目前的一二手联动机制显然还远远谈不上成熟。其中一个最大的难题就是客户资源的转化。表面上风生水起的一二手市场联动很可能在某个时期再次销声匿迹。
只松动地方一级的限购管制，个人商品房贷款仍由银行独立审核，限购令依旧有效。换句话说，不符合限购信贷政策的成都市民，依旧不能借着短暂的放松政策购买自住房；可以从中获得好处的人，必须满足资金充裕，且具备成都市本市户籍或能以变通方式获得户籍居民代购两项条件这样的人，叫做炒家。面对有限的客源以及日益严峻的形势，以往分别从事一二手房市场交易的开发商和中介公司不再各自为政甚至争抢客源，而是采取一二手房市场联动的方式抱团取暖，来度过当下的楼市“寒冬”。
“没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。”丘吉尔这句名言，也可以用来形容时下房地产开发商和经纪公司的微妙关系。不断升级的限购令将楼市的客户范围越勒越紧，随之不断萎缩的，还有开发商和经纪公司的盈利空间。
所谓一二手联动是指开发商找二手房中介公司合作，利用二手房门店网络销售自己的楼盘。市场低迷时期，一二手联动被多家地产中介机构看做仁术珠尘，甚至一些媒体预测这种方式或许成为未来销售主流。据搜房网 了解，随着调控不断深入，许多尚未涉足一二手联动领域的开发商开始谋划进入，原有一二手联动业务较成熟公司则纷纷表示将继续加强一手分销与业务联动。
一二手市场联动不过是淡季救急的无奈之举，它既不会对当下的成交量有显着影响，也很难构架起一个稳定的利益联盟，只要市场稍有好转，或者开发商适应了调控时期的市场状况，二者将再次“分道扬镳”。走进市区几家二手房中介公司门店，发现里面不仅有各种二手房信息，而且也出现了一些新房的销售信息，甚至将某楼盘的易拉宝摆放在显眼位置。如果店内没有你中意的二手房源，二手房经纪人还会很热情的给你推荐他认为合适的新楼盘。这样的场景似曾相识，在2008年楼市淡季也曾经出现在市民面前。一二手市场联动也算不上是什么新鲜词了。
一二手房市场联动的主要动力是什么？是开发商销售压力大还是二手房中介公司生存困难？从实际情况看，必然是二者兼而有之。调控下房地产市场的蛋糕缩小了，开发商和二手房经纪公司谁都不能独善其身。不过，普遍观点还是在一二手市场联动中，开发商占据主导地位。搜房网近期的调查数据也支持了这一观点。
目前，一二手联动业务在房地产市场成熟度较高的上海已成气象。一位刚刚从上海“取经”来的北京房地产开发商告诉搜房网 ，开发商要为一二手房市场联动付出高昂的佣金比例。据介绍，如果开发商组建自己的销售团队，成本一般为销售额的2‰，请代理行的话为6‰~8‰，而一二手房市场联动的佣金比例远高于此。
“这么高的佣金比例使我们的销售成本难以控制。即使我们现在采用了这种方式，也不会作为一种长久的销售手段。”上述人士表示。但是，如果开发商不支付可观的佣金比例，也很难吸引到合适的合作伙伴。据了解，因为佣金比例难以协调而流产的例子也不在少数。这种天然的“利益矛盾”，导致了开发商和二手房中介公司很难形成长久的“销售联盟”。
当然，一二手市场联动不会成为销售主流，也不能否认其在当前低迷的市场行情下对一些具体项目起到的特殊意义。集团利用一二手市场联动的方式，短期内确实帮助合作的开发商实现了预期销售目标，也为自己带来了更多的合理利润。“现在主要是一些位置较为偏远的项目看重我们在市区的店面优势。”伟业我爱我家表示，今后也会不断深入并加大对于二三级市场联动销售的模式创新与尝试。
住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性，创造专业化细分市场，以满足不同需求的客户，这也是中国地产业未来的发展方向。他举例说，如三亚的旅游地产，虽然风景优美但缺乏相应配套设施，而价格类似的台北阳明山地产，则因为有永久产权等不同特质而能吸引不同的客户。
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延伸阅读
年初楼市行情延续
上海楼市成交再续去年年底的“翘尾”行情，截至昨晚7点上海网上房地产的数据显示，1月4日、5日、6日的三个工作日，上海新建商品房成交套数分别达到1038、1013和961套，日均成交量甚至超过了去年12月日均797套的水平。12月开始的放量行情还会延续多久、房产税何时会出台等问题都牵动着市民的神经。
成交量不减反增
“元旦后楼市成交套数不减反增，一方面说明市场对于房产税的预期依然存在，另一方面，由于元旦假期全市各房地产交易中心受理窗口关闭，不少签约量也可能是节日期间积累的。”中国房产信息集团高级分析师付琦表示，随着农历新年的日渐临近，预计本月楼市新开盘量会有所减少，下半月楼市成交量也会有所回调，春节前，楼市成交价格不会有大的波动。
去年，上海楼市的月度成交量随调控政策的出台而呈现波动。据搜房网数据监控中心统计，去年3、4月份住宅成交持续量价齐升，进入5月后，楼市成交因新“国十条”的出台而明显下降，市场观望气氛浓厚，6、7月份延续低迷。经过3个月左右的政策消化期，8月份成交量开始步入上行通道，9月份上升势头更呈扩大之势，成交量环比增幅高达84%。随着“二次调控”的出台，11月份成交面积环比骤减28%，不过12月份成交量再度上升，成为全年单月成交量最高的月份。
12月份，上海楼市供应、成交双双放量。据佑威及楼市专评网统计，全市商品住宅供应面积为156万平方米，环比11月份增加了45.79%，闵行星河湾，九龙仓玺园，绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源；商品住宅成交面积达到140万平方米，环比11月份增加了47.37%，其中成交排名第一的“保利叶城”以3.34万平方米的商品住宅供应，在不到一个月的时间内，几乎完全售罄。
“年末出现的这波翘尾行情，很大程度上受到市场对房产税预期的影响。”付琦认为，去年9月底国家有关部委出台的楼市“二次调控”政策明确“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”；10月7日的“沪十二条”也明确表示，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。这使得近期市场对房产税出台的预期日渐强烈，买卖双方希望能赶在房地产税政策出台前，尽快完成交易。由于12月份开发商加快了推盘节奏，市场上可选房源较多，也加速了购房者的入市步伐。
保障房大年启幕
2011年已经启幕，新的一年里，该不该买房，能不能投资，依然是社会关注的重点。
“高度关注政策效应、高度关注市场动向、高度重视经济变化，静观而待变，熟虑而谋动。”对此，上海易居房地产研究院分析认为，2011年不一定如同2010年是政策大年，但却是住房保障大年。随着楼市调控政策逐步由“关注价格”向“关注结构”转变，由“短期政策”向“长效机制”转变，由“行政措施”向“经济手段”转变，房价过快上涨的势头也将得到进一步遏制。
国家有关部门已经明确，今年将在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。在上海，一个包括以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房为重点的“四位一体”的住房保障体系，今年也将进一步完善。来自市房管局的最新消息显示，今年上海将继续完善廉租住房制度和运行管理机制，进一步扩大廉租住房受益面；推动全市各区（县）开展经济适用房申请供应，并积极试行租赁型经济适用住房的申请供应。公共租赁住房政策方面，将积极推进建设，形成合理规模，同时建立健全公共租赁住房建设、管理运行机制，拓宽公共租赁住房的投融资渠道。
上海中原地产董事总经理谭百强认为，由于调控政策将趋于长效，下一步投机、投资需求的进入门槛会被进一步抬高，随着投资投机需求不断挤压，预计今年楼市市场情绪将趋于缓解，交投走势有望较去年更为平稳，房价上行的步伐将继续放慢。
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楼市遭遇寒流
如果银根松动，楼市迟早会报复性大反弹的。如果银根不松动，实业受不了，现在很多有权势的贷款者就是以实业倒闭来威胁信贷政策。楼市的变化，是受到国家政策的影响。
为国家创设良好的国际环境、发展多边贸易与合作、维护国家利益、促进各国经济发展与世界经济发展。刚刚过去的“十一”黄金周，从沿海一线大城市到内陆二、三线省城，中国楼市感受阵阵凉意。“金九银十”是中国楼市的传统旺季，但今年这个“银十”楼市行情甚至比风头并不强健的“金九”显得更加低迷。加强监管，定期监督和检查行政制度是很有必要的。
在中国中部省会城市合肥，黄金周期间成交量最高的国庆日当天也仅为81套。从10月2日到7日，合肥每日住宅交易量备案均未超出50套，而10月4日住宅交易量备案套数25套更是刷新了今年“金九银十”以来合肥单日成交量的新低。
合肥房地产交易网的统计数据显示，去年国庆黄金周合肥商品住宅销售在500套左右，而今年仅为310多套，是去年的6成，地方媒体称其为“史上最冷楼市黄金周”。
安徽省的另一个主要城市芜湖，当地房地产权威网站的数据显示，今年“十一”黄金周期间，芜湖商品住宅成交共计264套，最低成交套数出现在1日和3日，两日的商品住宅成交套数都仅为7套。与九月市场的低迷相比，更显冷清。
和合肥、芜湖紧邻的另一个省会城市江苏南京，尽管数十家楼盘推出了千余套新房源，但成交量和认购量依然低迷。国庆首日的成交量和前一天的102套相比，下降了六成多，仅为40套。
南京网上房地产数据显示，10月1日至7日，南京市商品住宅成交不足200套，其中黄金周最后一日商品住宅成交套数最高，为65套，而在10月3日，商品住宅成交仅为13套。业内人士称“金九银十”的楼市成色明显不足，商品房库存量节节攀高。
在房地产市场最热的沿海一线大城市，这个黄金周的清冷显得愈加明显。北京、上海、广州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。北京市房地产交易管理网统计，“十一”当天北京期房成交98套，交易数量为近年低谷；10月3日拉开帷幕的上海房地产秋季展示会上，虽然参会的人数不少，但观望态度的人居多；深圳等地的房地产交易会甚至出现了客流下滑的局面。
合肥学院房地产研究所所长朱德开教授分析说，消费者对房价下行存在预期，而大多数开发商又没有推出实质性降价措施，致使房产市场持续处于以观望为主的状态。
我国企业也要把目光放得更加长远，大力发展循环经济，走生态型企业发展之路。这是因为，从提高企业竞争力的角度看，企业推动经济增长方式转变，能够赢得进一步发展的先机，赢得市场竞争的综合优势。尽管黄金周楼市遇冷，合肥市10月仍将有66家楼盘计划推盘，预计“银十”整体推盘量约为12000套，较之“金九”的6000套整体推盘量提高一倍。开始追求健康、绿色，但惯性思维，使我们还是愿意把资源优先划拨给那些高楼林立、车水马龙的大城市。由于经济、文化、教育、医疗资源高度集中于大城市，大城市和小城市吸引力之间的差距越拉越大，形成了大都市人口负担过重，环境日趋恶化，小城市因为教育、卫生、文娱资源匮乏而越来越冷清的怪圈。
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楼市降价成定局
针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。不过即使是这样也只有少数楼盘出现幅度稍大的降价。
房价超高，使百姓因购房背负着银行大量债务，制约了百姓拉动消费的能力。安居才能乐业，百姓因房价太高而无法稳定居住下来，使国人幸福指数快速下降。因房价高，年轻男女结婚用房，带来的家庭矛盾，道德良心退步，社会丑恶现象频频发生。楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
“从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉 。
上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。
业界人士分析，尽管许多城市楼盘的折扣和议价空间都有所增加，但是仍然与购房者的心理预期价位存在差距。价格回落仅仅是调控取得的初步效果，让房价与购买力契合才是调控的最终目的。
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楼市成交率降低
在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。我们的贷款体系不修正，金融市场的畸形就改不掉。金融市场不但不能为 实体企业提供资金融通的功能，反而会成长吃掉实业的高利贷怪物。
现在所有的生产主体都在想抢夺现金流和贷款，问题是，放出的贷款太 多，会导致居民财富实际上的大缩水。一部分人得利，大部分人埋单。楼市明显处于休假状态。不仅购房者少，连一手楼盘、二手中介大多也暂离楼市，记者走访中发现，有些售楼处大门紧闭，屋内的灯都关着，见到有人来看房，里面的售楼人员才慌忙打开灯。这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”
从9月及10月开局阶段来看，在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。朗勤地产机构副总经理胡卫表示，在从严限购等政策作用下，市场的第一个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降，量跌是价跌必经的一个步骤。
其次是开发商资金链普遍趋紧，部分房企资金链呈现恶化走势，多家房企负债率超过100％。对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要，2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年底全国房价迎来实质性降价。
不过，分析人士也指出，当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。
就中国房地产市场而言，很多人认为是限制买房的政策导致了市场的低 迷，但更多的原因在于信贷政策的收紧。银根收紧，市场根本就无法实现交易。虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的最高点，但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快，开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。这也将影响楼市价格拐点的出现。
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