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来自住建部的消息称，9月中旬陆续将有20个左右的二三线城市实施限购令，楼市调控效应进一步深入。“除了西藏、宁夏，几乎所有的省、自治区都酝酿了限购城市名单。”一位四川省住建厅人士向《中国经营报(微博)》记者表示，一旦得到住建部和当地政府的认可，名单将会择机出炉。bX010.com
而对于以限价来代替限购的行为，诸多业内人士认为，这是地方政府对于限购令的一种无声的对抗。
住建部态度“缓和”
从住建部此前出台的二三线城市限购的5项建议标准中不难看出，第二轮限购城市的名单的具体制定中央显然是将权利下放给了地方。针对上述5项建议标准，住房和城乡建设部就明确提出，符合上述5项条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。但各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
“由于各个地方城市的发展程度和房地产市场所处的发展阶段不同，其实建设部的这种态度本身是没有任何问题的。”伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖(博客,微博)对和讯网表示。
但是“建议”和“适当修改”却给了地方政府很大的操作空间。由于是由各地地方政府自行出台限购令的相关细则，“建议性限购”刚性约束力的不足，导致了本轮调控地方政府几乎集体爽约。
土地财政高度依赖
“地方政府之所以迟迟不出台限购名单，说到底还是与地方土地财政有关。”胡景晖分析说。
从目前北京、上海等一线城市房地产市场的实际销售情况来看，限购直接压制了购房人需求，使商品住宅的成交量大幅下降。而房地产市场需求一旦开始萎缩，又会导致土地市场低迷，其结果就会导致地方政府的土地出让金和房地产交易环节的相关税收出现大幅下滑。
根据伟业我爱我家为和讯网提供的数据显示，与去年相比，今年前8月10大重点城市的土地出让收入同比锐减了了43.2%。除沈阳、深圳这两个城市的土地收入出现上涨外，其他城市均大幅下滑，其中大连更是以65.02%的降幅位居首位，而北京、上海的土地出让金收入也分别下降了55.07%和40.17%。限购令的威力可见一斑。
和讯网还从公开数据中看到，大多数地方政府通过融资平台公司等变相举债，而近期国家审计署的相关数据显示，地方政府的负债已经累积高达10万亿元。其中政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%。在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。以此计算，约40%的债务，需要地方政府用土地收入来偿还。
出招限价规避限购
在既不明确与上对抗，而又能很大程度减轻限购令对地方政府财政收入的伤害的选择中，限价似乎成为各个城市最佳的选择，“毕竟在限价的情况下，房地产市场还是能达成一定的交易量。”胡景晖说。
在住建部对第二轮限购城市的五项建议出炉之后，相对限购令的无人响应，限价不断受到各个地方政府的青睐。继衢州公布“最松限购令”后，丹东市、韶关市先后发布了限价令，对备案价格过高的项目给予暂缓办理预售证或者勒令重新定价，以此替代限购。其中丹东市政府要求新推项目不得高于周边项目均价；韶关市政府则规定高于周边同类楼盘均价10%的项目暂缓发放预售许可证。而在此之前，河北香河县、廊坊、秦皇岛，以及烟台、从化、增城等二、三线城市，也纷纷实施了楼市限价政策，限价幅度多以低于房价控制目标为参照。
上海宜居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，尽管限价直接干预了价格，一定程度上侵害了开发商的利益，但却并未影响需求。而且如果新房定价不能明显上涨，购房人更愿意入市。其结果就是并不一定会导致成交量下滑，因此房地产税收也就有了保证，土地出让金也不会显着减少。“地方政府最关心的是楼市成交量，保住成交量，也就保住了市场信心，保住了财税收入，保住了GDP。” 杨红旭强调说。
近期频繁见诸报端的关于楼市库存的消息印证了上述论断。中原地产数据显示，截至9月20日，北京商品房住宅库存达了11.22万套，按照最近的成交量计算，这一库存量的消化需要超过2年的时间。另据相关统计数据显示，截至21日，上海商品住宅也已高达823万平米。按照相关机构的预计，九、十月份还将会有100个楼盘开盘，整个上海商品住宅库存总量在十月份以后大概会达到1000万平方米。
政策底部已现？
显而易见，低成交和高库存这一相互关联的数据是各个地方政府不愿看到的结果，因此不仅多个地方政府以限价的方法来抵制限购。业内人士还普遍认为，从此前台州、衢州出台的限购令的内容来看，也是形式主义大于实际意义。
按照台州的限购令的规定，最核心的两条就是“限新房不限二手房”、“限市区不限郊区”，而衢州的限购令更是被称为“史上最宽松的限购令”，即只限购第四套房。
从目前各地对限购令的实际情况来看，基本分为尚未出台限购政策、以限价代替限购、宽松的限购政策三种，业内人士据此判断说，第二轮限购令已然“难产”。
“能否在即将到来的楼市传统旺季取得理想的销量主要看此前开发商的项目布局，如果在限购名单外的二三线城市或者大城市的区县有一定布局的房企仍可以求稳。” 在贵州金源地产顾问公司副总唐龙看来，几轮限购令反而成了房地产投资和楼市购买的热点向未限购城市或区县等地下移的推手。
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台州领跑限购城市
限购令一线城市的房地产市场进入“冬天”的同时，却令未限购的二三线城市借机迎来“春天”，甚至部分二三线城市出现非理性上涨。因此，国务院要求部分二三线城市也要限购。但两个月过去，仅台州、浙江衢州市出台了限购政策，且规定较为宽松。
有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部之所以放宽限购，是因为压力太大。各地会于9月初已经陆续发布限购政策。
台州领跑
台州领跑新一轮二三线限购城市，多少让人捉摸不透。
在第一轮限购名单中，浙江省杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市被定为限购城市，而之前一直流传的湖州、嘉兴、台州、丽水、衢州等5个地级市在上一波调控中“幸免于难”。
“台州的限购令非常温柔，这也比较符合现阶段的总体政策和市场氛围。”业内分析。
台州是浙南一个三线城市，民营经济较为发达，但并不是一个大量移民的城市，限购区涵盖了包括台州市三区加温岭、玉环、三门、仙居、临海、天台等全部县、市区，这个范围以外的人向台州移民的数量是极少的。或者说移民绝大部分是制造业的农民工，他们也可以获得社保或纳税证明，也没有被限购。再说，即使不限购，他们也未必买得起商品房。
看来，台州限购令和一线城市相比，主要是对本地居民新建商品房购买数量的限购，被禁购的人极少，而京、沪、深、杭等一线城市，最严厉的条款还是对外地移民的禁购。
从这次地方政府的表现来看，限购扩容最终会不了了之。而这让一线城市开发商重燃希望。有开发商乐观地称，就二三线扩容难度看，一线城市限购也可能于明年放松。即便是在执行限购最为严厉的北京，外地购房者也可通过一些中介机构花数万元到数十万元不等，买到纳税证明、社保证明以及北京市工作居住证，从而获得买房资格，这已形成了一定的市场规模。如果没有相关部门的人员参与，是很难办到的。
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国家禁止补税买房来完善限购令
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国家颁布限购令之后，楼盘的销量受到了控制，由此很多购房者把目光瞄向有点颇多的二手房，但是随着国家对政策进一步收紧，有近四成的购房者也暂时缓购，其中受“补税购房”禁令冲击短期内无法购房的客户约占一成。
补缴个税获取购房资格被喊停之后，上海部分区域楼盘的潜在购房者正在流失。多家开发商称，“沪四条”发酵，上海部分楼盘潜在客户流失逾三成。
从沪上多家开发商处了解到，受楼市调控“沪四条”影响，上海部分楼盘潜在客户流失量达到三成，有些甚至更高。某国企开发商一位营销负责人表示，受“补税购房”禁令影响明显的楼盘，大多是位于外郊环、总价偏低的刚需项目。
此前的7月20日，上海市住房保障和房屋管理局发布通知称，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。
此后的7月26日，上海市房管局在一篇新闻稿中提到，“针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，正会同相关职能部门抓紧制订配套的个人所得税证明文件。”
对此，上海市房地产交易中心相关负责人昨日称，政策短板已被补齐，今后补缴的个税税单，都会注明为补缴，以示区别。
高端项目一样遭抑制
据前述国企开发商一位营销负责人介绍，自上海叫停“补税单获取购房资格”后，他与一些同行做了一个粗略的统计。结果显示，上海刚需楼盘的客户流失量普遍达到三成以上。该营销负责人称，这些刚需项目的购房主体，有相当一部分是新到上海的外地购房者，“补税单获取购房资格”被叫停后，这部分客户受到影响极为明显。
上述营销负责人还称，除了刚需项目，高端项目受到冲击也较为明显。所谓高端项目，指的是总价在千万元以上的项目。此前这类项目的购房主体，是来自福建、山西、浙江等地的投资客。上海限购政策收紧，这部分高端项目的潜在客户流失量高达六成以上。但这部分潜在客户的流失，也并不全是因为补税单购房被禁止，和目前资金成本以及楼市预期不无关系。“可以说，补税单购房被叫停后，外地户籍的刚需客户和投资客受到的影响很明显。”
另有上海本地一家开发企业的销售负责人也称，目前该公司旗下有几个项目在售。其中，位于宝山的某个项目，由于潜在购房者中不少是外地户籍，补税单购房被喊停后，客户流失量已超过20%。而该公司位于金山的一个项目，由于购房主体是上海本地人，受到的影响则不是太大。可见补税单购房被禁，对于成交的影响已开始显现。
但德佑地产研究主任陆骑麟则认为，补税单购房被喊停，对于上海外环外区域楼盘影响明显，但对于整个上海楼市的成交量并没有明显体现。陆骑麟也承认，限购令的从紧，不仅对一些失去买房资格的外地购房者有影响；对具备购房资格的购房者，也会产生一定的看跌预期。未来，“限购令升级”的直接影响要远大于间接影响。
合富置业市场研究中心首席分析师陈颖雅也指出，限购、限贷及持续加息等一系列政策，导致购房成本上升和贷款困难，阻挡了部分成交。政策的效应也令更多的购房者对后期楼市降价预期日益强烈，加上最近天气炎热，购房者的热情也在一定程度上有所降低。
二手房遭“双向制冷”
受到“补税单购房被禁”冲击的，不止一手房。
据沪上某中介浦东周康门店的一位工作人员介绍，其所在板块内总价150万元以内的房源分布广泛，且周边生活配套亦较为齐全，此前是外省市购房群体较为集中的区域，“占比近半”。自“补税单购房”禁令下发后，其所在分行近期的带看客户中，有近四成暂缓购房，其中受禁令冲击短期内无法购房的客户约占一成。
汉宇地产2日发布的一份报告显示，7月中旬起，上海市房地产交易中心已拒绝了外地户籍在沪补办社保和补缴个税群体的购房申请。虽然经过一年多的调控，上海当前的购房群体中，外地户籍的比例已经不足四成，但其中仍有相当比例是通过匆匆补缴个税获得购房资格的。
据汉宇地产市场研究部估算，上海二手房市场的买家中，以补缴税款方式获得购房资格的外地户籍购房者约占10%左右，7月中旬起，这一群体显然就被挡在了门外。“补缴税单购房”政策的落实，将在一年内对一二手房产生较大影响，相对而言，二手房市场受到的影响更大。
汉宇的报告进一步解释称，二手房市场既要受买方需求减少的影响，也要受外地户籍卖家因无法再购房而惜售的影响，“所以限购从严从供需上双向‘制冷’了上海二手房市场。”
而21世纪不动产上海区域截至2日对旗下300余家门店的抽样统计还显示，“沪四条”出台对上海二手房市场的整体量价影响，尚未完全体现。考虑到目前上海二手房市场中纯粹的投资比例已在5%以下，该禁令不会对大市造成根本影响。但在外省市购房者集中区域，上门客户已出现不同程度的暂缓购房行为，在局部板块最多已达四成。
据21世纪不动产分析师罗寅申介绍，暂缓买房的行为，较多出现在闵行颛桥、宝山等外围区域，这部分区域的购房主体之一即是外地户籍人士。但限购从紧的实际影响除遏制了部分中介门店的带看量和成交量外，也将让部分普通购房者产生观望心态。
开发商加大促销或要等到9月以后
对于“沪四条”对楼市走向影响，沪上不少开发商均表示尚需观望。
不少开发商认为，由于限购政策的漏洞被堵，未来上海楼市的成交量会继续下滑，目前又是楼市淡季，暂时不会加大促销力度。
但也有不愿具名的开发商称，目前促销已经成为常态，价格低开已帮助开发企业回笼了一部分资金，未来如何应对可能还需观望一段时日。
另有业内人士分析，补税单购房被喊停，意味着限购漏洞被进一步堵截，具备购房资格的人群进一步被削减。但从整个市场结构看，这部分人群还不算主力购买群。而且，目前楼市处于淡季，开发商并没有资金压力，估计要到9、10月份，开发商会增大促销力度。
在国家宏观调控下，楼市已经开始纷纷降价，但是业内人士分析，由于二手房价格是收业主控制，所以价格只是回和以前持平，短期内部会出现降价的可能。
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房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围，新一轮限购城市名单呼之欲出，有望开启房价稳中有降的“时间窗”。
最近国务院常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有关部门正在“圈定”限购新名单。
眼下，二三线城市已成为房企“主战场”。中国房产信息集团分析师薛建雄说：“某家大型开发商上半年所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。”“限购范围的扩大，将进一步压缩开发商腾挪的空间。”一些开发商的忧虑正在加深。
中国指数研究院副院长陈晟等专家认为，部分二三线城市房价较快上涨，有一线城市限购后资金转移助推因素，“如果任其飙涨，将对调控带来不利影响”。“房地产行业距离底部已经越来越近。”长江证券房地产分析师苏雪晶说。限购范围扩大，高房价会松动，年初部分城市提出的“稳中有降”调控目标有望实现。
因为限购只针对住宅项目，不少开发商提出“转住为商”对策。近年来，万科等房企纷纷加大商业项目比重。而以商业地产为主的万达集团上半年收入同比增幅近七成，预计今年将成为国内第二家销售过千亿元的房企。
由于担心住房成交量下降影响经济增速，少数城市出现了变相放宽住房限购措施的苗头。一位房地产专家透露，中部地区有的城市将限购范围确定为“90平方米以下的中小户型商品住宅”，90平方米以上的不限购。华北地区有个城市在出台限购政策后，很快放开了户籍限制。
在决策层毫不动摇的决心和不断深入的调控之下，楼市的深度降温已是“大概率事件”。众多业内人士认为，应紧抓楼市“退烧”后可能出现的“窗口期”，实施“治本之策”。
“限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，限购致使需求被抑制，开发商会减慢拿地节奏和开发进度，导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购，需求释放，供应短缺局面可能出现，房价上涨压力或将更大。
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