从人们视野中消失已久的房贷险，在地震面前被重新提到了关注的位置。从被作为强制险销售，到当前被呼吁扩大保险责任范畴，房贷险从一“出生”就饱受争议。面对大灾面前成“摆设”的舆论，业内更多提到的是我国未建巨灾风险体系的更深层次问题。究竟房贷险保了什么、该保什么、由谁埋单，老百姓是保还是不保、如何保，一系列的疑问在震后亟须解答。
或许没有一个险种会像房贷险这样饱受争议。从七年的强制销售到最近两年“由老百姓说了算”，房贷险几乎已经从大众的视野中消失。当地震来临，老百姓们纷纷想起了这款久被“遗忘”的险种并寻求解答，却发现地震属于房贷险的除外责任，因地震导致的房屋损失不属房贷险保险责任范畴内。
那么现在的房贷险究竟保什么？市场上的房贷险，大多都是抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险，也有一些两项责任分开单独销售的保险。也就是说如果由于房屋损失、人身伤亡给购房者带来的风险和损失，保险公司将偿还给银行剩余贷款。
房贷险保的是因火灾、爆炸、台风、洪水、雪灾等原因造成抵押房屋的损失以及为抢救房屋财产支付的合理施救费用；另外，因意外伤害事故所致房屋抵押贷款人死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，按合同约定的未完的还贷责任也可“保”。
而由于难以控制的巨大风险如地震引起的房产损失、单纯失业导致无法偿还房贷，房贷险都无法提供保障。同时被保险人购房后，装修、改造或其他原因购置的、附属于房屋的有关财产或其他室内财产，也不在房贷险范围内。
细剖房贷险
责任范畴
（以人保财险为例）
1.对于因火灾、爆炸、暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷等原因造成抵押房屋的损失以及为抢救房屋财产支付的合理施救费用。
2.因意外伤害事故所致房屋抵押贷款人死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行个人房屋抵押借款合同约定的还贷责任的，保险公司也承担全部或部分还贷责任。
保费（以中行贷款为例）
期限为5-9年的，保险费=购房总价×0.048％×贷款年限；期限为10－19年的，保险费=购房总价×0.036％×贷款年限。
如果某人所购房屋的总价为100万元，期限为10年，他应缴付的保险费=100万元×0.036％×10=3600元。
“受益”概率低
“看起来保障的风险很多，不过台风、龙卷风……我想在北京发生这些情况的几率也太小了，我还是觉得买房贷险的意义不大。”尽管这次四川汶川地震让很多消费者意识到了风险存在，但张女士还是觉得房贷险的赔付几率很小，几千块的保费等于“打水漂”。
另外，购房者也提出，几千元的房贷险保费，价格偏高，这也是人们不愿购买房贷险的原因。
发生意外有保障
而在主张购买的少数派中，房主王先生则认为，房贷险中针对人身的保障还存在一定的意义。如果不买房贷险，房贷负翁可能面临的最大风险在于，一旦自身遭遇各种意外伤害失去了还贷能力怎么办。
“房产毕竟是人生中比较重大的一项资产，如果自己实际情况是资金充裕，购买一份保险心里也更踏实。”在这次地震发生后，王先生就赶忙咨询了几家保险公司。
灵活、压力小年缴优于一次性缴
■购买技巧
如果准备购房的市民愿意多添一份保障，在购买房贷险时还是有一些小窍门的。目前申请房贷时可选择一次性缴纳房贷险、年缴房贷险、贷款担保三种方式，而贷款担保是公积金贷款只能采取的方式。
比较一下年缴和一次性缴纳房贷险，会发现年缴房贷险在费用支出和退保方面都更有优势。比如分年付每期保费是按：保险费＝保险金额×保险费率公式计算确定的，而一次性缴纳保费则是按：保险费=借款总额÷10000×借款年限相对应的每万元保险费公式计算确定的。表面看好像都是保险额乘保险费率，但一次缴费的保险额指的是贷款总额，而分年付的保险额则是指每期剩余的贷款本金。
如果贷款人准备在今后经常性部分提前还贷，那么考虑到容易退保、保费容易计算等因素，还是选择年缴型产品比较合适。而且年缴型产品的首次保费压力也小得多，手头不富裕的贷款买房者比较适合年缴产品。
结合普通人身意外险考虑
■剖析
无论是已经买了房子打算提前还款的购房者，还是正准备买房的准购房者，在退还是不退，或保还是不保的问题面前，还是先了解一下房贷险的内容。看看怎样更适合自己，然后作出相应的选择才比较理性。
如果主要担心自己遭遇意外伤害可能失去了还贷能力，有一部分人可以不用买房贷险，也就是已经有充分人身意外保险的人群。即使发生意外，消费者也可以通过传统的人身意外险获得保险公司的理赔金，用这笔理赔金的一部分去支付未还清的房贷。
不过，意外险的额度也要考虑覆盖房屋按揭贷款总额，还应该有所超出。因为贷款人若发生意外无力还款，也会面临收入锐减、其他开支增长的局面。反之，如果平常并没有足够的人身意外险，那么申请房屋按揭贷款时也可考虑补足尚欠缺的人身意外险额度；或者按照贷款多少购买房贷险。
但从费率角度来看，房贷险比普通的人身意外险便宜些。比如目前一般国内的人身意外险费率为1％。至2％。，而房贷险费率都只在千分之零点几。
专家开会研讨巨灾保险
■新况
震灾之后，二手房市场上按揭消费者对于房贷险的关注度大大提升，在5月19日至今的咨询量已经超过千例。“不过在这种连保险公司都难以承受的巨大风险面前，商业保险的力量还是显得薄弱。”一位保险公司人士评价说，讨论多年的巨灾风险制度的建立已经无法再拖。
就在上周一，由全国人大牵头召开了巨灾保险课题研讨会。中国保监会政策研究室综合处副处长吉昱华说，由于保险费率难以精确厘定、受灾相关性高限制了保险公司的承保能力、费率过高导致公众很难接受等原因，纯粹利用商业保险提供地震风险保障往往面临市场失灵的困境。因此应建立地震保险制度，加快地震保险的立法。
但是，完全的风险保障必然导致地震保险费率过高，公众很难接受，而限额风险保障对多数群体又缺乏足够的吸引力，这些都使得纯粹利用商业化的保险手段提供地震风险保障缺乏可操作性。
房贷“负”翁可加定期寿险
需要提醒的是目前房贷险的赔付情况都是针对意外，也就是意外身故或意外残疾的情况下，才可以获得房贷险的理赔金。但很多背负房贷的贷款人，特别是人到中年的，因为疾病身故的也越来越常见。考虑到这样的风险因素，在意外保障之后，房贷负翁还需要为自己购买保额与房贷额相匹配的寿险。
目前市场上的寿险主要包括返还型寿险和纯消费型的定期寿险两种。前者带有很大储蓄成分，可以返本但保费也高；后者保费便宜但不返还。例如一家合资保险公司的一份保险计划，保额40万元10年期的定期寿险每年保费276元，而10万元保额的分红终身寿险（缴至55岁）一年保费要1735元。房贷一族已经面临很大一笔月供支出，因此低保费高保障的定期寿险是个较为实际的选择。但有些保险公司定期寿险不能单独购买，需要附加在终身寿险上。
对于夫妻双方共同承担贷款的家庭，最好双方都投保寿险，两人的寿险保额对应双方的薪水比例。
房贷险可否由银行埋单？
■记者手记
从2006年起，房贷险不再与房贷一起“捆绑”销售，购买房贷险的消费者已经成了极少数派。而此次地震来袭，四川因此受灾的房产不计其数，但人们却发现房贷险在地震面前几乎成了“摆设”。
从目前的市场反应来看，无论是消费者还是业内人士都希望对房贷险进行改良，能否重新划定保险责任，考虑将地震列入保障范围。但无奈的是更广泛背景下的巨灾风险体系没有建立，小小的商业房贷险如何走向似乎也是“舍本逐末”的事情。
再进一步设想，如果房贷险的保费由银行承担，改变一向被质疑的权益归属问题，我们所讨论的买与不买的问题也将不再存在。有人认为，在银行此次需要为无法偿还房贷的灾区人民“埋单”时，他们是否会由此更愿意推动房贷险的推广？这或许是一个不错的解决之道，既然第一受益人是银行，为何不能由银行自掏腰包，自己给自己买份保险。
扩展阅读
房贷险知识及基本操作模式_保险知识
个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，是一种保证保险。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。
基本操作模式
房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并必须向保险公司购买房贷保险，将银行作为保险第一受益人。最后，银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。房贷险经过数年的变迁，其内涵也在不断变化。目前的房贷险保险责任包括房屋保险和还贷保证保险。
房贷险条款规定：被保险人为《个人住房抵押借款合同》项下的借款个人，也即凡符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》有关规定，向商业银行申请住房抵押贷款用于个人居住的借款个人均可参加本保险。
保险财产指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋，但被保险人购房后装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产等，均不属于本保险合同的保险财产范围。
房贷险保险责任分为财产损失保险责任和还贷保证保险责压两项。
(一)财产损失保险责任为3种：由于下列原因造成保险财产的直接损失：1.火灾、爆炸;2.暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷;3.空巾运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。
(二)还贷保证保险责任：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，致使丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷责任的，由保险人承担被保险人出险当时《个人住房抵押借款合同》项下贷款余额的全部或部分还贷责任。
简单的说，房贷险的保险责任就是：当被保险房屋冈自然灾害或意外事故发生损毁，或房贷者因意外伤害事故失去经济来源而无力还贷时，即由保险公耐代为还贷。
办理房贷险中的注意事项
1.购房者可以自愿购买房贷险。房贷险可以有效降低银行贷款风险，但由于日前房贷市场竞争不断加剧，同时也为了减轻购房者的瓜，近一步赢得市场份额，很多银行开始放弃强制购房者投保指定的保险公司，允许购房者自愿投保。因此，购房者可以自主选择投保的保险公司，以更合理的价格求得保障。
2.以贷款金额作为保险金额。一些银行要求购房者完全按照房销售价格投保，但实际上，银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，消费者不必为自己已经支付的钱再买保险。
3.提前还贷退保不合算。当央行提高贷款利率时，会有很多有偿还能力的购房者选择了提前还贷，他们得知可以把房贷险退保后，又急匆匆办退保手续，而保险公司在退保时将扣除到期保费和经背成本等费用，贷款人最后获得的退保保赞实际并’没有多少。这样的话，购房者(贷款人)提前退保不仅退保保费所得尤儿，旦房屋出险，又会落得无保险保障的境地。
4.提前还贷时最好选择变更受益人，延续保障。房贷险投保时之所以约定贷款银行是第一受益人，是因为债务人(贷款者、购房人)在贷款期间，对其房屋只具有使用权，而不具街完全占有权，因此作为债权人的银行，就有主张成为保险受益人的权利。但被保险人还清贷款后，已具备对标的房屋的完全占有权，此时可以向保险公司申请变更受益人，以被保险人(购房者)作为受益人。
此外，作为房贷险而言，贷款时间越长，费率就越低。与保障基本相同的一年期房屋保险的费率相比，投保人选择变更受益人的方式继续保险还是相当合算的，每年能在保费上节省几十至几百元。同样，保险公司也希望通过灵活的投保方式来留住更多的客户。
不管按揭买房者的贷款是否已经还清，火灾、管道破裂等风险却是随时可能发生的，因此建议购房者(贷款人)在还清贷款的情况下不要简单地退保，住房对很多人来说足最重要的家庭财产，因此投资一些保费在房屋保险上，还是非常必要的。
不应忽视房贷险
专家提醒贷款买房者，要考虑还贷风险，可选择房贷险，但要注意看清拒赔条款。
房贷险，全称为“个人抵押商品住房保险”，通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险打包组成。
财产损失保险责任，是指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋如果出现因火灾、暴风、洪水等自然灾害(地震除外)发生损毁的，保险公司将根据保险合同约定进行理赔。
还贷保证保险责任，是指被保险人(即购房人)在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，由保险公司根据约定的偿付比例，承担借款余额的还贷责任。
2006年以前，房贷险曾是商业银行审批房贷时的标准配置。因为出险率极低，免责条款争议较大，遭到大多数贷款购房者的强烈抵制。2007年，商业银行全部取消强制房贷险，转而让贷款人自愿购买。
由于酒店式公寓、商铺等商业用房的还贷风险大于普通住房，出于风险控制的考虑，部分银行保留了对这部分按揭贷款的财产险强制购买要求。
专家表示，对于一两百万元的房贷来说，保费不过几千元。对购房者来说，不买房贷险，省下的钱并不多，可万一遇到意外事故，又没保险保障，家人就将背上沉重的负担，因此应该考虑还贷风险，不要忽视保险保障。
保险知识，房贷险不能保车贷
秦女士的丈夫张先生因职务需要，打算买一辆汽车，由于手头并不宽裕，于是向银行申请了抵押贷款。2003年12月9日，张先生与交通银行上海分行签订了《个人借款合同》和《个人借款抵押合同》，向该行申请16万元的住房抵押消费贷款，其用途是购车。根据《个人借款抵押合同》的约定，须办理抵押物的全额财产保险。因此，张先生购买了银行指定的《上海个人抵押住房综合保险单》并且交了保险费。而天安保险股份有限公司亦在核保之后签发保单，并开具发票。
2004年3月22日，张先生不幸发生交通事故，经抢救无效死亡。已经下岗的秦女士彻底失去了经济来源。因无力偿还15万元的购车贷款，银行多次催讨还款，并称将收回抵押的房屋。
此时，秦女士想到了丈夫在贷款时曾经买过保险。秦发现双方在保险合同上约定：被保险人因遭受意外事故所致死亡或伤残，保险人按出险当时借款余额100％比例给予偿付。但秦女士在申请理赔时却遭到天安保险公司的严辞拒绝。
天安保险称，根据上海个人抵押住房综合保险条款，张先生并不是住房抵押借款合同的借款人，因为其抵押房产的目的不是买房，而是购车，因此保险公司不能理赔。并且，核发保险单在张先生与银行签订借款合同之前，保险公司并不清楚被保险人与银行签订借款合同的详情，被保险人也未明确告知其贷款为消费性购车贷款。
但是秦女士认为，其丈夫依据银行给付的保险单投保，因为不是专业人士，所以对保险合同的具体内容并不了解。既然这是保险公司核保后签发的保单，至少说明保险公司知道原告申请的是消费贷款，用于购买车辆，而不是房屋。照此推理，秦女士认为天安保险公司在签发保单时应视为同意变更保险对象。
但法院最终没有支持秦女士的诉讼请求。法官点评：
秦女士在庭审中辩解说，《上海个人抵押住房综合保险单》是保险公司提供的格式条款，其中并未限定抵押住房的用途，也未将住房抵押方式、用途排除在保险合同之外。但是这一理由不能成立，根据《上海个人抵押住房综合保险条款》和央行的《个人住房贷款管理办法》，房贷险只能适用于为购买普通住房而向银行抵押贷款的自然人。
