在最近政府的调控中，限购发挥着非常重要的作用，在政策长时间、严厉的调控下，各地商品房成交持续低迷，房价上涨趋势得到控制。
在仍然被高估的房地产市场，房价是否会下跌。一些经济学家不接受我们衡量房价高估的指标，认为低利率为高房价提供了理由，因为购房者可以拿到更多的抵押贷款。这不无道理，但利率不会一直这么低。
等待许久之后，楼市限购令扩容的号角终于在近日吹响。浙江省台州市日前正式发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确规定对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。政策将于9月1日起正式实施。
根据中国指数研究院统计数据，在其监测的30个城市中，超过五成的城市商品房成交面积环比出现下跌，6个城市环比跌幅超过20%。业内人士认为，台州并不属于国家统计局进行房价统计的70个大中城市，从其近期的房价涨幅看，包括秦皇岛、韶关等在内的二、三城市房价涨幅要远超台州。因此，根据住建部此前发布的5条限购标准的建议，预计未来还将有20—30个城市陆续加入到限购行列。中原地产还在报告中预测，未来浙江、广东、江苏、山东等省甚至可能出现全省地级市全部限购的现象。
随着限购令范围的扩大，全国楼市必然会受到影响。英大证券表示，限购令在二三线城市中铺开，意味着余下数月商品房销售的难度进一步增大，新加入限购的二三线城市商品房销量或将明显下滑，今年再现“金九银十”销售旺季的难度较大，关键点仍在于开发商在价格上是否肯让步，能让多大步。齐鲁证券则根据统计局公布的70个大中城市房价数据，筛选出20个城市作为下一步限购扩大的对象，并对其进行情景测试比较。结果显示，在限购城市销售额下降30%，非限购城市增长10%的条件下，若限购城市数量维持40个，则全年房地产销售额为3.92万亿元，全年增速为-10.82%；若限购城市数量扩大到60个，则全年房地产销售额为3.85万亿元，全年增速为-12.45%，限购扩大后边际影响1.64%。平均而言，在限购令得到严格执行的情况下，新增限购城市边际影响平均为1.22%。齐鲁证券表示，在当前库存资金压力全面上升情况下，房地产行业处于基本面调整的关键时期，一线城市首当其冲，对限购扩大的担忧将加快价格松动范围的渐进式铺开。
第—个是房价收入比，它是衡量人们能否买得起房子的一个指标。第二个是房价租金比，它有点儿像用来评估企业价值的市盈率。正如股价应该反映企业未来的预期收益一样，房价也应该反映业主的预期收益，也就是房产投资者赚到的租金。
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鞍山执行公积金新政
公积金制度的确增加居民的购房消费能力，也着重解决居民购房能力不足的问题。现在的房地产市场房价高企并非由公积金引起，而是信贷、货币都多方面原因造成，因此住房公积金对于房价不会有太大影响。
四部委关于公积金贷款新规很快将落地，市民二套房公积金贷款购房的购买成本和购买能力都将受到一定影响。在实际操作中还涉及到银行、单位、硬件、软件平台等一系列的工作，具体什么时间可以缴存住房公积金还没有确定，按原来的计划应该在年底启动。在四部委发出的通知中，全面叫停第三套住房公积金贷款，并明确第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
鞍山市住房公积金管理中心表示，虽然目前还没有接到上级部门下发的正式文件，但根据以往经验，短期内就将正式执行。据了解，新规下发之前，鞍山公积金贷款对于二套房贷款并没有严格的限定。即使客户曾有过公积金贷款记录，只要已经还清，仍然可以再次贷款，并享受与首次贷款相同的优惠政策。新规执行后，这部分再次贷款市民的成本会提高。至于关于停贷三套住房公积金贷款的规定，有关人士表示，鞍山这种情况很少，几乎没有影响。
二套房贷款的成本会增加多少，以20万元贷款20年为例，利息总额为92136.75元，月供为1217.24元。而如果之前客户曾有公积金贷款记录，被算成二套房，那么同样一笔贷款，利息总额为102506.99元，月供为1260.45元。如果仅从利息总额和月供角度来说，成本变化并不是太明显，而且与二套商业贷款相比，仍有不小的优势。
但业内人士分析，其实本次公积金贷款的新规，还会影响到市民用公积金贷款购房的购买能力。目前夫妻双方如果都有公积金贷款资格，那么贷款上限为45万元。也就是说，市民用45万元首付就可以买到最高45万元/30%=150万元的房产。而新规限定二套房首付为50%，也就是说，市民用45万元首付，最多只能买到45万元/50%=90万元的房产。同理，如果单人公积金贷款，购买房产的上限也从70万元降低到了40万元。
公积金贷款额度有限，目前对于房产总价较高的房产，使用公积金贷款客户所占比例并不是太高。鞍山一家房地产公司的负责人周先生表示，他们销售的楼盘单套价格在60万元-80万元左右，不少单身购房者由于公积金贷款额度不够，只能选择商业银行贷款。“公积金贷款政策对我们的影响不会太大。”单位扣除职工部分收入来缴存而造成职工收入减少行为住房公积金管理中心很难限制，按照劳动法职工所在单位不提供住房公积金缴存已是违法行为，职工可以举报来维护自己的权益。住房公积金管理办法无需再约束本身已是违法行为的行为。职工要敢于拿起法律的武器维护自身的合法权益。
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年初楼市行情延续
上海楼市成交再续去年年底的“翘尾”行情，截至昨晚7点上海网上房地产的数据显示，1月4日、5日、6日的三个工作日，上海新建商品房成交套数分别达到1038、1013和961套，日均成交量甚至超过了去年12月日均797套的水平。12月开始的放量行情还会延续多久、房产税何时会出台等问题都牵动着市民的神经。
成交量不减反增
“元旦后楼市成交套数不减反增，一方面说明市场对于房产税的预期依然存在，另一方面，由于元旦假期全市各房地产交易中心受理窗口关闭，不少签约量也可能是节日期间积累的。”中国房产信息集团高级分析师付琦表示，随着农历新年的日渐临近，预计本月楼市新开盘量会有所减少，下半月楼市成交量也会有所回调，春节前，楼市成交价格不会有大的波动。
去年，上海楼市的月度成交量随调控政策的出台而呈现波动。据搜房网数据监控中心统计，去年3、4月份住宅成交持续量价齐升，进入5月后，楼市成交因新“国十条”的出台而明显下降，市场观望气氛浓厚，6、7月份延续低迷。经过3个月左右的政策消化期，8月份成交量开始步入上行通道，9月份上升势头更呈扩大之势，成交量环比增幅高达84%。随着“二次调控”的出台，11月份成交面积环比骤减28%，不过12月份成交量再度上升，成为全年单月成交量最高的月份。
12月份，上海楼市供应、成交双双放量。据佑威及楼市专评网统计，全市商品住宅供应面积为156万平方米，环比11月份增加了45.79%，闵行星河湾，九龙仓玺园，绿城玫瑰园等中高端楼盘相继推出新房源；商品住宅成交面积达到140万平方米，环比11月份增加了47.37%，其中成交排名第一的“保利叶城”以3.34万平方米的商品住宅供应，在不到一个月的时间内，几乎完全售罄。
“年末出现的这波翘尾行情，很大程度上受到市场对房产税预期的影响。”付琦认为，去年9月底国家有关部委出台的楼市“二次调控”政策明确“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”；10月7日的“沪十二条”也明确表示，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。这使得近期市场对房产税出台的预期日渐强烈，买卖双方希望能赶在房地产税政策出台前，尽快完成交易。由于12月份开发商加快了推盘节奏，市场上可选房源较多，也加速了购房者的入市步伐。
保障房大年启幕
2011年已经启幕，新的一年里，该不该买房，能不能投资，依然是社会关注的重点。
“高度关注政策效应、高度关注市场动向、高度重视经济变化，静观而待变，熟虑而谋动。”对此，上海易居房地产研究院分析认为，2011年不一定如同2010年是政策大年，但却是住房保障大年。随着楼市调控政策逐步由“关注价格”向“关注结构”转变，由“短期政策”向“长效机制”转变，由“行政措施”向“经济手段”转变，房价过快上涨的势头也将得到进一步遏制。
国家有关部门已经明确，今年将在全国范围内新增公租住房等保障性住房1000万套。在上海，一个包括以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房为重点的“四位一体”的住房保障体系，今年也将进一步完善。来自市房管局的最新消息显示，今年上海将继续完善廉租住房制度和运行管理机制，进一步扩大廉租住房受益面；推动全市各区（县）开展经济适用房申请供应，并积极试行租赁型经济适用住房的申请供应。公共租赁住房政策方面，将积极推进建设，形成合理规模，同时建立健全公共租赁住房建设、管理运行机制，拓宽公共租赁住房的投融资渠道。
上海中原地产董事总经理谭百强认为，由于调控政策将趋于长效，下一步投机、投资需求的进入门槛会被进一步抬高，随着投资投机需求不断挤压，预计今年楼市市场情绪将趋于缓解，交投走势有望较去年更为平稳，房价上行的步伐将继续放慢。
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台州领跑限购城市
限购令一线城市的房地产市场进入“冬天”的同时，却令未限购的二三线城市借机迎来“春天”，甚至部分二三线城市出现非理性上涨。因此，国务院要求部分二三线城市也要限购。但两个月过去，仅台州、浙江衢州市出台了限购政策，且规定较为宽松。
有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部之所以放宽限购，是因为压力太大。各地会于9月初已经陆续发布限购政策。
台州领跑
台州领跑新一轮二三线限购城市，多少让人捉摸不透。
在第一轮限购名单中，浙江省杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市被定为限购城市，而之前一直流传的湖州、嘉兴、台州、丽水、衢州等5个地级市在上一波调控中“幸免于难”。
“台州的限购令非常温柔，这也比较符合现阶段的总体政策和市场氛围。”业内分析。
台州是浙南一个三线城市，民营经济较为发达，但并不是一个大量移民的城市，限购区涵盖了包括台州市三区加温岭、玉环、三门、仙居、临海、天台等全部县、市区，这个范围以外的人向台州移民的数量是极少的。或者说移民绝大部分是制造业的农民工，他们也可以获得社保或纳税证明，也没有被限购。再说，即使不限购，他们也未必买得起商品房。
看来，台州限购令和一线城市相比，主要是对本地居民新建商品房购买数量的限购，被禁购的人极少，而京、沪、深、杭等一线城市，最严厉的条款还是对外地移民的禁购。
从这次地方政府的表现来看，限购扩容最终会不了了之。而这让一线城市开发商重燃希望。有开发商乐观地称，就二三线扩容难度看，一线城市限购也可能于明年放松。即便是在执行限购最为严厉的北京，外地购房者也可通过一些中介机构花数万元到数十万元不等，买到纳税证明、社保证明以及北京市工作居住证，从而获得买房资格，这已形成了一定的市场规模。如果没有相关部门的人员参与，是很难办到的。
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