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商品住宅房低迷

2020-06-11
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楼市最近出现了很多状况,地产商也开始有了行动。但是这对购房者并没有产生太大的影响。所以中央高层充分认识到,贯彻落实科学发展观的一个重要方面,就是要处理好经济建设、人口增长、资源利用、环境保护的关系,才能达到人与自然的和谐。

商品住宅的成交量在前周低位基础上有所回升,但商品住宅周成交量依然过低。与过去强调的“勤俭建国”相比,建设节约型社会内涵更广泛,发展的层次更高。这是一种全新的社会发展模式,就是要将节约的理念贯穿于生产、流通、消费和社会生活的各个领域,从根本上改变传统经济增长模式,最大限度地节约资源,提高资源利用效率,以尽可能小的资源消耗和环境成本,获得尽可能大的经济效益和社会效益。

小幅回升难撼低迷大势

“上周楼市供求纷纷止跌回升,这是基于开发商方面的积极推盘以及个别楼盘开始的降价的共同带动,但购房者仍然没有走出观望的状态,整体走势仍不及去年同期水平。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。

位于宝山大场板块的金地艺境,已经连续三周登上成交面积排行榜。该项目上周成交58套公寓房源,成交均价为1.8万元/平方米,截至上周末,金地艺境已推1257套房源中,整体套数去化率达到71%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔指出:“调控的常态化使得楼市季节因素失灵,尽管上周交投有所活跃,无奈10月开局交易量的基数太低。从上周的成交个案来看也颇为低迷,上周成交套数超过50套的项目仅有1个,而今年9月同期和去年10月同期分别有2个和13个。”

从环线成交表现来看,外环以外区域仍然是市场重点成交区域。汉宇地产市场研究部数据显示,9月外郊环区域成交比重为59.67%,基本与8月相持平,而郊环外区域成交比重则微降至22.07%。随着外围化发展进程愈发快速,市中心则土地供应稀缺,未来外环外区域将成为一手房市场成交主力区域。

新增供应争夺有限刚需客户

在前一周供应面积环比回落8成后,上周全市新建住宅新增供应达17.8万平方米、环比增长205.1%,但仍与9月份26.7万平方米的周平均水平差距明显。21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示,上周,公寓项目有7批次、15.5万平方米供应、环比提升217.2%;而别墅有3批次、2.35万平方米,环比提升 143.7%。10月已过半,全市新建商品住宅新增供应23.7万平方米,同比下降57.8%,也成为近六年同期最低水平。

上周供应集中于嘉定区,该区有3个项目、7.33万平方米住宅入市,占全市41.2%。位于嘉定南翔板块的上隽嘉苑继2010年9月以后再推出238套高层公寓房源,共2.69万平方米,主力户型为91-122平方米的二房、109-153平方米的三房以及184-188平方米的复式房源。位于宝山淞南高境板块的象屿郦庭继2011年7月后再推出338套高层公寓房源,共3.19万平方米。单价区间上,上周全市新增供应主打中低价位楼盘的特点依旧,单价在1.5-2.5万元/平方米的总供应面积为14.1万平方米,占全市的79.2%;剩余项目中,单价集中在2.5-3.0万元/平方米,没有项目单价超过4万元/平方米。

个别降价楼盘“假摔”探市

佑威机构数据显示,从截止到10月16日的今年的成交数据看,商品住宅成交了601.92万平方米,价格同比仅上升了5.14%。调控之下,房价上涨幅度得到抑制。但目前来看,促销优惠活动依然不是主流,多数楼盘的试探性降价表现出缓慢调价的节奏,买方观望情绪浓厚;仅有少数楼盘表现出较强意愿的发力促销。在今年年初和目前都有房源出售的楼盘中,目前上海已知降价的楼盘,据德佑地产市场中心监测数据显示,2011年1-3月和9月都有成交的为100个,其中项目成交均价跌幅超过5%的项目有21个,均价相对稳定在5%以内的项目有45个,均价出现上涨的项目为33个。

然而在这些楼盘中,有些降价行为是“假摔”。比如有的项目年初以销售大户型,多层复式户型的房源为主,而当前以出售中小户型,高层房源为主。产品出现了一定的差异,并且体现在价格上,从而形成明显的价格落差,造成大幅降价的假象吸引购房者。

如最近较热门的嘉定区一项目,均价从之前的1.8-1.9万/平方米,降到目前的1.3万/平方米左右,吸引了为数众多的看房者。“去现场可以发现,这批房源其实离轻轨较近。”知情人士指出,“这其实也是开发商惯用的策略,先推精品房源来确立楼盘的品质形象,再推出小区相对位置或者房型较差的房源以造成一种降价的感觉。”

外环多个盘跌幅换量

从成交数据来看,均价出现下跌的项目最主要还是以外环以外的项目为主,如位于宝山的一个项目,从年初的近20000元/平方米的成交均价下跌至9月的17300元/平方米左右,价格跌幅在15%;而同区域的另外一个项目也出现了10%的价格下跌。

从德佑地产市场中心的监控数据来看,降价后,部分项目还是能够取得不错的销售业绩,如宝山的项目美岸栖庭成交均价出现15%左右的变化之后,9月该项目成交了216套,南汇的某项目成交均价出现10%左右的变化之后,9月该项目也出现了45套的成交。“实际上在当前情况下,房价出现10%以上的降幅,都能受到购房者的关注,如果出现15%以上的实质性降价,成交量可能回升到去年年底的水平。”德佑地产研究主任陆骑麟指出,“从目前楼市成交来看,价格最具下跌可能性的项目位于地段偏远,交通和生活配套相对较差的区域。”

加快建设节约型社会是党中央、国务院从全局和战略的高度出发作出的一项重大决策。建设节约型社会,不仅是党和国家、政府的大事,也是全体国民应尽的职责和义务!全民动员,提倡节约、反对浪费,有效利用资源,不仅是个经济问题,也是个政治问题,关乎我国现代化建设事业、中华民族生存和长远发展。

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商品房供不应求


华远集团总裁任志强在其个人博客上发文谈及当前的房价问题。在任志强看来,房地产市场化是在一定程度上给了民众自由选择的权利,而房价问题也不是简单的限购就可以调控解决的。近日,中欧国际工商学院教授许小年发布一条微博指出,政策多变,地产商谨慎观望,开发速度放慢,从而导致未来供给下降。随后,华远地产董事长任志强在自己的微博上对许小年的观点进行了转载,并同样表示未来楼市供给将下降。而SOHO中国董事长潘石屹几乎在同时也撰文担忧近期商品房供应下降,以及土地供给下降导致的未来商品房供应紧张。

上半年商品房供给吃紧

新“国八条”出台后,鉴于政策走向观察的需要,开发商重陷观望,推盘谨慎。

以北京为例,截至目前,2011年预售住宅项目合计为7个,分别为1月的6个和2月至今的1个。而2010年12月为73个,去年1月与2月分别为43个和12个。

对此,北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析认为,目前的供应情况,首先缘于去年12月1日北京开始实施的预售资金监管政策,这一新规透支了大量原本将于今年一季度上市的房源;另一个主要原因就是新“国八条”直接影响了开发商节奏。比如北京原本预计在2月开盘的19个项目中,半数都已明确延后开盘。据预计,2月北京开盘项目不足10个。

张大伟表示,目前的住宅供应荒仍将持续一段时间,预计上半年的供需比可能相比2010年更加紧张,而下半年,伴随调控政策走向的稳定和去年下半年所供应土地完工的住宅的陆续上市,下半年的供应将会明显增加,届时房价是否会调整,主要取决于政策的落实及持续力度。

担心土地供应吃不饱

除了短期内商品房供应存在担忧,近日潘石屹在一篇名为《2011年的展望》的博文中,对于时下土地供应饥渴,从而可能催生未来商品房供应紧张的问题也表达了担忧。

他指出,近段时间以来全国各地频发的旱灾使得18亿亩红线问题更为突出与敏感,这可能促使政府在土地供应方面更趋谨慎,从而影响住宅土地供应量预期;其次,他认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》,即新拆迁条例的颁布到各地方实施细则的出台,再到在新的拆迁条例下实施拆迁,在这大约半年的时间内,土地供应面临断档,从而直接影响到一年后房屋的供应。

开发商谨慎观望

几乎在同时,许小年也在微博上称,“政策多变,地产商谨慎观望,开发速度放慢,未来供给下降”。任志强也说,未来供给会下降。他进而对此解释说,从2010年建设指标的月度变化来看,去年8月以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小,2010年11月单月新开工面积同比出现负增长。

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投保 只能花些钱投保丰台住宅被盗险


丰台,是北京的4个近郊区之一。居住在这里的市民们,与其他城市的朋友一样,都得时刻担心家中会不会有盗贼进入。现如今,随着人们的收入不断上涨,购买各种家电已经成了一件普遍的事情。比如液晶电视、笔记本电脑、数码相机等等,这些物品与前几年的体积相比,变得轻了许多。所以,这就让一些不法分子在溜入居民家中时,轻而易举就能搬了走人。而站在居民的立场考虑,不可能一天24小时都大门不出,二门不迈,来制止盗贼趁虚而入。无奈之下,只能花些钱投保丰台住宅被盗险,从而买一份放心,争取可靠的保障。

张大姐是地地道道的丰台人,她在某小区已经住了十几个年头。虽然自家房屋从表面上看起来有些旧,没有新小区有让人眼睛一亮的感觉,但是张大姐的家中放置了多个高价钱的物品。除了她私人的金银珠宝外,还有她女儿的便捷式电脑、数码播放器、摄像机等电器。十分细心的张大姐,爱这些物品就好像爱自己一般,不让它们沾上灰尘,受到损坏。此外,她也在女儿的建议下,投保了丰台住宅被盗险,让室内财产有所保障。

张大姐说,她是通过投保家庭财产险的。因为有了这一独具特色的险种,不但室内财产可以得到保护,而且还承保房屋由于火灾、台风、暴雨等原因造成的损失。更为人性化的是,就连外界物体坠落或倒塌的现象,平安家庭财产保险都能发挥自身优势,给予房屋主人一定的赔偿。所以,若是要投保丰台住宅被盗险,不如直接选择平安家庭财产保险吧,保障更全面,服务更贴心。

那么,张大姐为什么中意在投保呢?原来,通过这一平台投保的话,是不需要出门办理的。直接打开电脑,登录平安保险公司官方网站,即可进入保险商城中,选择平安家庭财产保险这一产品进行投保。而且,在网上投保,还能享受一定的优惠折扣。这就是为何张大姐不去保险公司实体店投保丰台住宅被盗险,而去投保家庭财产险的两大主要因素。

保障房融资有限


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利用发行债券筹集资金,有利于弥补严重短缺的保障房建设资金,加快保障房建设开工的速度,但很难从根本上解决保障房建设所面临的巨额资金缺口。

近一段时间,与保障房相关的两条新闻成为关注焦点。一条是,截至5月底,全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套,占计划的34%,但仍有6个省区的开工率不足20%;另一条是,发改委办公厅本周下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

面对如此之大的建设规模和资金投入,“钱荒”是当前保障房建设面临的一个普遍问题。实际上,保障房建设的问题无非是土地和资金,土地资源由地方政府掌握,相对容易解决,关键性的问题则是资金。保障房开工率不尽如人意,虽有项目进程自身规律、一些地方政府消极作为等方面的原因,最大障碍则在于资金短缺。据住建部年初估算,完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1 .3万亿元,其中中央、省级和市县政府承担5000多亿元,剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。截至5月20日,财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元,完成全年预算59 .9%。但要完成全年1000万套保障性住房建设,中央财政1030亿元的投入显然不够。

在保障房建设资金严重短缺的情况下,拓宽融资渠道刻不容缓。发改委下发通知支持保障房建设企业发行债券融资无疑是及时的、必要的,将对保障房建设产生积极影响;但在土地出让遇冷、银行贷款难度加大的情况下,不能就此认为保障房建设有了“救命稻草”“灵丹妙药”。

一方面,允许地方发行企业债券为保障房融资,地方债务的风险无疑会加大。在清理地方债务以及地方各级融资平台尚未实质展开的状况下,此举将使得清理地方债工作更为复杂。事实上,为了有效防范财政金融风险,加强对地方政府融资平台公司管理,国务院和发改委办公厅分别在去年6月和11月下发通知,要求抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务,对融资平台公司进行清理规范,加强对融资平台公司的融资管理。

另一方面,对募集资金使用的监管能否到位,也决定了融资的实际效果。发改委下发的通知虽然明确要求严格监管资金用途,防止挪用。但在今年货币政策趋紧、社会资金紧张的情况下,不排除一些企业将保障房建设资金用于商品房开发。

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