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什么是金融保险 房产已纷纷涉足

2021-04-05
金融保险知识 金融保险基础知识 金融保险商务年度规划

日前被业界热议的“三马”合谋成立的保险公司,其背后神秘富商董事长欧亚平实际上是深圳百仕达控股主席。而另一方面,保险公司对大型地产项目也表现出了浓厚的兴趣,尤其是由险资主导的养老地产项目更是扎堆开工。金融地产行业的“跨界”正在加速。什么是金融保险呢?

分析人士指出,涉足金融的房企更多是利用金融业务获得融资渠道或者获取拿地资格,为主业“铺路”,而险企进军地产行业则更多看中了目前地产行业相对较高的利润率,欲在其中“分一杯羹”。

房企:纷纷涉足金融保险

2012年12月,唯一一家总部在广州的地方寿险公司珠江人寿正式成立。根据保监会的批文,珠江人寿由五家公司发起筹建,分别是广东珠江投资控股集团有限公司、广东粤财信托有限公司、广东新南方集团有限公司、广东韩建投资有限公司、广州国际控股集团有限公司,注册资本为6亿元人民币。股东组成中“珠江系”占比较大,而广东珠江投资控股集团实际上是一家以房地产和基础设施投资为主的企业集团。

什么是金融保险按照珠江人寿内部人士的说法,珠江人寿将借助珠江投资控股旗下的商业地产项目进行创新营销并大力发展养老与健康产业。

而去年3月前海人寿的正式挂牌成立,意味着宝能地产系开始进入金融领域,前海人寿的老板姚振华正是宝能集团董事长;2011年,金地和瑞银共同发起成立房地产基金,成立稳胜投资公司,涉足房地产金融业务;从深圳旧改起家的佳兆业,其母公司富昌金融集团早已在香港从事证券、贷款等金融业务。

保险:养老地产项目扎堆开工

另一方面,由险资主导的养老地产项目更是扎堆开工。去年12月19日,新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议,双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。而就在去年6月,泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区破土动工;7月,中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区;8月,中国人寿表示其已取得不动产投资牌照,欲进军房地产行业。

此外,去年11月,国寿(廊坊)生态健康城开建。什么是金融保险据透露,公司还将在海南布点养老地产项目。2012年11月,合众人寿拿下了沈阳棋盘山市13宗土地,其中7块为养老社区开发用地。

什么是金融保险分析:房企玩金融多为主业“铺路”

“据我的了解,广东上市的房企抢着进入金融,尤其是保险领域,主要是为了给地产这一主业铺路。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析称。

他认为,房企通过进入保险行业,可以抢到险资这块“蛋糕”。在目前房地产开发贷款依然比较紧张的情况下,有了金融相关产业,可以有望达到融资的目的,有助于缓解房地产企业的资金紧张状况,而保险业相对属于金融领域中门槛较低的行业,因此房企更喜欢“绕道”保险。

根据首批拍地情况来看,广州市国际金融城首批推出的4幅地块,均为商务设施用地、商业设施用地,竞买人都要求是金融机构或投融资类企业。因此如果房企手头有一定的金融产业,等于拥有了进入金融城的“敲门砖”。www.bx010.Com

万宝盛华每年都会面向各大企业人力资源部发放调查问卷,这次也对重庆、成都、北京、上海等地城市的4241家企业开展了雇佣前景调查,以此来了解今年7月到9月间企业增加或者减少员工的意向。

与以往相比,参与调查的金融保险及房地产业、制造业、矿业及建筑业、服务业、运输及公用事业、批发及零售业等6大行业,招聘步伐都预期有所放缓。

什么是金融保险调查显示,其中矿业及建筑业今年7月到9月份的招聘热情最低,净雇佣前景指数仅为3%,其次是金融保险及房地产业,仅为4%。连平时员工需求最旺盛的服务业,净雇佣前景指数也比上一季度,降低了5个百分点。

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想必选择房产抵押贷款的人有部分就是因为贷款的年限,其实选择办理房屋抵押贷款办理,不管怎么选择年限一般都比其他的贷款要长,但是具体的房产抵押贷款年限还是要根据自己的条件以及要求去选择,下面小编就给大家介绍一下房产抵押贷款可以贷多少年,具体有什么风险?

如果是新房抵押,最长的贷款期限不能超过30年;如果是二手房抵押,则不能超过20年。在计算贷款期限时,借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限,以免造成还款压力。

办理房屋抵押贷款,借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求,如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。

以下是银行规定的房抵条件:

第一有合法的身份;

第二有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录;

第三有合法有效的购房合同;

第四以新购住房作最高额抵押的,须具有合法有效的购房合同,房龄在10年以内,并备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;

第五 已购且办理了房子抵押贷款的,原房子抵押贷款已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋权属证书,房龄在10年以内;

第六能够提供贷款银行认可的有效担保;

第七贷款银行规定的其他条件。

房产抵押贷款有什么风险

1、贷款用途方面。很多人就奇怪了,贷款用途能有什么风险?其实,随着信贷政策的收紧,银行对于房产抵押贷款的用途也有了一定的限制。一般是限制在个人消费和企业经营的范围内。而股票证券、期货现货等高风险的投资行为,以及赌博等不合法的行为,银行是明令禁止的。因此要正确使用贷款资金。

2、还款方面。房产抵押贷款是一种融资金额大,还款期限长的产品。因此在办理前需要对自己未来较长一段时间的经济情况做一下自我审视。确保自己有能力偿还这笔贷款。因为若是发生无理偿还贷款的情况,银行是有权走法律程序,将你抵押的房产拍卖,所得价款会优先用于偿还贷款本息。

3、贷款途径方面。最稳妥的就是找银行了,毕竟资金来源绝对安全。如果是找民间的贷款机构办理,那么就需要留意该机构是否合法合规经营。在这里小编有责任提醒大家,在没拿到贷款前千万不要支付任何费用,以免上当受骗。

上述的介绍我们的看到了房屋抵押贷款最长年限,但是的具体的选择还是要根据自己的房屋和自己征信条件决定的,而且房产抵押贷款风险是存在的,最重要的是我们要正确使用贷款资金,降低风险。

已赚保费是什么


已赚保费是指保险起期已经预先缴付的保险费,过去的保险期间的保费就成为已赚的保费。

已赚保费:顾名思义就是保险公司已经赚得的保费,例:对于一张1年期保单,起期1月1日,在3月31日时统计这张保单时,其已赚保费就是其原保费对于已经历时间的折算,但注意对于经历过批改的保单,其计算方法不同公司可能会有差异。

已赚保费怎么计算

1、满期赔付率 = (已决赔款 + 未决赔款)/满期保费。

所谓满期保费,是指已经实际发生的保费,比如现在是3月8日,那么如果保险期限为今年1月1日到12月31日,那么现在实际发生的保费就应该是今年的整体保费*68/366。这个数据可以用以衡量当年所做的业务品质的好坏。但是缺点是,没有考虑到因为历年保单延续到今年所造成的赔付率的波动。

2、历年制赔付率 = (已决赔款 + 期末未决赔款 - 期初未决赔款)/(当期保费 - 期末未到期保费 + 期初未到期保费)

对于长期经营的保险公司来说,历年制赔付率会更有意义。因为它考虑的是业务的长期品质和影响。一般保险公司拿历年制赔付率作为衡量一个业务或者一个销售部门业务品质好坏的重要指标,从某种意义上说,她比满期赔付率有意义。但是,它的缺点是,没有办法测量今年业务的好坏。因为,受去年甚至更早些业务的品质影响,这一点特别体现在工程险上。因为工程险长期业务比较多。

3、综合赔付率

综合赔付率是保险公司真正考核利润的指标。保险公司的综合成本率就是综合赔付率加上综合费用率。综合赔付率和前2者最大的区别在于,它的分母是净已赚保费,而不是当期或者满期保费。这也就会出现下面这种情况,某业务机构今年1月的满期赔付率和历年制赔付率都非常低,但是综合赔付率却非常高。原因就在于这里,因为该业务机构的再保分出高达75%-80%,在这样的情况下,他的净自留保费就变得非常小,虽然赔款相应地也会减小,因为再保会摊回。但是,对于保险来说,大数法则非常重要,盘子小了,就经不起折腾,1-2个业务赔爆掉,会直接影响到整体的综合赔付率急剧上升。

已赚保费和满期保费的区别

满期保费/赔付率是PA发明的(偶记得好像是这样,更清楚的DX可以说道说道),原则上财务核算只有已赚保费,就是上面提到的earned premium,财务指标通通是以这个为分母的。

满期赔付率是为了方便直观、迅捷的观测赔付率的变化而发明出来的,不考虑剔除手续费,费用递延产生的变化,不考虑已发生未报告(IBNR)和已报告未立案等,直接拿保费收入为基数,按1/24来提取,再减去提转差,得到分母;同时分为年度保单,可以观察不同年度保单的质量,就是我们经常提到的07单,08单等,把这两个加起来,加权平均就是历年制赔付率,最接近已赚直接赔付率。

一般在业务系统里面都有年度保单满期赔付率和历年制赔付率的报表,如车险业绩表等,这个是可以及时查看的,随时都可以进系统做表看数据。

但已赚是财务口径,只有财务每个月做财务报表时,才能看到,所以一般不作为业务指导的参考;但年度预算是以此为基础的,偶去年就是从财务指标(已赚直接赔付率)根据精算的帮助,估算历年制赔付率,再根据去年完成和今年预算,分拆成07单和08单的满期赔付率,以此为考核依据。

已赚保费可能是负的吗?

一个有意思的问题,前一阵子一个朋友问到的。

答案是,可能。

原因:在上一会计年度末的未到期保费准备金是严重不足的,就会导致本期的已赚保费是负数。

一般的经验:在一年以上的长期产品中(比如保险期限为n年期的企财险),这个现象比较容易看到,只要有略微的保费不足存在,负的已赚保费的现象就会出现。

在一年期的产品中,只有当保费存在极为严重的不足时,负的已赚保费的现象才会出现。所以,在一年期的短期产品中,负的已赚保费的现象很难看到。

经典的案例:美国NAIC的长期产品的未赚保费的充足性三种测试的规定。在3种测试中,后两种在保费存在一定的不足时会产生负的已赚保费的现象。

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