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近日，国家发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。同时，多地正在试点“共有产权房”模式，向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金。
通过“债券融资”、“共有产权”等方式，虽然能够在一定程度上解决保障房建设的资金来源问题，但是也都存在着各种潜在风险，保障房建设的融资途径仍需不断创新。
共有产权房应该全国的推广。文章指出，2007年，淮安市在江苏多个城市试行“划拨土地经适房共有产权”的基础上，在全国首创[简介 最新动态]以出让土地共有产权房代替划拨土地经适房，实施了购房家庭与政府7：3和5：5的两种产权比例，并建立了“住房保障基金”专项用于建设回购及承担政府产权部分。这一模式既能够真正的使保障对象受益，又抑制了浑水摸鱼现象，同时还使政府部分的拥有资产升值的收益权。当住户有能力购买更多产权时，可以申请购买其余部分的产权。也可以将自己拥有的那部分产权出售。由于每一次产权交易的基础都是市场价格，想通过这种方式赚取差价几乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配过程中的道德风险，确保了政府资源的高效、合理分配。
但有网民认为，“共有产权”模式可以起到压缩的利润空间的作用，仍没有解决根本问题。署名“李晓亮”的博客文章认为，“共有产权”不宜主导保障房格局。“共有产权”本质上也等于明确了政府在保障房上获利的合法性。在现实语境下，我们能指望获得合法谋利的政府部门，反而比之前更严格要求自己吗？保障房说到底是一种公共责任，公益属性永远应为第一原则。只有政府彻底从利益纠葛中抽身而出，保障房才能行得正走得远。
有网民认为，为了满足的保障房建设融资需求，中央终于松口允许地方发行公债和企业债，应该说是一个重大的政策突破。融资的开闸将有助于解决大规模建设面临的资金压力，参与到保障房项目的企业能为其项目进行发债融资，无疑将吸引到更多的企业和社会资金进入保障房项目。
但署名“不执着”的博客文章认为，地方政府过度举债容易引发债务危机。保障房债券发债之后还债的资金从何而来？要知道，保障房收益是很低的，也就在3%左右，如果发债券利率在3%(还不如同期1年期银行利率)，肯定这类债券根本无人认购。如果发债利率在3%以上(超过4%)，通过保障房的建设是无法支付发债利息的，接下来只能用地方财政收入或者地方投融资平台的收入来偿还这个钱。但问题是，各个地方政府前二年对基础设施项目投资过多，各地方财政收入都处于十分紧张状态，用地方财政收入来归还投融资平台的资金，恐怕都是比较艰难的事情。
有网民表示，保障房建设为何遭遇资金瓶颈？1000万套保障房需要政府投资5000亿元资金，相比目前地方政府融资平台贷款7.6万亿元、地方政府债务十万亿元的规模，简直是九牛一毛。因此，解决保障房建设资金问题，主要看地方政府如何发挥应有的职能。要对官员的政绩考核方式进行改革，让官员不再围绕经济发展打转，而将更多精力用于地方民生、环境保护等方面。
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近年来，在房价不断上涨的压力下，国家高度重视以中低收入家庭为对象的保障性住房建设。2007年8月下发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确要求“确保廉租住房保障资金来源，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。”今年，国家发改委提出，未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，今明两年各1000万套，后三年1600万套。这对于解决困难群众的住房难问题无疑是个好消息。但是有很多保障性住房无保障，在建造房屋时更是偷空减料，导致很多安置房出现这样那样的质量问题。
据调查万春新苑小区是安徽省芜湖市万春街道最大的安置小区，占地超过12公顷，土地用途为经济适用住房用地，共120栋。在这一刚投入使用一年多的小区里，不少业主为安置房的质量问题伤透了脑筋：比如阳台开裂，胳膊居然能插进去。诡异的是，墙体开裂近一年，相关部门均称不知情。
“安身”才能“立命”。不管什么房，住人的居所不时掉个水泥块、或者裂缝竟能塞进胳膊，身在其中不啻于天天参演恐怖片。施工建设单位还真是闭目塞听，对数百户的投诉抱怨彪悍地辩称“不知情”。这也不奇怪，面对数以百吨计的“中地沟油”，专家学者都能坚称是“不可能的笑话”——承建者在责任面前，有些推卸之辞当可理解。然而，正如小区业主们提出的质疑：当初这种质量的房子是怎么交付的？质检部门又是怎么监管的？
房子病了，谁吃药？有一点是肯定的，建设单位、施工单位、设计勘测单位、监理公司……它们就算是一伙儿的，总有管得住的权力部门在。安置房不是商品房，而是公共权力主导的公共品供应，如果任由裂缝蔓延开去，如何洗脱失职渎职的干系？这样的问题，今天看来似乎多少有些矫情。保障房的命途多舛，简直可谓耸人听闻：比如北京的“明悦湾”保障房项目，2010年出现多栋“楼歪歪”，最终拆了重建；广西廉租房工程被曝光使用 “瘦身钢筋”；包头最大的棚户区“民馨家园”改造项目，今年初也出现了500多套住房墙皮起砂脱落现象。
多米诺骨牌般耸立起来的保障房，脆弱得经不起轻轻一碰。有人说原因在于小企业资信不佳，然而最离奇的是今年5月，青海最大拆迁移民安置工程康川新城由6家拥有特级、一级施工资质的施工企业共同承建，工程未毕，六家“大企业”都盖出了问题房。保障房就像一个陷阱，似乎踏进来的多少都要出点问题。那么，究竟是怎样的环境促使保障房问题不断、猫腻不清？
道理无非有三：一者，保障房基本算是个赔钱货，不仅不能让地方财政赚个盆满钵满，反而“挤占”了稀有的土地资源和宝贵的财政资源，这是诸多保障房“姥姥不疼舅舅不爱”的根源；二者，保障房牵动着地方部门、开发商、业主之间的关系，其博弈的复杂程度要远甚于单纯的商品房，一旦开发商和职能部门“踢皮球”，业主就只有干瞪眼的份儿；三者，客观地说，保障房的居住者或所有者基本是社会的弱势群体，经济基础决定了其维权能力，在公共事件“非上级重视而不能解决”的某种语境下，保障房之殇有一种潜规则意义上的必然性。此外，今年我国计划新开工建设保障房1000万套，这也是我国有史以来保障房建设规模最大的一年。按照中央的要求，各地保障房必须在11月末以前全部开工——在速度与效率的政令催促之下，监管若不给力，“墙脆脆”、“楼歪歪”、“屋漏漏”自然就会层出不穷。
这些年，保障房越来越像“处理品”，要么选址偏远，要么质量堪忧，条件稍好一点的，又免不了被“宝马奔驰”们觊觎着。尽管茅于轼老先生一直强调保障房不能太好，但没有哪个人认为保障房就该在底线之下。逆转保障房质量上的沉疴，道路万千条，但追究之下最后还是一个问题：地方政府有没有把保障房当作“处理品”？如果保障房也能纳入形象工程，想必我们今天面对的很多问题也不过是浮云而已。
针对于我国提出的保障性住房建设，其实最初的目的都是为了解决我国很多人的住房问题。而从目前的保障性住房的建设以及质量来看，不是资金短缺就是房屋质量太差。既然要纳入形象工程，是不是能提高一定的保障呢？反正目前来看，保障性住房是没有保障。
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未来几年我国住房保障政策可能有一个大的调整，住房和城乡建设部日前表示，在住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后，将逐步转为以货币补贴为主。
人之生存，要受到基本生理需求的约束，衣食住行，皆为生存之必要条件，这也就是所谓民生产品。获得必需的民生产品，有两种可能途径。其一，是民众在市场上购置；其二，对于经济能力太过低下的群体，须由政府来保障他们的生存所需。这是现代社会保障体系的来由。
具体到我国的住房保障制度，情况更为复杂。对于大多数中国人来说，还不仅仅是“有房住”的问题，而是要有属于自己产权的住房。这个要求是否合理呢？其实每个人都可以扪心自问，有还是没有属于自己产权的住房，对你的生活会有怎样的影响？尤其是对于年轻人来说，若是没有属于自己产权的住房，这个婚可能就结不下来，此类例子在现实中并不鲜见。可以批评其为一种陈旧的观念，但这毕竟是不争的事实，住房对中国人的尊严感、安全感的影响是巨大的，这是中国人固有的偏好。
任何公共政策，都应该以满足民众的需要为目标。从我国民众对拥有自有产权住房的偏好出发，住房政策就应该尽可能地为民众提供产权房。另外，鉴于土地是由政府统一供应的这一事实，政府提供产权房更应成为其不可推卸的责任。
从供给方面来看，我国目前的住房供应是一个双轨制体系。其一是市场化的住房供应体系。目前的现实是，商品房的价格极高，唯有相对较高收入群体才有能力购置商品房来满足自己的产权化住房需求，这个群体无需政府提供住房保障。其二是政府建造的租赁型保障房和购置型保障房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房，购置型保障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房，广大的低收入群体，是必须通过这个渠道来获得住房的。
这个双轨系统，在现实中需要统一起来，统一要遵循的是保障性和不可兼得原则。有两点是应该明确的：第一，保障性产权房配置是低标准的，在面积配置上以满足基本住房需求为标准；第二，保障性住房是底线保障，对于先前获得了保障性住房而后又购置了商品房的民众，由于他们已经不再需要政府提供保障，那么他们先前获得的保障房应该交由政府以某种价格标准来回购，即不可兼得。
我国目前保障性住房正在大举开工，中央的决心非常坚定，如果三千万套保障房能真正落实的话，从绝对供需方面，住房短缺的局面有望彻底缓解。在这种情形下，住房保障的重点就应该转为落实保障房的分配和流转。关键一点就是要真正让贫困民众能拿到保障房，彻底杜绝购置了商品房的群体再霸占一套保障房的情形出现。
在技术性的政策手段中，多建设经济适用房是有必要的。一来经济适用房具有产权性质，能真正满足民众的需求偏好；二来经济适用房的出售可以收回建设成本，不会给政府造成经济压力。而对于买不起经济适用房的最贫困群体，他们将通过租赁型保障房来获得住房，对于这一群体，政府显然是需要给予一定补贴的。但是，在操作层面上，似乎很难将那些真正需要补贴的贫困群体甄别出来。其实，解决这一问题倒也并不困难，只要将补贴人头转为补贴房子就可以了，可给予贫困民众两个选择——购置经济适用房或租赁保障房，在补贴方式上对购置经济适用房不给予补贴，而是将租赁房的承租价格通过补贴给降下去，那么就能够甄别出最贫困的群体，让补贴真正落实到最需要补贴的那部分民众身上。
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严肃保障房监管
哪些人能分配到保障房，一直是社会关注的热点。部分经适房小区内豪车不少，其中不乏奔驰、奥迪这类豪华轿车。据当地居民反映，目前部分小区入住率不高，有些业主在北京拥有多处房产。
从整体来看，房价出现大幅下降的可能性仍然不大，虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价，但这只是房企和项目的个别行为，反映在整体数据上仍然不是很明显。说房价“拐点已经到来”并不确切，“拐点”应该是指一个城市或一个区域房价、成交量和人们对房价预期的变化，是一个综合结论。当前各地保障房建设进展较快，然而保障房分配、监管机制仍有待完善。北京市多个已交付的保障房小区，本该用来解决中低收入群体住房困难的保障房，存在种种令人疑惑的现象：部分小区入住率偏低，廉租房住户开车上下班，业主暗自出租。
专家建议，在完善分配环节各项制度的同时，应当考虑引入外部监督机制，建立由全社会共同参与的保障房监督管理体系。包含3个限价房项目、3个经济适用住房项目，从2007年9月开始土地招标的常营保障房社区是继天通苑、回龙观之后，北京市东部最大的保障房社区，规划面积达200多万平方米。
常营保障房社区某经适房小区的业主李女士表示，目前该经适房小区的入住率仅为两三成左右。不少人在市内都还有房子，不会住这么远，有的人准备“囤”够了五年当新房卖。住欣家园的业主王阿姨说：“别说经适房了，我们小区还有两栋廉租房，也经常看到那些租户们开车上下班。尤其是到了晚上，这几个小区的好车可不少呢。”
实际上，北京市对保障房申请条件有严格的规定。比如，3口之家申请廉租房要求，家庭年收入须在20880元及以下、家庭总资产净值须在30万元及以下；申请经适房的标准要求家庭年收入在45300元及以下、人均住房面积在10平方米及以下、家庭总资产净值在36万元及以下。保障房小区业主出租住房的情况也令人深思。各个小区的门口，甚至是马路两旁的电线杠上都张贴着不少出租、求租的信息。或许是由于保障房不能公开对外出租、5年内不能出售的缘故，目前该社区内并没有房地产中介机构。但是，小区内不时出现中介人员的身影。据他们自己介绍，他们都是附近几个商品房小区的房地产中介的工作人员。“由于近期这边的需求和业务量大，店长就赶紧派我们过来了。”
而住欣家园、金隅嘉业丽景园、首开畅心园等几个保障房小区，由于紧邻即将开通的地铁6号线，出租行情相当紧俏。据一位恒洋地产的中介人员向中国证券报 介绍，目前该区域内几个保障房小区的出租房源很充裕，一居室1800元/月左右，两居室2300元/月左右。中国证券报 表示“价格怎么这么贵”，中介人员笑称：“这几个小区的环境和结构都不错，两居室2300元/月，还得要押一付六呢。”该中介人员表示，现在这几个小区内格局和户型好的房源并不多，因为许多业主是刚刚拿到房，装修还没有完成。但是，随着好户型的优质房源投入市场，这一区域内的房租可能进一步上涨。
住欣家园一位物业人员介绍，目前该小区的部分业主一拿到房钥匙，简单装修了就出租。但是由于担心经适房被没收，所以业主们并不敢明着招租，多数是暗中进行，通常由熟人引荐。而就在住欣家园的西北方向，营保障房社区的两限房项目，富力阳光美园和保利嘉园隔街相望。据悉，目前两个小区的入住率也不到20%，马路两边的几十家底商，只有少数几家有商户进驻，多数底商还未装修。
根据2007年土地招标的相关规定，常营6个保障房项目中，经济适用住房的销售基准价为4322元/平方米；限价房的销售限价为5900元/平方米，而当时，常营地区的商品住宅均价为7100元/平方米。如今将近4年时间过去了，当地的商品住宅均价上涨到了19000万元/平方米左右。以万象新天为例，其目前的均价为23000万元/平方米左右。如果经适房未来入市交易，刨去税费仍存有较大的利润空间。随后，结果发现可供出租的房源从几十个到几百个不等。以位于北京市东三环的弘善家园为例，其出租房源较多。中国证券报 就保障房分配问题咨询北京市石景山区住房保障办公室时，工作人员表示：“的确每年的专项审查后都存在由于资质不符而腾退住房的情况。”区县只负责审核工作，而最终的终止、清退等决定，都是市一级相关部门作出的。
北京市住建委最新数据显示，截至2011年7月27日，北京已累计审核备案家庭约24.32万户。北京市住建委相关负责人表示，从街（乡）审核部门直接查出的不符合条件的家庭约占申请家庭总量的10%，已经累计取消5300户家庭的申请资格，300多户已经入住保障房的家庭被清退。
多位业内人士及专家表示，北京市是保障房建设工作相对做得比较好的城市，当前全国很多城市都在保障房建设分配环节上面临准入、公示、管理、退出“四大难题”。也正是由于保障房后期分配、管理机制有待完善，许多房企、民间资金在参与保障房建设时“踟蹰不前”，参与积极性受到影响。
业内人士直言，一方面，分配环节的诸多问题还没有得到很好解决；另一方面，当前符合保障房分配资格的人群不小，还有很多确实需要住房的家庭在排队苦等。小飞就是一位早已通过经适房资格审核的北京市民，但等了三年都没有被“幸运女神”眷顾。“我们已经排队排了好几年了，也问过相关部门，但没人能告诉我们具体到何时能轮到我们家。”
全国人大常委会原副委员长成思危曾指出，经济适用房是一大块财富，会产生寻租现象，有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房。因此，他主张经济适用房不能给予完全产权，一般不允许出售，在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。而且，经济适用房不宜继续建，而且要处理好历史遗留的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府在建设保障房项目时，应多建廉租房、公租房，避免5年后经适房上市交易又冲击商品房市场的恶性循环。
从整体来看，房价出现大幅下降的可能性仍然不大，虽然现在一些地区某些楼盘出现大幅降价，但这只是房企和项目的个别行为，反映在整体数据上仍然不是很明显。另外，有专家认为，虽然多数地方的保障房申请主要遵循“三审两公示”程序，但是惩处乏力和监督缺位才最终导致保障房分配和管理问题的存在。专家建议，应该让法律给保障房分配戴上“紧箍咒”，尽快出台基本住房保障法，既要明确各级政府在推进保障房建设中的责任，又要规范保障房分配、运营、流转环节，并对“骗保”等行为予以严惩。
对于房市未来走向的影响，我不敢将之拉到社会领域，房价下降10%会不会带来比房价上涨30%更大的社会问题，这很难说，但可以确定的是，房价短期内大跌绝非中国经济的福音。这一论点基于这样一个事实，房市基本牵连着中国经济命脉，房市暴跌，中国经济绝不可能实现软着陆，即使银监会压力测试表明银行可以承担房价下跌40%的压力，但这种抽象计算并没有考虑到经济危机恐慌性扩张带来的后果，美国次贷危机和日本经济崩溃的教训犹在眼前。
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