务流程规范可行,使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消费者的知情权,对与消费者自身权益有关的信息,做好披露工作。
名词解释
老年人住房反向抵押养老保险(以下简称反向抵押养老保险)是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
产品类型
根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
相关专家表示有利于保险业进一步参与养老服务业发展。加快养老服务业发展，是应对养老形势，满足老年人日益增长的养老需求的必然要求。开展试点，有利于发挥保险业风险管理、资金管理等优势，探索行业多方位参与养老服务业发展的有效手段，也为行业自身发展拓展了新空间。
老年人，广州：“以房养老”保险试点 欢迎程度有待市场检验
广州等四城市将试点业内人士称正式推进及其受欢迎程度有待市场检验
“以房养老”保险试点将于下月起正式落地，60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可以参加投保。业内人士指出，“受困于当前国内的养老传统和人文因素，正式推进及其受欢迎程度有待市场检验。”截至目前，尚未有真正配套“以房养老”的保险产品面市。
昨日，保监会正式发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定从下个月起在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点。投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。“政策在去年9月份推出后，最终落地。”业内人士指出。记者了解到，此前包括幸福人寿、平安人寿等部分险企正在积极推动“以房养老”保险产品的开发，不过截至目前，尚未有真正配套“以房养老”的保险产品面市。
广州市民刘伯昨日在接受记者采访时指出，“肯定希望今后能够跟儿女在一起养老。”对于以房养老的提议，刘伯表示持观望的态度，表示“看看先”。
据介绍，反向抵押养老保险业务宣传资料应由总公司统一制作并严格管理，分支机构、销售人员不得擅自编写、印制宣传材料。保监会还将适时指导保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度，险企应当明确销售人员资格条件，建立培训及考试机制。
保监会规定，险企应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。
保监会相关负责人指出，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产是实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于扩宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平，丰富老年人的养老选择。
据悉，反向抵押养老保险在美国更多接近于银行的按揭业务，但在我国的业务落点是终身年金保险，资金来源于保险公司自身。过去几年,一些银行也自发开展了一些反向抵押贷款业务，保监会上述文件只是规范养老保险，不涉及银行业务。
业内观点
险企参与反向抵押养老保险难度高
业内人士指出，保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。
有媒体认为，老年人住房反向抵押养老保险不完全是传统意义上所理解的保险产品，更准确地说，是一系列金融产品的组合，其中涉及房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康增值、金融理财等众多领域。将传统养老保险与房地产市场联系起来的产品特性，对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。
《指导意见》中对保险公司开展试点的资格条件要求包括：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
不过,相关负责人表示，由于该业务以老年人为主，业务涵盖面广，流程复杂，期间较长，保险公司应顾全大局。一是在房产评估、抵押、后续管理等方面严格执行法律法规及合同约定。二是产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消费者的知情权，对与消费者自身权益有关的信息，做好披露工作。
名词解释
老年人住房反向抵押养老保险（以下简称反向抵押养老保险）是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
产品类型
根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
参与型产品指保险公司可参与房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
以房养老，实际上就是我们的房子提前给保险公司，在我身故之后这个房子归保险公司了。那么在我身故之前，保险公司定期给我一定的养老资金，等于提前把房产卖掉了。签约之后，这个房产从道理上来讲，它的权益给保险公司了，保险公司按照合同约定每个月支付养老资金。
商品房，房产税征收对象
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
征收对象
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。
1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税;
2.产权出典的，由承典人纳税;
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税;
4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税;
5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税;
6.产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。[2]
征收税率
1.按房产余值计征的，年税率为1.2%;
2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
农房保险，农房保险潜力巨大，各种问题需解决
人保财险2010年在湖南省益阳市资阳区长春镇、沙头镇、迎风桥镇分别开展了农房统保，但由于未能形成较大的覆盖面，难以惠及更多农户，致使这项险种的社会效益与经营效益均难以显现。
农房保险难道就真的没有市场？是什么问题造成农房保险推进不力？农房保险发展的路径又在哪里？带着这些问题，《农村金融时报》记者同保险机构相关工作人员开展了专题调查。
农房保险潜力巨大
盖一套房子不容易，农民迫切需要将自己的房屋放进“保险箱”，农房保险此时或成为他们的首选
实际上早在前几年，人保财险益阳市分公司就在安化县南金乡、鼓楼乡及柘溪镇这3个乡镇进行了农房统保，每户收取保费数十元不等。但因所保房屋大部分为木屋，且农户居住分散，一旦失火，房屋就可能因扑救不及时而化为灰烬。致使即便按保额赔付也不能满足农户需求，再加上勘查现场路途遥远，服务难以跟上，经营成本高昂，最终导致该分公司放弃了此项业务。
可是，近期记者通过对部分农户的调查走访发现，农民对农房保险依然有较强兴趣。
“盖一套房子实在不容易，这房可宝贝啦。”有农民表示，当地农房一般面积为150-200平方米，建好毛坯房需7-10万元左右，加上简单装修，花费要9-13万元。收入一般的农户要盖好自己的房子，差不多要辛辛苦苦积累10-15年，有的甚至20年。另外，由于收入微薄，很多家庭养老供小一年到头所剩无几，一旦发生灾害事故，只能依靠政府救济与邻里帮助。
人保财险益阳市分公司相关负责人表示，农闲时节，益阳市70%以上农民都会选择外出务工挣钱，家中只剩老人与小孩，安全防患意识不强，风发火起较多。同时，遇到意外灾害事故时，老人、小孩难以组织有效的施救力量，受灾家庭只能“望房兴叹”。此外，目前湖南省益阳市11家产险公司仅有2家涉足了农房保险，承保面积不超过农房总面积的5%，承保的深度与广度远未能满足农户需要。
有资料显示，我国是世界上自然灾害最严重的国家之一，近10年我国因地震、洪水、台风等自然灾害造成的经济损失在2000亿元人民币左右。有专家分析指出，农民迫切需要将自己的房屋放进“保险箱”，并希望在外出打工时吃上一颗“定心丸”。因此，农房保险就自然成为了他们的首选。
问题困难只是“浮云”
政府推动举措有限，保险公司经营有难处，农民保险意识不强是阻碍农房保险开展的几个主要问题
尽管市场有着强烈的需求，但农房保险的开展依然存在诸多问题与困难。
“政策层面缺乏行之有效的推动举措，同时保险公司在开展经营过程中的难处还有很多。”上述相关负责人对于保险公司自身的处境有着清晰的认识，更坦言公司对于农房保险政策的宣传仍不到位。他表示，产寿险从1996年分家后，产险在农村的服务网点逐年萎缩，导致展业难度大，同时农户居住分散，收费理赔工作因路途遥远费用开支较大，导致经营成本过高。
一位保险公司基层工作人员也表示，当前在农村还习惯于政府部门牵头办事，业务部门的工作往往被误解为“乱摊派”或“变相收费”，有的还被认为是给农民增加负担，因此业务开展的不大顺利。
据记者从****理财网网保险专家处了解，农民保险意识不强也是农房保险发展缓慢的原因之一。该相关负责人进一步表示，每次大面积灾害事故后，总有一幕相似的情景：获得了赔款的农户暗自庆幸参加了保险，没有参保、未获赔款的农户则捶胸顿足，后悔不该吝啬几个小钱，但更多的情况是“好了伤疤忘了痛”，总认为自己的财产不一定会遭遇灾祸，保费是白交的，有钱打牌，没有钱交保费，投保意识十分淡薄。
思路建议一个不少
加大宣传力度，畅通销售渠道，适当提高农房保险业务费用比例等措施正多管齐下
“只要产品有市场，任何困难都是可以克服的。”该相关负责人这样表达他对于发展农房保险的信心。显然他没有被农房保险发展过程中遇到的问题难住，同时，他还有针对性地提出了解决方法。
在他看来，首先要加大农房保险的宣传力度，但需注意形式多样化。公司要按照保险“五进入”的要求，根据当地风俗习惯与特点，宣传语言本土化，通俗易懂、喜闻乐见；可以采取墙报、黑板报、标语、宣传画册、农村广播、乡镇会议等形式，宣传农房保险的好处与意义。
其次，设计好保单格式。现行保单条款版面显得较为呆板，加上条款枯燥费解，农民阅读起来不感兴趣，要加以改进，做到名称吉祥、易于接受，条款简明、通俗易懂，便于计算、一目了然，手续简便、操作简捷，保单精巧、便于保管。
另外，还要构建畅通的销售渠道，以中心乡镇为依托设立“农村保险营销服务部”，分管附近乡镇保险业务，也可以与“农业险办公室”合署办公。人员规模为一般营销服务部2-3人，附近乡镇各设一名代办员，每个村设一名协保员。签单可采取以村为单位集中签单或分散签单两种形式，保费及时进入当地指定金融机构账户。同时，加强与农村金融机构、其他单位合作，委托农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行等在当地的基层机构，以及农技站、农机站、文化站等代办农房保险。
他还建议，将政策性农业保险业务费用比例适当提高，用以补贴农房统保；对从事农村保险服务人员免征或缓征有关税费；请保监局、工商部门等监管机关对新设立的农村保险营销部给予2-3年的过渡期，在过渡期内可免予审批、注册，使之先建立、后完善、再规范。
