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上海收紧个人房贷政策

2020-03-18
个人养老保险规划 个人失业保险规划 个人工伤保险规划

目前房屋租金回报率甚至低于银行贷款利率。如果投资客的资金大量退出市场,房价下跌,商业地产信贷就要面临比较大的风险。这些都将是对房地产企业的重大考验。

面对如此严峻的市场形势,一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示,前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。在住宅市场限购限贷后,本市的商业地产由于不限贷不限购,逐渐成为了投资客的新宠。为了遏止这股投机之风,上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示,要求严格管理商业地产信贷,只能对“现房”放贷,个人消费贷款将被禁止购买商业用房。为了应对考验,大多数房企将加快布局三、四线城市,并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

自从上海楼市限购限贷之后,许多以前只做住宅的开发商纷纷将资金投入到了商业地产。成交数据显示,7月份上海写字楼的成交面积已达到154211平方米,同比上升了61.1%;成交均价则达到21476元每平方米,同比涨幅近40%。

上海银监局相关负责人日前表示,本市商业地产泡沫已经隐隐出现。据统计,截至6月底,本市商业地产贷款同比增加了35%,大量资金涌入又导致商业地产量价齐升、为此,上海银监局对于商业贷款采取了更严格的要求,明确叫停个人消费贷款购买商业用房。同时,还要求本地各商业银行,必须在商业用房竣工验收,成为现房后,才能对买房人发放贷款。而在以前,只需要结构封顶就能放贷。

业内人士透露,商业用房从结构封顶到竣工验收,最起码需要一年半到两年。这也意味着,如果顾客要贷款买房,开发商最起码要多等一年半,才能回笼卖房资金。此次上海银监局对上海商业地产风险的提示将给这批开发商的资金带来沉重的压力,开发商能否挺过这一关,不仅会波及商业地产的价格,更会最终传导到住宅市场。

在限购、限贷的紧逼之下,企业的资金链骤然收紧。临近年底,不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业,而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整,“以价换量”来回笼资金,做好御寒过冬准备。

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延伸阅读

沪公积金房贷从严


公积金政策已经是在不断的变化中了,不论怎么改,目的都是为广大的购房者考虑,给他们带来利益的。关于二套房,三套房的规定也是国家在不断完善公积金制度。

住建部等四部门联合印发通知规范公积金房贷,促建信息共享机制防骗贷。住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》进一步收紧公积金贷款政策对使用公积金对住房的各种改变机制都有明确的规定,对投机炒房的行为给予了严厉打击。

《通知》明确,公积金贷款将不能用于购买非改善型二套房,改善型二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%。同时,公积金贷款领域首次执行差别化利率,即改善型二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

眼下,五年期以下(含五年)公积金贷款的年利率为3.50%;五年期以上公积金贷款的年利率为4.05%。根据重新调整后的公积金利率,以贷款10万元期限10年计算,上调前,二套房公积金总还款为121779.53元,月均还款为1014.83元。上调后,总还款为124105.95元,月均还款为1034.22元,总还款额上浮近3万元。对此,中国指数研究院副院长陈晟表示,公积金贷款利率首度实行差别化,是整体加息状态下的一种应对模式。此外,目前的楼市需要平抑投资,公积金贷款不再承担拉升经济的作用。

《通知》规定:第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房;停止向购买非改善型二套房以及第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

也就是说,对于非改善型二套房买家,公积金贷款已经全面停止,而改善型住宅的标准则需要地方进行认定。关于改善型二套房的认定,据上海某商业银行工作人员介绍,上海当前人均住房建筑面积为34平方米,低于这个面积的家庭购买第二套房,可被视为改善型用房。

此前的10月11日,上海市公积金管理中心已下发通知,暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。第二套住房公积金个人住房贷款的首付款比例不得低于50%。

对比可知,上海早已执行的规定与此次《通知》内容基本重合。两者为数不多的区别在于,此番《通知》明确了公积金贷款领域执行差别化利率,同时敦促建立信息共享机制,以防骗贷。《通知》提出,住房公积金管理中心要会同有关主管部门,抓紧建立信息共享机制,防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。

有业内人士透露,之前商业贷款和公积金贷款的“不兼容”模式,导致一些购房者多次成功申请所谓的低息贷款。比如首套房申请纯商业贷款,可以享受首套房的低息利率,然后在购买第二套房的时候,以配偶的名义申请纯公积金贷款。此外,利用人均住房建筑面积打擦边球的也不在少数。这些现象的存在,关键是信息登记不够全面。

此次《通知》是四部门联合发布的,意味着今后在执行过程中,四部门的合作将加强,随着信息登记覆盖面的拓宽,钻贷款漏洞将不再容易。他同时指出,要进一步堵截骗贷,还要在立法上完善。

上海市公积金管理中心的工作人员说,对于购买住房的认定,目前以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员名下无成套住房登记为依据。由于此前央行刚刚进行加息,对于新通知的一些决定,将进行严格的执行,施行日之前的按照原方案执行。这样就维护了一些人的利益,把购房者的损失降到了最小。随着四部门最新通知的出炉,上海二套房公积金利率势必随之进一步提高。

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重庆养老保险新政策出台 个人如何规划养老保障


为了让重庆市民更好的享受社会养老保险所带来的保障,近期,重庆市政府部门及时推出了新的养老保险政策。截至2014年底,全市城镇职工和城乡居民养老保险参保达到1927万人,参保率近93%,其中644万人享受养老金待遇。

据介绍,2014年补贴城镇职工养老保险242亿元,城镇企业退休职工和农转非人员养老金待遇连续11年提标10%以上;补贴城乡居民社会养老保险50亿元;60周岁以上参保老人基础养老金人月均高出国家标准25元,达到80元。

据了解,重庆市城乡居民合作医疗财政补助向生活困难老年人倾斜,对城镇低收入、重度残疾等老人在每年人均补助标准基础上增加60元,同时全额资助农村五保、城市三无等老年人参保。城镇职工医疗保险报销政策向退休人员倾斜,退休人员住院医疗费用报销比例比在职职工高10个百分点。

提示:重庆社会养老保险新政策的推出,固然可以给重庆市民带来福音,但是生活中除了有社会养老保险作为人生的保障外,还需要商业养老保险规划,网上综合了多家知名度高的保险公司提供的商业养老保险产品,相信总有一款适合您!

首套房贷利率上调


国家出台二套和三套房的相关限制政策,来限制投机炒房的行为。不过最近北京市建行发出了首套房贷款利率的上调,新一轮房地产调控效果已经显现,房价下行的可能性要远大于房价上涨的压力。

我们现有的不少制度规则不仅暗含着或依赖着传统计划的阴影,同时又不是社会利益博弈之结果,这就使得以往不少制度规则的利益倾向性十分明显,甚至于只向少数人利益的倾斜。上周末建行北京分行上调首套房贷利率的消息传出,引发了业界对房地产调控进一步收紧的热议,认为此前只针对投资投机需求的二、三套房贷给与限制,现在连刚性需求的首套房贷也不放过了。这种现象在我国各行业比较普遍,我们要辨证的看待,究其根源还是我们从制度设计与制度落实上存在问题。这也是我国现阶段不可避免的共性问题。要想真正解决。

不可否认,从佛山“限购松绑”夭折,到国务院副总理李克强近日强调“房地产调控处在关键时期”,再到住建部要求限购调整权上收中央,种种迹象表明,当前房地产调控不会放松。但是,银行自主上调首套房贷利率,提高贷款门槛,并不意味着房地产调控进一步收紧,也不能说明国家对首套房贷扶持政策转向,而是有其自身原因的。

首先,从信贷供给角度看,9 月新增人民币贷款4700 亿,无论是环比还是同比都是减少的,有人分析这主要是存款减少的原因,在这种情况下,存款减少了,用来贷款的量也就有限了,商业银行在贷款投放的选择上必然会有所取舍,提高首套房贷款门槛、减少贷款需求也在情理之中。

其次,从银行的态度来看,今年新一轮房地产调控效果已经显现,房价下行的可能性要远大于房价上涨的压力,在这种情况下,住房抵押贷款物的价值是走低的,因此,银行也改变了对于房地产市场的判断,个人房贷业务已经不再是以往各银行争抢的“优质”业务。建行的官方解释是,“按照国家政策导向,高度关注房地产市场变化,借鉴同业做法及风险防范情况,继续实施客户、区域差别化政策。”而且,与只有百分之七点几的房贷利率相比,银行在配置信贷资源时也会更倾向于收益相对更高、风险相对更低的其他贷款项目。

第三,从以往经验看,每年银行信贷额度都是前高后低,到年底贷款额度所剩不多,会普遍出现贷款难的现象,因此即使现在去提请贷款,到审批下来恐怕也要到年底了,甚至有可能要等到明年初新一批贷款额度下来后再发放。

此外,目前首套房贷利率上调并不出现全国“一刀切”,大多数银行对于首套房贷利率仍然执行基准利率,只是会根据个人的征信情况和可接受程度来“差别化”自主选择是否上浮利率,而且,购房人也可以比照多家银行来选择贷款行。

泓扬民族精神,民族精神是一个国家生存和发展的支柱;尽管这种在信贷额度紧张情况下的贷款门槛提高,增加了购房人的信贷成本,对刚性自主需求带来了较大影响,但是不排除在明年信贷额度较宽松时首套房贷利率再调回来的可能性。全而建设小康:经济更加发展;民主更加健全;科学更加进步;文化更加繁荣; 社会更加和谐;人民生活更加殷实。

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办理房贷险须知


在现代社会,有房有车才能有老婆,买房已成为结婚的必备条件。不过,作为刚出道的年轻人,买房是不可能一次性付清所有的,不得不向银行借贷,也就不得不办理房贷险。在办理房贷险时,我们必须要注意以下几点:

1. 购房者可以自愿购买房贷险。房贷险可以有效降低银行贷款风险,但由于日前房贷市场竞争不断加剧,同时也为了减轻购房者的瓜 ,近一步赢得市场份额,很多银行开始放弃强制购房者投保指定的保险公司,允许购房者自愿投保。因此,购房者可以自主选择投保的保险公司,以更合理的价格求得保障。

2.以贷款金额作为保险金额。一些银行要求购房者完全按照房 销售价格投保,但实际上,银行享有的债权应该是贷款的那部分金额,消费者的首付款本身就是消费者自己的钱,不存在信用风险,消费者不必为自己已经支付的钱再买保险。

3.提前还贷退保不合算。当央行提高贷款利率时,会有很多有偿还能力的购房者选择了提前还贷,他们得知可以把房贷险退保后,又急匆匆办 退保手续,而保险公司在退保时将扣除到期保费和经背成本等费用,贷款人最后获得的退保保赞实际并’没有多少。这样的话,购房者(贷款人)提前退保不仅退保保费所得尤儿, 旦房屋出险,又会落得无保险保障的境地。

4.提前还贷时最好选择变更受益人,延续保障。房贷险投保时之所以约定贷款银行是第一受益人,是因为债务人(贷款者、购房人)在贷款期间,对其房屋只具有使用权,而不具街完全占有权,因此作为债权人的银行,就有主张成为保险受益人的权利。但被保险人还清贷款后,已具备对标的房屋的完全占有权,此时可以向保险公司申请变更受益人,以被保险人(购房者)作为受益人。

此外,作为房贷险而言,贷款时间越长,费率就越低。与保障基本相同的一年期房屋保险的费率相比,投保人选择变更受益人的方式继续保险还是相当合算的,每年能在保费上节省几十至几百元。同样,保险公司也希望通过灵活的投保方式来留住更多的客户。

个人所得税启动递延纳税的优惠政策


据财政部、人力资源和社会保障部、国家税务总局联合宣布我国将对企业年金、职业年金涉及的个人所得税启动递延纳税的优惠政策。让个人年满退休实际领取年金时才缴税。

据国税总局公布的内容看,明年起,单位根据国家有关政策规定为职工缴纳的企业年金或职业年金费用计入个人账户时,个人暂不缴纳个人所得税;个人根据国家有关政策规定缴付的年金个人缴费部分,在不超过本人缴费工资计税基数的4%标准内的部分,暂从个人当期的应纳税所得额中扣除。在企业年金或职业年金在进行基金投资运营获得收益并将其分配计入个人账户时,暂不征收个人所得税。在个人达到国家规定的退休年龄领取的企业年金或职业年金时,则按照“工资、薪金所得”项目适用的税率计征个人所得税。

此次我国对企业年金和职业年金实施的递延纳税,实际是将纳税义务递延到了个人实际领取年金的环节,即不再在存钱时就缴税,而是到了实际领到钱时才缴税。

递延纳税可减少职工支出

社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌表示,延迟纳税对年金来说是一项优惠政策,主要体现在货币的时间价值上。现在的货币价值跟一二十年后的货币价值是不同的。

打个比方,小王一个月赚5000元,缴纳300元的企业年金。在递延纳税之前,计算个人所得税时,只在税前扣除1000元的五险一金,也就是说,小王按照4000元缴纳个人所得税,300元的企业年金再计征个税;在递延纳税后,小王只需按照3700元计征个人所得税。经过一二十年后,再按照领取的企业年金额计算个人所得税。

提示:政府的这项政策的实施让人们在早年可以少缴税,较少了员工的支出,减轻了人们的负担,鼓励了多远化养老基金、企业年金和职业年金。

提前还房贷不要急着退房贷险;改为家财险更划算


随着近期股市的低迷,提前还贷又成为不少按揭贷款者的选择,大部分购房者还清了银行的贷款后,觉得原来在贷款时办理的房屋保险没有什么用处了,纷纷选择了退保。不过,理财专家提醒购房者,在所有的财产险中,房贷险的费率其实是很低的,因此提前还贷后不要急于退保,将它改为普通的家财险更划算。本期快报理财教室邀请了广发银行杭州分行理财规划师刘政对部分问题进行解答。

问:四年前贷款买房,贷了50万元,按照银行要求买了房贷险,一次性缴纳了3345元保费,保险期限为20年。上个星期提前还清了贷款,到保险公司退保时,保险公司的人说可以改为普通的家财险,不知道这样做划不划算?

答:房贷险是购房者向银行申请住房贷款时,银行要求贷款人必须购买的保险,目前商业贷款已经取消,公积金贷款还要购买。按照保险合同规定,银行是受益人,在业主还贷期间,房屋发生火灾等损失或是被保险人丧失还款能力,由保险公司赔付给银行,如果贷款人提前还清贷款,保险责任也就随之终止,贷款人可以到保险公司退回余下的保费。事实上,对于提前还清贷款的购房者来说,不一定要急着退保,如果将它改为普通的家财险,将受益人由银行变更为购房者本人,这样更划算,因为房贷险的保费比单独购买家财险要便宜很多,相当于以较低的保费获得保障基本相同的房屋保险。

以这位读者为例,保额为50万元,保险期限为20年。一次性缴纳3345元保费,平均每年约为167元。如果直接购买普通的家财险,一般年缴100元左右只能保10万元,保50万元,每年缴的保费达到500元;而将房贷险改为普通的家财险,每年可少缴保费333元。

问:基金发行期认购利息如何计算?

答:基金发行时期认购资金的利息计算方式是根据每个基金公司的规定所决定的,有的基金公司是按照金融同业年利息0.99%计算(比个人储蓄利率高),也有一些基金公司是按照活期利息计算,发行成功后,基金公司将发行期利息折算成基金份额计入投资者的个人账户。

问:我还有两年就退休了,请问现在提高社保缴费比例是否划算?

答:短期内提高缴费比例,对退休后养老金的提升并不起太大的作用。

问:基金定投每月投多少合适?定投什么基金比较合适?

答:基金定投额度一般为每月收入的10%-20%为宜,基金定投最好选择高风险、高收益股票型基金,因为债券型基金或货币基金主要是获取固定收益,风险摊薄的作用不明显。可多关注业绩优秀的老基金。

问:以前是公司缴的社保,现在不在这家公司做了,新的单位一时没找到,我可不可以自己缴?怎么缴?

答:可以,只要已经办理了社保卡,就可以凭个人身份证和社保卡到所属社保局继续缴费。

问:现在开放式基金发行提示中,经常可以看到场外申购和场内申购、场外赎回和场内赎回,它们有什么不同?

答:场外和场内只针对LOF(上市开放式基金)和ETF(交易型开放式指数基金)而言的。这些基金既可以在一级市场进行申购赎回的操作,即场外的申购和赎回,也可以进行二级市场的价格买卖,即场内的申购和赎回。场外的申购赎回和普通基金是一样的,是通过基金公司的直销机构或者银行、基金销售中心等代销机构来进行的。场内的申购赎回和股票买卖是完全一样的,得通过券商的交易系统进行交易。

无储蓄年轻夫妇的房贷规划


年轻人有余款零储蓄如何从头开始购房还贷?这是不少年轻人面临的问题, 郭伟,29岁,本科学历,爱人李娟,27岁,本科学历。夫妇二人都在一家外资企业工作,都有养老保险等5类基本保险和住房公积金。因为结婚、买房等原因,导致家庭存款不足,想知道如何规划。

客户情况

郭伟,29岁,本科学历,爱人李娟,27岁,本科学历。夫妇二人都在一家外资企业工作,都有养老保险等5类基本保险和住房公积金。资产方面,有自用住房一套(价值68万元),公积金贷款20年,贷款本金余额26.7万元,已经还款一年半。收入方面,郭伟月收入7000元,年终奖10000元;爱人李娟月收入6000元,年终奖6000元。开支方面,家庭生活消费2500元/月,商业保险共8800元/年,房贷每月1900元),每月支付郭先生父母生活费1500元。

1。郭先生、李女士因为结婚、买房等原因,导致家庭存款不足,打算两年后要孩子,想知道如何准备孩子出生的相关费用和教育费用。

2. 郭先生打算在要孩子后,第三年能够为父母买一套二手房(80平方米左右),最好离自己家近一点,以方便父母帮助照顾孩子,想知道家庭财务能否负担得起。

对郭先生一家来说,收支状况较好,首先应考虑的是建立紧急预备金,准备好相当于家庭3个月支出的流动资产,以应对家庭急需用钱等情况的发生。可以采取活期存款和购买货币基金的方式。在预留好家庭应急准备金后,应该将每个月的净储蓄盈余(7700元左右)用于投资,增加投资资产的比例,提高理财收入,以应对未来孩子的出生和购房所面临的问题。

郭先生的家庭正处于成长期,两年后就将面临孩子出生的问题。孩子出生前后,将会产生很大一笔费用,合计约20000元左右(包括怀孕期间的检查、住院等相关费用)。按照郭先生家的目前收入水平,准备这笔钱是没有什么问题的(紧急预备金建立后,将原用于储备家庭紧急预备金的每月现金1000多元,用于储备这笔费用),况且郭先生和李女士两人均有生育保险作为保障,两人只需要准备2万元,做好加强营养和为宝宝添加衣物等准备即可。

接下来还需要考虑的是孩子的教育费问题。按照目前子女教育费用水平,孩子从幼儿园到大学,需要相关费用的现值为45万元左右(包括学费、生活费、课外教育费等),教育费用的成长率大概在8%左右。这样算下来,23年每年开销的终值大概是110万元左右。对长达5年以上的长期理财目标,建议采用基金定期定额的投资方式,选择一只指数型基金,每月进行投资,达到小额投资、积沙成塔的效果。

郭先生计划3年后,购置一套80平米左右的二手房,以房价1万元/平方米为例,3年后需要购房款80万元左右。可以采取首付三成24万元,剩下56万元用住房按揭贷款30年的方式来完成,每月还款额3800元左右。以郭先生家庭现有的收入,完全可以实现,不会添加额外的负担。首付款可以采取定期定额投资债券型基金的方式来完成。以投资3年、年投资报酬率5%计算为例,积累首付款24万元,需要每月定期定额投资6193元。

提示:孩子从一出生就需要资金投入,从孩子上小学后,教育费用开支就会逐步加大。建议家长要提高教育基金账户投资比例,平衡型配置基金产品因此如何把孩子在自立前拥有的钱打理好,如何让成长资金运用得最有效,这些需要家长与孩子来共同学习。

上海现以房养老


【导读】“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

曾经有个段子,讲美国老太在临死之前终于还清房贷,说的是美国人提前消费的理念。事实上,“美国老太”不仅买房提前消费,养老也经常通过“倒按揭”抵押房产,用明天的钱享受今天的生活。而今,随着中信银行即将开做此类业务,上海将再度出现“美国式”的以房养老模式。

中信银行总行日前宣布在国内率先推出“信福年华卡”为依托的“养老按揭”业务,并举办了以房养老按揭业务的视频会议,而上海分行方面也正按照总行要求积极推进此项业务。虽然上海何时正式开展此项业务还不确定,但据记者了解,已有客户致电中信银行进行咨询。

“养老按揭”业务与国外流行的“倒按揭”业务基本类似。“倒按揭”是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值,以及预计房主去世时房产估值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,房主可以继续居住,直到去世。当房主去世后,其房产出售所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。“倒按揭”出现在20世纪80年代中期,最早是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立,目前在发达国家已有20余年的发展历史。

中信银行上海分行相关负责人透露,参考国外的这种模式,他们又根据国情作了部分修正。如,借款人不限于老年人本人,只要有可抵押房产,老年人法定赡养人可以作为借款人,即子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。与此同时,“养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋,其中一套房屋用于抵押,便于房产处置。老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向中信银行申请贷款用于老年人养老用途,银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户,用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。若到期后不能偿还本金,所抵押房产将被处置,所得资金偿还银行贷款。

根据“养老按揭”协议,贷款借款人中,养老人须年满55岁,法定赡养人须年满18岁。贷款必须用于老年人养老用途,一般包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等,资金由老年人自主支付。贷款资金不得挪作他用。贷款金额方面,根据担保物价值和老年人养老合理需要的资金确定,计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%,每月实际支付养老金额不超过2万元。据悉,中信银行此业务的贷款期限根据借款人实际需要合理确定,最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行。

利用公积金还房贷 您确定不来看看吗?


您在买房的时候使用了住房公积金贷款吗?利用公积金贷款或还贷都是能给您带来一定的益处的。但是您知道怎么利用公积金还贷吗?下面跟随小编一起来看一下吧,希望能给那些正在利用公积金还贷的人一些的有用的信息。

1.你听说过公积金的"年冲"和"月冲"吗?

首先,咱们来科普一下基础知识吧。提取住房公积金归还贷款,一般被大家称作“冲还贷”,冲还贷可以选择两种归还方式—“年冲”和“月冲”,它俩有啥子区别呢?

年冲:就是一次性还款法是直接用公积金账户上的全部余额,来冲抵贷款本金。公积金中心有规定,年冲还款必须优先归还公积金贷款本金。也就是说,在还完全部的公积金贷款本金后,才可以冲减商业贷款的本金部分。其实,“年冲”说白了就是一种提前还款方式,可以节省不少公积金贷款的利息。

月冲:也叫逐月还款法,与年冲不同,是指按月将公积金账户上的资金从银行取出来还房贷。

如果使用月冲法,你每月都可以提取一次住房公积金,用于归还当月房贷本息。

如果提取的住房公积金金额不足时,借款人应及时补足还款金额。另外,提取住房公积金也可归还商业性住房贷款。

2.利用公积金还贷哪种方法更划算呢?

虽然年冲产生的贷款利息总额低于月冲产生的贷款利息总额,但并不是说年冲更好,适合自己的才是最好的。而哪种更适合,得根据你自己每月收支和当前的财务状况来决定。

使用年冲法,还贷初期的压力较大,但一年后,随着贷款本金的一次性冲抵,月供负担也将大幅减少。一般来说,公积金账户余额较多,并且贷款初期现金支出压力不大的购房者适合选择年冲还款;

使用月冲法,只需每月扣款还贷,适合收入较稳定但手头闲置资金并不多的人。因为大多数小伙伴的公积金并不高,不足以完全覆盖全部的房贷,一般采用公积金+商贷进行还款,这类人一般会选择月冲,每月使用公积金额度还一部分贷,剩下的再通过商贷来补充还款。

但这并不代表月冲法不能提前还款,你完全可以把每月节省下来的现金积攒到年底,然后一起冲抵本金,并且,好规划理财师建议你可优先归还商贷本金,因为商贷利息是高于公积金贷款的。

此外还要提醒各位,关于扣款需要注意的事项:

年冲只有在每年的4月或9月才会进行冲还贷,平时是需要自己把钱存入指定的还款帐户来归还贷款本息的;月冲则是每月会先从个人住房公积金帐户中扣款,如果个人住房公积金帐户余额不足,才会从你指定的还款帐户中扣款。

3.办理公积金冲贷款需要哪些材料呢?

办理冲贷款需要前往所在城市的公积金管理中心。虽说各个城市办理冲贷款所需资料有那点小差别,不过这几样东西一般来说都是必不可少的:住房公积金账号;身份证;户口簿;婚姻关系证明;借款人最近一次的贷款还款凭证;借款人的储蓄还款账户;借款人留存的《借款合同》原件。如果还款人变更了,还需要带上原所有委托人的借款合同、身份证、户口簿和原《委托书》。

提示:以上就是小编为您介绍的一些关于提取住房公积金还贷的一些问题。有一个让自己很满意的房子是每个人都需要的,但是有很多人在买房的路上困难重重。住房公积金就给了他们一定的信心,利用公积金还贷也相对减轻了他们的压力。

部分地区房贷提高门槛


为自己投保,是男人爱心和责任的体现!

目前有的银行在实际操作中早已提高首套房贷门槛,首套房贷悄然提高门槛,究竟是调控力度的再次升级还是差别化利率政策力度的削弱,正常的房产消费需求会因此受到影响。

近日,杭州、广州、上海等国内多个城市传来银行首套房贷首付比例及利率上调的消息。建设银行已经证实其浙江分行将首套房首付比例提高至四成,农业银行浙江分行有调整首套房贷利率的计划。回顾过去的一年,虽然对房地产信贷政策的调控主要集中在以二套房为主的投资、投机性需求上,但不少商业银行对于首套房贷的收紧也在悄悄地进行。在北京、上海、深圳等房地产一线城市,先是首套房贷利率优惠从7折调至8.5折,后来干脆直接取消了首套房贷利率优惠政策,而近日多地更是传来了首套房贷首付比例及利率上调的消息。

虽然,银监会相关负责人5日强调,目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成,贷款购买二套房首付款比例不低于六成、贷款不低于基准利率的1.1倍的监管要求没有改变,但就在几天后,建设银行相关负责人表示,该行浙江分行确已将首套房贷首付上调至四成。建行强调这并不是全国范围内调整,总行仍要求各级分行首套房贷执行不低于三成的首付款比例标准,但考虑到不同客户的风险情况、首付比例、信用等因素,分行可根据自身经营和市场情况,对当地房贷进行细化和差别化调整。

农行相关负责人表示,目前总行对于首套房和二套房的首付标准没有改变,“农行浙江分行目前首套房首付比例并没有发生变化,但准备调整利率水平,在基准利率上略有上浮,上浮空间未定”。

中信银行杭州分行相关负责人透露说,银行各分支机构实际提高首套房首付比例不一样,有的地方可能高达四五成,而贷款利率也肯定打不了7折。“每个支行因各地情况不同而稍有分别,但几乎可以肯定,首付三成很难批到贷款了。”

浦发银行深圳分行相关工作人员表示,现在额度很紧张,首套首付三成,利率最少上浮10%,还可能更高,主要看个人资质情况,利率最高可上调15%-20%。业内人士指出,今年以来,央行已经连续四次调整存款准备金率,达到了20.5%的高位,各银行贷款额度明显趋紧,为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率,于是选择了提高房贷门槛。“商业银行以盈利为目的,当信贷额度大、钱贷不出去的时候,就对放贷给予利率优惠,当信贷趋紧时,往往就提高利率水平,以达到‘以价补量’。”

自从去年年初“国十一条”将二套房贷首付定为不低于四成后,二套房贷的首付比例随着调控力度的加大不断提高,今年年初出台的“国八条”更是明确要求将银行二套房贷首付比例上调为不低于六成,利率不低于基准利率1.1倍。然而,在对多套住房信贷政策不断收紧的同时,对于首套住房的信贷政策始终没有发生太大的变化,打击投资、投机和保护居民的合理自住需求始终是房地产信贷政策的基本宗旨。

因此,当部分银行提高了首套房的首付比例时,不少业内人士也提出疑问,在房贷首付上调至四成的情况下,首套房贷和二套房贷首付差距由原来的三成变成了两成,信贷政策的“差别化”显然被削弱了,如此调整会不会打击合理购房需求?正在浙江大学念硕士的张蕾表示,对于在读的研究生,本来看到现在薪资渐涨,对毕业后买房燃起了信心,如果首付不是很高的话,买房还不能称为天方夜谭,但是现在首付提高了,估计买房的想法起码短时间内成为空想。

一些业内人士算了一笔账,如果以房屋总价200万元计算,调整前的首付款为60万元,贷款金额140万元,按揭30年,在等额本金还款方式下,如果利率上浮至基准1.1倍,每月需多还397.77元,总利息增加了143196.66元。如果首付提高到四成,利率上浮至基准1.1倍,首付款多支付20万元,月还款额为7083.72元,每月少支付782.85元,总利息少支付8182.67元,一次性首付支付压力较大。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为,限购政策影响持续,目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求,第二套购房占比由调控前的15.6%降至10.9%;如果信贷政策门槛提高,贷款首付和利率都处于高位,肯定会抑制自住购房者的需求。

近年来,抑制投机性住房需求,将房价降到合理水平的房地产调控政策一直都未松动,保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一贯要求。在商业银行保障其自身盈利和进行风险控制的同时,如何保障合理购房需求,避免差别化信贷政策被削弱同样是个需要认真面对的问题。

北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说,“国八条”出台至今楼市已经显现出积极效果,但是首套房首付和利率的上调将可能抑制正常的住房消费需求,如果该做法全面铺开,再加上限购、限贷的影响,将导致有效购房需求不足,首次置业萎缩加剧,将可能使得房价突然之间暴跌,给宏观经济运行带来震动。

建行研究部高级经理赵庆明则认为,短期内,首套房首付在全国大范围上调可能性不大,可能主要针对个别此前房价上涨过快、涨幅较大的城市。“今年以来,银行对房贷采取较为审慎的措施,个别地区上调首套房首付比例及利率多出于自身防范风险考虑。”韩世同建议,国家应该全面评估当前已有国家调控政策带来的效果,应当将政策坚持下去,巩固新政带来的效果,让房价朝着合理方向慢慢降下去,避免房价突然暴跌。长期来讲,应当适当降低首套房的门槛,鼓励合理购房需求。

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