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随着“退房潮”、“降价潮”的袭来，保障房的建设将如何影响房地产价格和走势。未来的形势非常不明朗。
日前，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，我国保障性住房的规划是五年完成3600万套，2011年全年建设1000万套，尽管很多地方政府上报的进度是已经开工建设了，但是他们把不在商品房范围内的房子都叫保障性住房，这样就会出现缺乏联动的问题。
易宪容谈到，本来建设保障性住房的目标是让中低收入的民众改善住房条件，以比较低的资金获得相关的住房条件。而现在，由于分配制度不合理，政府的资金不够，保障性住房的性质已经变了，有些地方的保障房甚至成为公务员的福利分房，所以保障性住房对房地产市场产生的影响有限。以北京市现在的房价为例，不管是否建设保障房，都有90%甚至95%的民众都买不起房。
程浩业表示，保障房对推动整个房地产市场持续发展有一定的益处。前几年房价上涨过快，主要是因为供需结构的矛盾，需求结构与供给结构不配备，因为过去几年很少建设中低价位的住房，针对需要保障的人群的供应很少，由此导致更多本应受保障的人群挤入中高端的商品房市场，这样的过度需求使得房价越长越高，整个房地产越来越脱离市场的实际情况。目前五年建设3600万套保障房的政策，可以在一定程度上改善原本失衡的状态，由此来看，保障房建设对推动房地产健康发展还是有很大益处的。
程浩业谈到，目前一系列限购、限贷政策的出台，也是在为中低价位房产或者保障房的顺利供应争取一定的时间。如果没有这些政策出台，可能在保障房还不能顺利供应的时候，中国的房地产市场就已经达到了泡沫的更高点。
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相关知识
调控房价要从根本入手
专家认为，近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果政府不从这个要害之处入手进行调控，而仅是采取限购、限价、市场管理等措施，那么住房投机逐利者还是会无所不在。
政府应该全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理，不能仅是采取限购、限价、市场管理等措施。
近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果不从这个要害之处入手进行调控，那么住房投机逐利者还是会无所不在。
最严厉的房地产调控已持续了一年有半了。尽管一线城市的房价不再快速上涨，有些城市的住房销售有所下跌，但国家统计局日前发布的“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，绝大多数城市新建商品住宅价格6月同比仍在继续上升，二三线城市领跑房价。
有人认为，房地产之所以还在上涨，在于“住房刚性需求”，房价再高也得有房住。也有人说，房价过高是因为地方政府土地财政过度；也有人说是房地产开发商对暴利的贪婪等。诸如此类推动房价上涨的因素都是表象。
为何住房价格能越飙越高？根本上就在于此时住房是投资品而不再是消费品。消费产品的价格能在有限的供求关系变化中形成，但投资产品的价格则完全由市场预期来决定。而这种市场预期又源自住房投资者对住房政策的理解。
只有住房成为投机炒作工具、赚钱工具后，企业的暴利、“土地财政”才有可能形成。要让国内房地产市场得到根本上的调整，就得利用成熟市场行之有效的经济手段坚决去除住房市场赚钱效应，去除住房市场的工具性，坚决、全面、严厉地打击住房投机炒作。
从前房地产行业的繁荣有着坚实的支持，包括强劲的收入增长、稳步的城市化、有利的人口状况、有限的投资选择，以及健康的家庭资产负债表。然而，在未来的几年里，这些因素可能会转变成负面因素，引发严重的泡沫爆破风险。
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房地产的新趋势
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近日越来越多的商业地产如雨后春笋般出现，住宅产业则是随之黯淡，是什么导致这一现象的发生，房价的下跌，是啊！房价的下跌给人们带来了躁动，住宅的销售量大浮动下降。大多来发现将注意力转移到商业地产！
金九银十，今年貌似没有给房产业带来想要的收获。申城楼市成交可谓惨淡。据统计，10月第一周，上海商品住宅市场成交面积总计44668平方米，环比9月最后一周暴跌68.5%，和去年相比下跌的幅度是更为可怕。作为国民经济一大主体的房地产行业的销售量提不上去，可想而知，国民经济也是会有所影响，国民的生活水平也随之黯淡。
开发商加快推盘回款
这几天，不断有信息提示：“松江某独栋别墅原价1300万元，现卖800万元”、“离徐家汇20分钟车程近闵行的别墅1100万元卖780万元”、“浦东张江某楼盘均价4.5万元送宝马车”，等等。目前，许多开发商为消库存，加大了推盘力度，但种种迹象表明，房价要涨难了。
而购房者期盼的是房价普跌，个别的降价，看似幅度悬殊，但其实仅限于整个楼盘中的几套房，如此想吸引大量购买者很难。据搜房网分析师曲鹏介绍，“十一”期间，沪上楼市成交量大幅下降，成交均价却同比上涨逾10%，这导致市场上本就显得不足的购买力被进一步压缩。佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，“金九”楼市低迷，尚未出现普遍降价的“银十”预计同样如此。如果房价继续“假摔”，或降价幅度不够，成交量仍将维持低迷，局势会变得对开发商愈加不利，后市不排除由“下跌抵抗型”演变成“急跌型”走势的可能。
9月住宅价格仍“飘红”
另据佑威数据显示，今年9月，上海商品住宅成交量仅为去年9月133.85万平方米的42.63%，同比大跌52.37%。成交量低于新增供应量，使得商品住宅存量不断上升，成交低迷导致回款变慢，开发商压力不断加大。`
但搜房数据显示，9月住宅市场整体价格“飘红”，全市成交均价突破每平方米22000元。其中，有3个内环内项目入市，均价最高达每平方米90000元，在一定程度上对提高全市成交均价起了作用。在全市17个区县中，有11个区域的成交均价在第三季度出现上扬，其中有5个区县的涨幅超过20%，只有崇明县是纯外环外区域，而另外4个都有部分区域在内环内。涨幅最大的是静安区，达26.2%。另有6个区县成交均价呈现不同程度下降，降幅最大的区域同样处于中心城区，长宁区与新黄浦区分别以25.4%和25.2%排名列降幅榜前两名。同时，第三季度共成交商品住宅16589套，环比第二季度下滑18%，与去年同期相比下挫25.9%；共计成交191.4万平方米，环比跌幅达15.4%，同比也暴跌23.4%。
写字楼商铺成交尚不错
据上海搜房网数据监控中心最新统计显示，第三季度，上海写字楼共成交4003套，为537396平方米，成交量环比微跌但同比上涨，成交面积同比大涨64.3%。
同时，9月商铺类商业地产同比和环比均出现25%左右的下滑，说明商业地产的限贷新规，客观上限制了市场购买力，对成交量还是有相当影响的，但影响究竟有多深远、有多大，市场能否消化掉这种不利因素，还需要继续观察。
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楼市房价面临降温
从全国范围来看，本轮宏观调控政策中的限购政策，对抑制房价过快上涨起到了较为明显的作用。在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
在各地严格执行限购令的前提下，楼市已经没有了投资者的空间，而刚性需求的购买力相对有限，都有一个预期的心理价位。这个心理价位是与购房者的收入水平和支付能力相对应的。房价只有降到这个心理价位以下，才会有大量刚性需求集中入市，这是成交能够反弹的唯一条件。上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。眼看传统的“金九银十”季即将到来，最近开发商们纷纷备货。但种种迹象显示，今年的“金九银十”前景堪忧。
刚刚过去的8月，上海楼市经历了近6年来同期最惨淡的交易行情。相关统计数据显示，今年8月上海商品住宅成交面积为57.6万平方米，环比下滑25%，同比下滑18%，创下了2005年以来8月份上海商品住宅市场成交量的新低。另据“百城价格指数”，8月份包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格15773元/平方米，与7月份相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降。
“今年8月份，上海楼市成交量出现大幅回落，这是早可以预见的。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，7月份国务院常务会议明确，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不少购房者寄望限购令升级后，大型开发企业因资金链收紧而加速对一线城市房价调整的步伐，转而再次陷入观望。而上海对补税单做法的不予认可，也加重了外地客户的观望情绪，导致成交量萎缩。
据统计，今年8月份，全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月份基本持平，其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。
虽说二手房交易同样冷清，但当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。据上海中原地产介绍，近期改善型二手房买家聚集在次中心区域，如闵行莘庄板块，该板块内投资性房东已经售出离场，目前房源在售的房东多数也是为了置换。莘庄南广场的房源均为2005年至2008年竣工的商品住宅，房源品质及价格相对稳定，因此其议价空间最高只有约5%。由于新房价格低开，而二手房东咬住价格不放，部分区域还出现了“一二手房价倒挂”现象。
据介绍，今年我国房地产行业并购案例持续高速增长，呈现并购案例数和并购金额“双高”的特点。目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企，而非房地产主业企业纷纷退出房地产业也加速了房企并购整合潮的推进。这或许预示着，经过宏观调控，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
众所周知，刚性需求只能支撑起房价的合理价位，投资性需求支撑的则是房价里的泡沫部分。购房者深度观望表明一线城市房价回调的预期已基本确立，只有部分迫切购房的刚性需求才会在目前这一时点入市，换言之，就是畸高的房价已经失去了投资泡沫的支撑。
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养老金 未来买商业养老保险是一大趋势
传统的家庭观念及忧患意识，使得中国民众对于赡养父母及退休后的医疗开支较为担忧，应该主动积极规划退休生活，才能轻松面对未来所需开支。对此今后购买商业养老保险来补充自己的社保将会成为一大趋势。但专家建议说，选择养老保险产品时切忌“眉毛胡子一把抓”，其中存在一定的“技巧”问题。规划养老用途的保险，事先要做到以下“五定”，定保额、定领取方式、定领取时间、定领取年限、定类型，才能买好适合自己需求的产品。
1、定额：养老金的保额
市民在选择养老类产品时，必做的一项功课当然是确定保障额度，主要是综合考虑未来的养老资金需求缺口和自己现在的经济承受能力。
每个人对退休后的资金需求是不同的，主要取决于自己对未来生活的安排。是否要每年出门旅游，是否需要保姆照顾等，都直接影响到养老金的总需求。退休后一共需要多少养老金还取决于寿命估算和通货膨胀的预测。
退休后的收入来源包括社保养老金、固定资产投资收益(如房租)、股息分红和其他固定投资收益、子女赡养费等。
养老资金缺口其实就是“退休后资金需求送去退休后可获得的收入”，按月或按年计算都可以。算出了养老资金缺口，并确定其中商业保险金在填补这个缺口中占到多少比例，就可以直接反推出自己每月或每年需要领取多少商业养老金，也就能马上找到对应的保额了。
2、定式：定养老金领取方式
对于不同的人群，领取方式也是有讲究的。目前商业保险养老金的领取方式分为趸领和期领两种。
趸领是到了约定年限时，保险公司一次性支付一大笔到期保险金给投保者。这种方式很适合打算退休后进行二次创业、成为“老年职场新鲜人”的人，不有希望退休后实现一个愿望(如周游世界)的人，或者是对自己的寿命预期不够乐观者。
期领则又分为年领和月领，这也要看个的需求情况。若是普通生活的老人，月领比较合适。若是每年有一两笔特别大的不规律支出者，则可以选择年领。
3、定养老金领取年龄
消费者在选择时还应确定领取的年龄。养老金领取年龄可与保险公司自由约定，一般人都会选择与退休年龄衔接，男性60岁，女性55岁，这样在退休之后就立即有养老金领取，生活上不会出现较大的波动。
但这个“与退休年龄相衔接”的一般性原则，还得与领取年限的条款匹配起来，做适当调整。
4、定养老金领取年限
因为目前市场上的养老年金险在领取时间限制上通常有两种。一是保险期间为终身，但没有最低领取年限保证，被保险人活得越长这一险种越划算。在这种条款下，养老金的开始领取年龄自然是越早越好。而且，由于存在通货膨胀因素，养老年金领取还是早点开始为好。
另一种条款下，保险期间是定期的，比如只能保到80岁或100岁，但同时会设定一个保证领取的年限，可能是10年，也可能是20年。这样一来，从什么年龄开始领取，实际领取的总金额并不会有太大影响。
正由于不同的产品规定领取年限规则是不同的，有家族长寿史的人应该选择无限制型产品为佳，以便解决寿命太长靠储蓄难以支撑的养老风险。
5、定型：定养老险产品类型
传统型养老险的预定利率是确定的，一般在2.0%-2.4%，日后从什么时间开始领，领多少钱，都是投保时就可以明确选择和预知的，这一类型产品适合于没有良好储蓄观念、理财风格保守，不愿承担风险的人群。
分红型养老险通常有保底的预定利率，但这个利率比传统养老险稍低，一般只有1.5%-2.0%.但分红险在预定利率之外，还有不确定的分红利益可以获得。
其分红又分为现金分红和保额分红两类，现金分红每年可直接兑现，保额分红从长期积累的角度看保障作用更为明显。这类产品适合长期利率看涨、对通货膨胀因素特别敏感的人群。
万能型寿险作为一种长期的理财手段，由于偏重账户累积，而且部分提取账户资金的手续便捷灵活费用也低，因此也可以用作个人养老金的积累作用。
这一类型的产品在扣除部分初始费用和保障成本后，保费进入个人账户，个人帐户部分也有保证收益，目前一般在2%-2.5%左右，有的也与银行一年期定期利息挂钩。此外当然还有不确定的额外收益。由于万能险保额可变、缴费灵活的特点，比较适合收入缺乏稳定性的中高收入人群。
投资连结险是各型产品中投资风险最高的一类，当然风险与收益同在，也是最有可能获得较高收益的一类。它是一种长期投资的手段，但不设保底收益，保险公司只是收取账户管理费，盈亏由客户全部自负，被喻为“披着保险外壳的基金”。
投连险可以客户设立不同风格的理财帐户，其资金按一定比例搭配投资于风险不同的金融产品。投连险投资性较强，风险高，适合风险意识强、收入较高的小部分人群。
调控显效果 房价出拐点
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“新国五条”出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。一年来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，尤其是一线城市房价已连续两月止涨，虽然二、三线城市房价仍呈现涨势，但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。
按照“新国五条”规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后超过20个城市限购。2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。
一年来，在“限购令”影响下，需求锐减，限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。
7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。二、三线城市限购令疑云加重市场观望情绪，楼市“红9月”风光不再。中国指数研究院统计显示，近两周监测的35个城市中，有20个以上城市楼市成交量同比下降，12个以上城市成交量跌幅在30%以上。上周监测的重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重庆同比下降幅度皆超过50%。
业内人士认为，房价拐点日渐显现，国家统计局统计显示，8月份一线城市已经连续两个月止涨，二三线城市也接近步入止涨区间。其中，一线城市新建商品住宅环比价格和7月份持平，二线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.02%，三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。他预计9月份一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。
“限贷”、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，房地产企业的资金链逐渐加压。国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。国内贷款8889亿元，同比增长5.1%，利用 外 资6 3 3亿 元 ，同 比 增 长71.5%，自筹资金22253亿元，同比增长33.8%。
在资金不断趋紧的情况下，房企业绩也在不断下滑。据Wind统计显示，按照申万一级行业分类，截至9月29日，已发布三季度业绩预告的33家上市房企中，有11家三季度业绩预增，占比为33%。包括阳光股份等在内的5家企业三季度业绩预减，且净利润下降幅度均在60%以上。有7家亏损，其中，鑫茂科技首次出现亏损，亏损幅度达5800万元，其净利润同比下滑幅度达1229.81%，位居亏损幅度首位。
广发证券此前根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元，同比上涨41.29%。另据中原地产统计数据，今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46，创近5年来新低。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，导致眼下高负债局面的一个主要原因是，相当一部分开发商缺乏相应的政策预期；另一方面，开发商一味追求高回报、高利润。从目前来看，开发商死扛并非是一个好的选择，降价是促成有效成交的有效途径之一。未来一段时间内，开发商应该加大推盘及打折促销的力度。
有消息披露，重庆市市长黄奇帆接受采访时表示，重庆是大城市中唯一没有采取限购的城市，因为房产税已经发挥作用了，重庆市的房价连续很长时间都在全国70个大中城市房价的排名中靠后。此时，距国家有关部委明确加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国整整一年。
今年1月27日晚，上海、重庆分别对外宣布将于28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，这令楼市调控再度升级。
中国人民大学财金学院教授安体富表示，房产税改革有利于为地方政府确立主体税源，有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖，更为重要的是，改革在一定程度上能对房地产市场调控产生一定作用，能够增加购房者的房屋持有成本，有利于打击投资投机性需求。
相当一部分人期待房产税改革能够使房价迅速趋于理性回归，抑制房地产过热。不过，财科所税收政策研究室研究员孙钢此前接受记者采访时表示，原来寄希望更多的是与房价的关联度，现在来看，这种希望可能有估计过高的成分。对房产税的效应恐怕还需要有新的认识，政策也需要进一步完善。安体富也表示，从调节房价的角度，房产税能发挥作用，但是作用有限。
国家统计数据近日公布的数据显示，今年1至8月，全国保障房开工率达86%，按此进度，今年1000万套的保障房开工目标不难达成。国家统计局数据显示，1至8月，全国商品房开发累计投资额同比增长33.2%，商品房新开工面积同比增长25.8%。今年以来全国房屋新开工面积的增速始终维持在高位，保障房建设力度加大成为其最主要的推动因素之一。
专家认为，加快保障性住房建设是实现房屋回归居住属性的一个长期解决路径，包括公租房在内的保障性住房数量的增加，将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。事实上，为加大保障房建设，督促地方政府贯彻落实政策，鼓励企业参与保障房建设，政府出台了一些涉及土地、融资、税费优惠等方面的政策措施，这些政策出台及时、力度不断加大、措施更加具体，对我国的保障房建设起到一定的积极作用，但是我国的保障房在法律、制度和政策上还需要完善。
中国指数研究院此前发布的报告认为，这主要表现在几个方面：首先，我国保障房建设缺乏法律保障。我国还没有实施住房保障法，各个地方政府建设保障房没有法律约束，再加上行政考核机制不健全，地方政府进行保障房建设的动力不足。
其次，保障房建设、管理机制不健全。目前，我国的保障房建设没有明确的成熟模式，缺乏制度设计，保障房的运营、管理机制不健全，涉及这方面的政策内容很少，地方政府、房地产开发企业、金融机构等相关机构的探索积极性不高。
业内人士同时指出，保障性住房的质量监管在一些地方仍然有不少漏洞，监管工作艰巨而迫切。各地在保障质量的方面一定要制订好有关政策、明确监管部门和相关责任，采取行之有效的监管手段。
“新国五条”出台时规定，要严格施行问责制，对调控政策落实不到位、工作不得力的相关负责人要进行约谈直至追究责任。
这曾经被认为是“新国五条”中最严厉的一条。但令外界疑惑的是，并没有看到因为房价高涨而被问责的官员。有业内人士坦言，欲通过问责制度落实调控政策直到房价下行仍有难度。
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未来房价将降价
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从宏观层面来看，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高。房地产市场的政策环境依然不会松动，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧，市场依然面临严峻的下滑态势。
日前国务院出台“国5条”，给楼市调控再次加码，要求各地进一步加强落实既有政策，进一步说明了中央打压房价的决心，在“金九银十”来临之前，事先部署以防房价再次“抬头”，形成报复性反弹。另外，“国5条”扩大限购范围，也让部分房价上涨过快的二三线城市措手不及，及早抑制了二三线城市房价过快上涨的势头。同时，再次强调了各地方政府要大力发展保障性住房，努力改善供需关系。
目前在供应上扬、需求下滑的前提之下，开发商转向悲观，打折促销力度或将加强，第三季度初房价可能会适当下降，同时三季度和四季度成交量会有所反弹，但幅度不大，应该是呈现缓慢局部上扬的态势；反之，若接下来三四季度持续低位徘徊，土地流拍等导致地方政府的资金压力增大，那么地方政府限购政策等的实际执行力度在第四季度可能会打折扣。
我们依然维持 “2011年三季度房地产市场基本平稳，四季度或将趋紧”的看法，“抑制房价过快上涨”依然是未来三四季度的市场主基调，另外在供需、价格方面的预判如下：
三季度市场供给继续增加，预计商品房新开工面积的增幅将会回落，而保障性住房建设将继续加大建设力度。开发商为回笼资金，不再观望，纷纷将手中存量出清，市场供应愈见充足。
在供应充足及打折促销到位的前提之下，市场需求或将释放。尤其是在三季度初，七八月这样的成交淡季，那时的降价形势会比较明朗，“以价换量”之后，三季度和四季度成交量将会有所上升，但升幅不大。鉴于前期市场存量依然巨大，届时一旦释放，将形成激烈的市场竞争。
预计三四季度房价将保持基本稳定，但是如果面临激烈的市场竞争，开发商开始大力度促销，折扣幅度加大，因此也不排除少数月份出现房价波动的现象。
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各地实施限购政策的效果逐渐显现。近日，全国各地房地产市场出现的种种事件，再次引发社会各界对于房地产宏观调控政策会否放松的关注。
多位业内人士认为，就目前来看，调控政策仍难言放松；同时，相关监管部门应严防二三线城市变相放松“限购令”，影响整体调控效果。多位业内人士指出，楼市调控效果在北上广深等一线城市表现最为明显，而限购政策是所有调控政策中最具“威慑力”的。
北京市房协秘书长陈志表示，“社会公众不用担心一线城市"限购令"等调控政策会放松，因为中央对于这些城市的调控是很有决心的。”他指出，就目前形势而言，房地产宏观调控还看不到放松迹象。未来趋势取决于即将召开的中央经济工作会议上对于全年的调控效果作出评估。
中原地产市场研究总监张大伟认为，佛山限购令“朝令夕改”，其实在一定程度上起到了对预期政策放宽的投资者迎头棒喝的效果，很多期待政策会松动的地方政府及开发商可能会逐渐放弃“硬扛”，逐渐选择降价换量。
对于南京公积金贷款政策调整，链家地产首席分析师张月分析，此举可能是基于缓冲商贷紧缩对楼市成交量的影响，避免误伤刚需，同时促进成交量。“南京首套房贷政策执行力度较大，6月左右就有多个银行上调了首套房首付比例，个别银行首套房贷款利率在基准利率上提高5%至10%。限贷对于刚需的冲击较大。”
张月认为，南京公积金贷款政策的“松绑”，或将加大其他城市购房者对于公积金贷款政策放宽的预期，但北京等一线城市公积金贷款政策调整的可能性并不大。
陈志认为，相比一线城市，二三线城市的“限购令”等调控政策本身、落实程度都较宽松，且国家对其调控要求也不高。“佛山、南京等城市，有可能是基于地方实际情况所作的调整，其他城市并不应将此理解为政策转向的信号，更谈不上试探性松动。”
业内人士认为，“限购令”已导致部分城市的楼市库存居于高位。北京中原市场研究部统计数据显示，截至10月初，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、宁波等10个执行限购政策相对严格的城市库存积压较重。今年3月，10大城市的库存积压只有405672套。而至10月初，库存积压已达519845套，增幅为28.1%。
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房价问题导致换房热
由于国家政策的打压，因此带来的二手房税费高，这样就是很多房东不愿让价给消费者。这就是的一二手房的房价出现了一个很是奇怪的现象。
政府部门各项工作的开展，都离不开本单位人员之间、各部门之间的 协调配合。在具体工作的交流沟通上，可能会由于种种原因存在这样那样的 问题。对待分歧，要换位思考，大事讲原则，小事讲风格，不求全责备，不 斤斤计较。一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的“以旧换新”现象，卖掉自己住满5年，交易税费不高的二手房，反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。对于这个问题，党和政府已经给与了高度的重视，出台了一系列相关 政策措施，以切实维护人民群众的根本利益，落实科学发展观，建设社会主 义和谐社会，让全体人民共享改革成果。
一个置换的客户给一家门店或一个业务员带来两笔成交，被业内称之为连环套。“连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善需要主动产生置换需求，由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压，为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需。
客户往往是先看好房子，选择“先定后卖”，这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中，无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。比如：当时房东的挂牌价是440万元，但最后的成交价格是420万元。由于受到现在政策的影响，贷款方面的放款速度较慢，双方协商后定于两星期内付首付，首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间，全款到账时间近期在进一步扩大。
与此同时，为了迅速凑到置换的首付款，客户的老房子一定是诚意出售，并且时间要求比较高，即所谓“急抛房”。这类二手房往往也有一定的议价空间，成交机会较大。
除了置换面积更大的二手房，不少客户也会看好新房后卖掉老房子，这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。
由于政策的调控，目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜，上述的案例只是“连环套”中的一部分，还有些客户卖了自己原先的二手房，置换了新的一手房源。
利率问题如果客户之前的老房子（一般都是没有贷款的）那么先卖房再买房和先买房再卖房，对于需要贷款的客户来说，贷款的利率是完全不同的。按照目前的房贷政策，商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”，即如果先买后卖，如果需办贷款可能会被银行仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。
产证问题有些客户之前的老房子的产证上面没有孩子的名字。那么新房购入后，加孩子名字和不加孩子名字，有很大的区别，对于以后孩子购买房产以现在的政策将会受到影响。因为目前的楼市限购政策是以家庭为单位，新房子如果是以子女名义购买或加入子女的名字就会留下相应的购房记录，以后购房可能会被认定第二套。
21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，全市持续成交的新建公寓项目共208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个，扩大至9月期间（截至9月20日，下同）的114个、占比55%；而这些增加的降价盘，环比降幅多集中在10%以上。
根据上海各区域在售楼盘的统计，9月有多个楼盘成交价与8月相比均有不同程度下调，部分楼盘调价幅度达到15%，这些楼盘中，调价幅度较大的以中高端项目居多。虽然三季度新建公寓降价势头扩大，其降价幅度却未有明显放大，不论从逐月变化还是季度变化均可看出，降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价的同时，也在无形中影响着市场预期，使买家对后市的看空情绪升温，并期待会有更大幅度的降价举措，这或可以解释“降价失灵”情况的出现。
位于长宁区中山公园板块的某高端楼盘8月成交均价为52112元/平方米，而其4月成交均价为60440元/平方米，成交均价下调了13.8%，近七成项目成交价格与此前相比出现不同程度下调，部分楼盘9月房价下调幅度甚至达到15%。尽管下调了售价，部分项目成交依旧冷清。
克而瑞数据显示，位于长宁的另一个高档项目今年7月的成交均价为82515元/平方米，6月的成交均价为97303元/平方米，两个月相较之下，成交均价下调幅度达15.2%。尽管如此，该楼盘的成交数量并未上升，即使下调了成交均价，但仍难促成交。位于杨浦区某高档楼盘9月房价与此前相比，下调幅度达9.5%……种种迹象表明，上海楼市房价已开始暗暗调整。
根据国家统计局9月18日公布的70大中城市楼市报告显示，8月房价环比下降和止涨的城市新增数量为今年历月最多，高达两成，占比已经达到了66%。北京、上海、广州、深圳等一线城市自7月份全面止涨之后，8月份继续止涨，但价格也未明显下滑。
有专家表示目前市场供需矛盾扭转，加上限购限制了大部分需求，下半年开发商出于回笼资金的需求，应该会加大促销力。随着限购令再度收紧及此前宏观经济政策造成的叠加影响，刚需购房者受到的冲击正逐步放大。不过，在目前的市场大环境下，想通过“先卖后买”的“连环套”交易实现自己的住房梦，对于不少改善型需求购房者来说却绝非易事。
21世纪不动产上海锐丰淞南分行经理帅征华透露，最近几个月的分行成交都以刚需置换型居多，像跨区置换及以旧换新这类“连环套”交易并非个案。虽然今年以来的二手房市场整体形势不太乐观，但成交活跃的置换型和婚房型刚需还是为当前市场起到了支撑作用。
不过在前期有效购买力消化及市场趋冷等消极因素下，9月上半月以来，本市二手房“连环套”类的置换交易难度骤然增大。专家分析认为，其原因主要在于：1.“补税购房”的禁止，造成部分外省房东出售房源后无法再次购房，选择惜售，市场可选择房源减少；2.刚需购房成本及门槛的提升，使观望情绪浓重，市场活跃度不佳，换手率随之下降；3.市场趋冷，买卖双方对心理价格的再次博弈。4.在前期的需求消化后，局部板块当前高性价比的房源不多，购房积极性不大。
业内人士分析认为，上述各类情况的累积效应，最终将使近期二手房“连环套”交易出现回落迹象，如未来市场成交氛围持续僵持、买卖双方就价格仍持博弈态度，预计该类交易短期内将继续减少。而在近日由搜房网主办的“金九银十”业界专题研讨会上，上海中原地产资深研究专员王丽华透露，从7月下旬开始，旗下中介门店反映，部分原本准备在二手房市场寻找合适房源的购房者开始转战新房市场；而从房东情况看，虽然目前部分区域一手新房价格已出现滞涨，但房东并未立即跟进降价。“不少房东选择将房产暂时搁置或转售为租，在近期毕业生‘就业潮’等因素的带动下，一些区域房租已比去年同期高出了2成左右。”
在置换需求依旧存在，但交易难度加大的情况下，局部区域还是有个别房东采取加大让利的方式来促成交易换得资金，用以购买心仪房源。某中介门店近日成交了一笔房东出于置换的“连环套”交易，成交房源是位于板块内的奥赛花园，房型为110平方米的二房。房东希望以“先卖后买”的方式置换三房，但因受到近期市场购买力积极性不佳的影响，急迫的资金需求使其最终以232万元出售，低于当时市价约28万元。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，目前对购房者砍价抗性较低的房东多为置换型，该类“连环套”交易的房东在已看中心仪房源的情况下，为恢复新购资格及尽快凑足相应购房资金，往往对购房者提出的降价要求接受度较高。甚至部分急售情绪较为迫切的房东为求迅速成交，愿意接受在低于市场价的情况下再度让利的可能性。未来若楼市依然低迷，不排除房东为加快抛售，而将议价空间进一步放大的可能。
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都是房价惹的祸
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今年以来，楼市调控继续发力，各地也采取了剑指高房价的不同措施。在实施稳健的货币政策过程中，央行运用利率和数量工具进行房地产调控，对抑制房价过快上涨势头起到了积极作用。
一套房子惹得诸多部门都忙碌了起来。单纯从投资角度建议，在通胀预期下，既然加息迟迟不来，不如慢慢还贷，反正钱越来越毛，早晚有一天那点按揭的钱占可支配收入的比重会下降。
楼市调控必须保持市场供求总量的基本平衡，保持结构和价格的基本合理。朋友老李的孩子大了，他还想着把老人接到京城住。这些天，老李一直在到处找房源。是现在就买，还是过段日子再买？两口子成天在家纠结个没完。妻子说，现在就买，别等又涨上去了。老李说，再等等，再看看，没准哪天房价就降了。
买房子的，翘首以待房价跌一点。卖房子的，成天在问宏观调控啥时能松动一些 这是当下楼市买卖双方进入“相持”阶段的典型特征。就在这个当口，国家统计局公布了全国70个大中城市5月份楼市价格变化最新情况。70个大中城市，新建商品住宅价格下降的有9个。新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。老李把这看作是房价高位运行出现松动一个信号，他巴望着房价拐点快些到来。
但是，说楼市拐点到来，为时尚早。因为，楼市调控政策效应的显现，还需要相当长的一段时间。国家统计局数据显示，5月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价环比还在微弱上涨。楼市价格运行中，一些高企的数字显示楼市调控还面临着十分艰巨的任务。最近，北京“钓鱼台7号院”最贵户型售价每平方米30万元，虽被叫停，但其他户型的销售均价依然达到每平方米13.5万至15万元，表明一、二线城市的楼市调控极具复杂性。而浙江义乌一处楼面价达每平方米3.9万元等新闻，也显露出三、四线城市房地产市场的“不简单”。
应当看到，随着楼市调控的深入推进，当前市场供求矛盾有所缓解，不合理需求得到一定抑制，市场出现了一些降温迹象。同时，不可否认，市场仍处于“相持”阶段，普通商品住房与调控目标、群众期待相比仍有较大差距，特别是有些城市房价过高、上涨过快的局面并没有根本改变。把过高过快增长的房价降下来，并不是打压房地产。作为支柱产业，房地产的波动直接影响着经济的平稳运行。楼市调控，不仅要把房价降下来，也要尊重房地产发展的规律，引导房地产市场规范、健康发展。
楼市调控，懈怠不得。住房问题关乎民生，关乎社会和谐稳定，在目前形势下，必须保持房地产市场供求总量的基本平衡，保持结构和价格的基本合理，确保市场公平、群众满意，促进经济平稳发展。
从政策层面而言，目前国家还没有对商业地产出台系统的、指导性的文件。另外，未来商业地产和住宅地产的发展，还存在怎样做到“总量基本平衡、结构基本合理”的问题。就目前来看，住宅地产投资占整个房地产投资的70%。同时，商业地产的发展与当地的经济水平发展、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素息息相关，不同地区的商业地产的布局和结构都值得房企认真研究。
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刚者房价问题质疑
根据汉宇地产市场研究部的统计数据，4月份以来，由于信贷政策的收紧已有近两成购房者受到了明显影响。就拿丰水宝邸来说，由于已年满3年税费很低，所以受到很多客户的追捧。但是随着目前该楼盘成交单价不断上涨，首次购房获得足额7成贷款已经非常困难。
上海商品住宅市场供应已连续三周下滑，成交则因为前期供应的喷发而稳步走高，但增长幅度并不大。某中介分行负责人介绍说，现在首套房贷银行方面虽说还是最低首付3成，但在实际操作过程中，对其认为资信不够的客户会“拒批3成”，购房者只得增加首付比例才有可能获批。
新增供应已连续三周下滑
德佑地产市场中心监测数据显示：上周（2011年5月16日-5月22日）整个上海市商品房成交面积为41.68万平方米，环比前周上涨64.8%，全市商品房成交均价为22438元/平方 米，环比上涨4.5%。上周全市商品住宅成交面积为18.3万平方米，环比前周上涨13.6%，达到了4月以来的最高点，全市商品住宅成交均价为22485元/平方米，环比前周下跌4.2%。
上周全市商品房供应面积为13.71万平方米，环比前周下跌49%，其中商品住宅供应面积为6.1万平方米，环比前周减少66.3%。上周仅有中冶祥腾宝月花园和上置香岛原墅两个新推项目获得了预售证。
华燕市场研究中心分析师指出，上周内存款准备金率再次提高，这已经是年内第五次，连续第六次存款准备金率的上调，开发商预计到未来在开发贷款以及进入销售阶段的购房贷款的回笼等都会难度加大，所以放缓入市在情理之中。因此，上周的供应缩量或受存款准备金率提高影响。
成交方面，市场供应已连续三周下滑，但成交却节节走高，并且从实际成交来看刚需类的亲民项目占到主力，说明当前市场需求依然存在，但集中于刚性需求。虽然市场有所回暖，但在以刚性需求为主导的市场环境中，对于价格弹性较为敏感，所以虽然成交量出现回暖，但对于价格并不会有大幅涨价的预期。
嘉定多个项目热销
嘉定楼盘今年以来始终成交活跃，近期由于有新盘上市，成交业绩更是备受瞩目。
上周在全市公寓成交面积排行前十名的项目中，嘉定区共有4例项目上榜，包括华润置地菁英苑、新城悠活城、嘉城、朗诗绿色家园。其中除了新城悠活城的成交均价低于20000元/平方米，其余项目成交均价基本都高于20000元/平方米，与板块内此前一些热销的产品价格相比略为偏高，但却依然热销。
21世纪静安区域经理李栋则表示，一些中小银行本月额度已用完，放不出贷款了，一些4月份就已完成手续的客户到现在贷款都还没放出来。从其销售业绩来看，其报价格已被购房者所接受。此外，位于江桥板块的嘉城，则由于江桥万达广场等的建成，江桥板块的配套日渐成熟，距轨道交通13号线开通时间越来越短，所以区位优势较为明显，受到购房者青睐。该盘上周成交36套。
2、意外医疗及中暑、急性阑尾炎等急性病费用保险金 3万元；
3、遗体遣送费用保险金3000元；
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