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提前还房贷不要急着退房贷险;改为家财险更划算

2020-03-18
财险保险规划 保险车险规划与思路 车险保险基础知识

随着近期股市的低迷,提前还贷又成为不少按揭贷款者的选择,大部分购房者还清了银行的贷款后,觉得原来在贷款时办理的房屋保险没有什么用处了,纷纷选择了退保。不过,理财专家提醒购房者,在所有的财产险中,房贷险的费率其实是很低的,因此提前还贷后不要急于退保,将它改为普通的家财险更划算。本期快报理财教室邀请了广发银行杭州分行理财规划师刘政对部分问题进行解答。

问:四年前贷款买房,贷了50万元,按照银行要求买了房贷险,一次性缴纳了3345元保费,保险期限为20年。上个星期提前还清了贷款,到保险公司退保时,保险公司的人说可以改为普通的家财险,不知道这样做划不划算?

答:房贷险是购房者向银行申请住房贷款时,银行要求贷款人必须购买的保险,目前商业贷款已经取消,公积金贷款还要购买。按照保险合同规定,银行是受益人,在业主还贷期间,房屋发生火灾等损失或是被保险人丧失还款能力,由保险公司赔付给银行,如果贷款人提前还清贷款,保险责任也就随之终止,贷款人可以到保险公司退回余下的保费。事实上,对于提前还清贷款的购房者来说,不一定要急着退保,如果将它改为普通的家财险,将受益人由银行变更为购房者本人,这样更划算,因为房贷险的保费比单独购买家财险要便宜很多,相当于以较低的保费获得保障基本相同的房屋保险。

以这位读者为例,保额为50万元,保险期限为20年。一次性缴纳3345元保费,平均每年约为167元。如果直接购买普通的家财险,一般年缴100元左右只能保10万元,保50万元,每年缴的保费达到500元;而将房贷险改为普通的家财险,每年可少缴保费333元。

问:基金发行期认购利息如何计算?

答:基金发行时期认购资金的利息计算方式是根据每个基金公司的规定所决定的,有的基金公司是按照金融同业年利息0.99%计算(比个人储蓄利率高),也有一些基金公司是按照活期利息计算,发行成功后,基金公司将发行期利息折算成基金份额计入投资者的个人账户。

问:我还有两年就退休了,请问现在提高社保缴费比例是否划算?

答:短期内提高缴费比例,对退休后养老金的提升并不起太大的作用。

问:基金定投每月投多少合适?定投什么基金比较合适?

答:基金定投额度一般为每月收入的10%-20%为宜,基金定投最好选择高风险、高收益股票型基金,因为债券型基金或货币基金主要是获取固定收益,风险摊薄的作用不明显。可多关注业绩优秀的老基金。

问:以前是公司缴的社保,现在不在这家公司做了,新的单位一时没找到,我可不可以自己缴?怎么缴?

答:可以,只要已经办理了社保卡,就可以凭个人身份证和社保卡到所属社保局继续缴费。

问:现在开放式基金发行提示中,经常可以看到场外申购和场内申购、场外赎回和场内赎回,它们有什么不同?

答:场外和场内只针对LOF(上市开放式基金)和ETF(交易型开放式指数基金)而言的。这些基金既可以在一级市场进行申购赎回的操作,即场外的申购和赎回,也可以进行二级市场的价格买卖,即场内的申购和赎回。场外的申购赎回和普通基金是一样的,是通过基金公司的直销机构或者银行、基金销售中心等代销机构来进行的。场内的申购赎回和股票买卖是完全一样的,得通过券商的交易系统进行交易。

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家财险提前做好“防震”准备


家财险提前做好“防震”准备

自然灾害发生之后,除了人身安全受到严重威胁外,家庭财产同样会受到侵袭。2008年汶川地震,不少重灾区的房子坍塌,家里值钱的东西损毁。相比寿险来说,财险公司的多数险种基本都将地震等巨灾“拒之门外”。比如,在车险等主要险种的承保范围内,只包括暴雨等一般自然灾害,基本不包括地震等巨灾造成的损失。在大部分家庭财产保险中,地震等巨灾也被列为免除责任范围。

当前,国内家财险产品的具体承保责任包括:火灾、爆炸、雷击、台风、暴风、暴雨、洪水、雪灾等,以及飞行物体及其他空中运行物体坠落,外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。此外,个人抵押商品住房保险条款包括的财产保险、还款保证保险两部分也均将地震等巨灾作为除外责任。

那么,家庭财产该怎样来应对未知风险的侵袭呢?保险专家提醒大家,要尽可能的将家庭资产金融化,从而来减少自然灾害造成实物资产毁坏而带来家庭财富的损失。实物资产在地震中很难保存下来,比如房产,地震中坍塌损毁的可能性极大。但虚拟资产就不一样了。虚拟资产可以说就是金融资产,比如说,钱存在银行,尽管银行营业所可能会在地震中垮掉,但个人的钱还能取回来;再比如说保险,假如投保人在地震中受伤,会有相关的保险公司来负责损失赔付。要充分利用现代金融工具来化解不可抗风险所带来的潜在危害,从个人角度讲,储蓄、证券、信托、保险等现代金融工具可以将家庭财富风险降低。

不少人并没有为家庭资产做记录或备份的习惯。如今居民的金融资产越来越多样化,储蓄、债券、银行理财品、基金、证券、黄金……没有一个妥善的记录,那么多不同的账号,很难全部记清楚。遇到突发事件时,连实际损失是多少都不清楚。笔者建议,最好给家庭资产做一个备份,将家庭中的主要资产通过电子文档的方式进行记录,比如银行账户信息等可以保存在随身携带的U盘、手机内存卡中。重要的存折、银行卡、身份证等进行妥善保管,这样即使遗失银行卡,客户只要知道自己的账户信息,凭身份证就可以办理补办、取款手续。

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利用公积金还房贷 您确定不来看看吗?


您在买房的时候使用了住房公积金贷款吗?利用公积金贷款或还贷都是能给您带来一定的益处的。但是您知道怎么利用公积金还贷吗?下面跟随小编一起来看一下吧,希望能给那些正在利用公积金还贷的人一些的有用的信息。

1.你听说过公积金的"年冲"和"月冲"吗?

首先,咱们来科普一下基础知识吧。提取住房公积金归还贷款,一般被大家称作“冲还贷”,冲还贷可以选择两种归还方式—“年冲”和“月冲”,它俩有啥子区别呢?

年冲:就是一次性还款法是直接用公积金账户上的全部余额,来冲抵贷款本金。公积金中心有规定,年冲还款必须优先归还公积金贷款本金。也就是说,在还完全部的公积金贷款本金后,才可以冲减商业贷款的本金部分。其实,“年冲”说白了就是一种提前还款方式,可以节省不少公积金贷款的利息。

月冲:也叫逐月还款法,与年冲不同,是指按月将公积金账户上的资金从银行取出来还房贷。

如果使用月冲法,你每月都可以提取一次住房公积金,用于归还当月房贷本息。

如果提取的住房公积金金额不足时,借款人应及时补足还款金额。另外,提取住房公积金也可归还商业性住房贷款。

2.利用公积金还贷哪种方法更划算呢?

虽然年冲产生的贷款利息总额低于月冲产生的贷款利息总额,但并不是说年冲更好,适合自己的才是最好的。而哪种更适合,得根据你自己每月收支和当前的财务状况来决定。

使用年冲法,还贷初期的压力较大,但一年后,随着贷款本金的一次性冲抵,月供负担也将大幅减少。一般来说,公积金账户余额较多,并且贷款初期现金支出压力不大的购房者适合选择年冲还款;

使用月冲法,只需每月扣款还贷,适合收入较稳定但手头闲置资金并不多的人。因为大多数小伙伴的公积金并不高,不足以完全覆盖全部的房贷,一般采用公积金+商贷进行还款,这类人一般会选择月冲,每月使用公积金额度还一部分贷,剩下的再通过商贷来补充还款。

但这并不代表月冲法不能提前还款,你完全可以把每月节省下来的现金积攒到年底,然后一起冲抵本金,并且,好规划理财师建议你可优先归还商贷本金,因为商贷利息是高于公积金贷款的。

此外还要提醒各位,关于扣款需要注意的事项:

年冲只有在每年的4月或9月才会进行冲还贷,平时是需要自己把钱存入指定的还款帐户来归还贷款本息的;月冲则是每月会先从个人住房公积金帐户中扣款,如果个人住房公积金帐户余额不足,才会从你指定的还款帐户中扣款。

3.办理公积金冲贷款需要哪些材料呢?

办理冲贷款需要前往所在城市的公积金管理中心。虽说各个城市办理冲贷款所需资料有那点小差别,不过这几样东西一般来说都是必不可少的:住房公积金账号;身份证;户口簿;婚姻关系证明;借款人最近一次的贷款还款凭证;借款人的储蓄还款账户;借款人留存的《借款合同》原件。如果还款人变更了,还需要带上原所有委托人的借款合同、身份证、户口簿和原《委托书》。

提示:以上就是小编为您介绍的一些关于提取住房公积金还贷的一些问题。有一个让自己很满意的房子是每个人都需要的,但是有很多人在买房的路上困难重重。住房公积金就给了他们一定的信心,利用公积金还贷也相对减轻了他们的压力。

沪公积金房贷从严


公积金政策已经是在不断的变化中了,不论怎么改,目的都是为广大的购房者考虑,给他们带来利益的。关于二套房,三套房的规定也是国家在不断完善公积金制度。

住建部等四部门联合印发通知规范公积金房贷,促建信息共享机制防骗贷。住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》进一步收紧公积金贷款政策对使用公积金对住房的各种改变机制都有明确的规定,对投机炒房的行为给予了严厉打击。

《通知》明确,公积金贷款将不能用于购买非改善型二套房,改善型二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%。同时,公积金贷款领域首次执行差别化利率,即改善型二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

眼下,五年期以下(含五年)公积金贷款的年利率为3.50%;五年期以上公积金贷款的年利率为4.05%。根据重新调整后的公积金利率,以贷款10万元期限10年计算,上调前,二套房公积金总还款为121779.53元,月均还款为1014.83元。上调后,总还款为124105.95元,月均还款为1034.22元,总还款额上浮近3万元。对此,中国指数研究院副院长陈晟表示,公积金贷款利率首度实行差别化,是整体加息状态下的一种应对模式。此外,目前的楼市需要平抑投资,公积金贷款不再承担拉升经济的作用。

《通知》规定:第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房;停止向购买非改善型二套房以及第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

也就是说,对于非改善型二套房买家,公积金贷款已经全面停止,而改善型住宅的标准则需要地方进行认定。关于改善型二套房的认定,据上海某商业银行工作人员介绍,上海当前人均住房建筑面积为34平方米,低于这个面积的家庭购买第二套房,可被视为改善型用房。

此前的10月11日,上海市公积金管理中心已下发通知,暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。第二套住房公积金个人住房贷款的首付款比例不得低于50%。

对比可知,上海早已执行的规定与此次《通知》内容基本重合。两者为数不多的区别在于,此番《通知》明确了公积金贷款领域执行差别化利率,同时敦促建立信息共享机制,以防骗贷。《通知》提出,住房公积金管理中心要会同有关主管部门,抓紧建立信息共享机制,防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。

有业内人士透露,之前商业贷款和公积金贷款的“不兼容”模式,导致一些购房者多次成功申请所谓的低息贷款。比如首套房申请纯商业贷款,可以享受首套房的低息利率,然后在购买第二套房的时候,以配偶的名义申请纯公积金贷款。此外,利用人均住房建筑面积打擦边球的也不在少数。这些现象的存在,关键是信息登记不够全面。

此次《通知》是四部门联合发布的,意味着今后在执行过程中,四部门的合作将加强,随着信息登记覆盖面的拓宽,钻贷款漏洞将不再容易。他同时指出,要进一步堵截骗贷,还要在立法上完善。

上海市公积金管理中心的工作人员说,对于购买住房的认定,目前以借款人家庭从未使用过住房公积金贷款购房,及由借款人提供经房管部门认定的其家庭成员名下无成套住房登记为依据。由于此前央行刚刚进行加息,对于新通知的一些决定,将进行严格的执行,施行日之前的按照原方案执行。这样就维护了一些人的利益,把购房者的损失降到了最小。随着四部门最新通知的出炉,上海二套房公积金利率势必随之进一步提高。

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春节家财险保障家财安全


春节家财险保障家财安全

春节期间,人们关注外出旅行的安全,但是往往忽视了房屋空关时家庭财产的安全。即使不外出,春节期间,接待宾客,燃放爆竹等,家庭财产遭受损失的可能大幅增加,实际上,每年春节后,家财险理赔都会出现小高峰,因此准备一份家财险是度过一个快乐春节的保障之一。

对于大部分家庭来说,一份保障型的家财险产品就可以防御春节期间潜在的财产损失风险了。这类险种具有单纯的经济损失补偿性质,期限一般为1年,保险期满后,需要重新续保。主要保障因火灾、爆炸、自然灾害、意外事故等造成的家庭财产损失。

目前,各大保险公司推出的家财险保费基本在100-150元/年,消费者在购买这些产品时尤其要注意一些附加险种。比如在投保家财险主险的同时,可以附加对室内贵重物品进行盗抢险的投保;对自家物品的高空坠落可能导致的第三者伤亡进行附加投保;或者对家庭成员意外伤害和居家责任、家庭雇佣责任等进行附加。另外,在购买家财险时,消费者也有一些细节需要关注,与人身险产品不同,家财险保额的确定要与投保标的的现金价值挂钩。例如,投保人家由于火灾或爆炸造成损失10万元,如果投保人的保额只有5万元,那么保险公司只能赔付5万元;如果保额5万元,损失只有1万元,保险公司将按照投保人的损失1万元进行赔付。投保人还要保存好家用电器等的发票,如果发生火灾事故造成损失的,除保险单、财产损失清单外,保险公司还需要被保险人提交发票、消防部门证明等材料,如果发生修理费用,应保留相关修理发票或凭据。

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上海收紧个人房贷政策


目前房屋租金回报率甚至低于银行贷款利率。如果投资客的资金大量退出市场,房价下跌,商业地产信贷就要面临比较大的风险。这些都将是对房地产企业的重大考验。

面对如此严峻的市场形势,一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示,前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。在住宅市场限购限贷后,本市的商业地产由于不限贷不限购,逐渐成为了投资客的新宠。为了遏止这股投机之风,上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示,要求严格管理商业地产信贷,只能对“现房”放贷,个人消费贷款将被禁止购买商业用房。为了应对考验,大多数房企将加快布局三、四线城市,并抽离部分产业资本。一些上市企业则会在金融资本与产业资本的互动下开始退市或私有化。定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

自从上海楼市限购限贷之后,许多以前只做住宅的开发商纷纷将资金投入到了商业地产。成交数据显示,7月份上海写字楼的成交面积已达到154211平方米,同比上升了61.1%;成交均价则达到21476元每平方米,同比涨幅近40%。

上海银监局相关负责人日前表示,本市商业地产泡沫已经隐隐出现。据统计,截至6月底,本市商业地产贷款同比增加了35%,大量资金涌入又导致商业地产量价齐升、为此,上海银监局对于商业贷款采取了更严格的要求,明确叫停个人消费贷款购买商业用房。同时,还要求本地各商业银行,必须在商业用房竣工验收,成为现房后,才能对买房人发放贷款。而在以前,只需要结构封顶就能放贷。

业内人士透露,商业用房从结构封顶到竣工验收,最起码需要一年半到两年。这也意味着,如果顾客要贷款买房,开发商最起码要多等一年半,才能回笼卖房资金。此次上海银监局对上海商业地产风险的提示将给这批开发商的资金带来沉重的压力,开发商能否挺过这一关,不仅会波及商业地产的价格,更会最终传导到住宅市场。

在限购、限贷的紧逼之下,企业的资金链骤然收紧。临近年底,不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业,而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整,“以价换量”来回笼资金,做好御寒过冬准备。

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江苏家财险理赔案例


江苏家财险理赔案例

家住江苏的D女士投保了家庭财产险附加盗抢险,去年夏天因外出时未关窗户导致家中财物失窃,共计损失约5000元,其中现金500元、手机一部2000元、衣物2000元、DVD一台500元。胡女士报警后即向保险公司报案,索赔5000元。保险公司查验现场及参考警方资料后认为,胡女士家门锁完好,失窃的主要原因是胡女士防范不严、忘记关好窗户,这不在保险公司的保险责任范围内,因此拒赔,由胡女士自己承担5000元损失。

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首套房贷利率上调


国家出台二套和三套房的相关限制政策,来限制投机炒房的行为。不过最近北京市建行发出了首套房贷款利率的上调,新一轮房地产调控效果已经显现,房价下行的可能性要远大于房价上涨的压力。

我们现有的不少制度规则不仅暗含着或依赖着传统计划的阴影,同时又不是社会利益博弈之结果,这就使得以往不少制度规则的利益倾向性十分明显,甚至于只向少数人利益的倾斜。上周末建行北京分行上调首套房贷利率的消息传出,引发了业界对房地产调控进一步收紧的热议,认为此前只针对投资投机需求的二、三套房贷给与限制,现在连刚性需求的首套房贷也不放过了。这种现象在我国各行业比较普遍,我们要辨证的看待,究其根源还是我们从制度设计与制度落实上存在问题。这也是我国现阶段不可避免的共性问题。要想真正解决。

不可否认,从佛山“限购松绑”夭折,到国务院副总理李克强近日强调“房地产调控处在关键时期”,再到住建部要求限购调整权上收中央,种种迹象表明,当前房地产调控不会放松。但是,银行自主上调首套房贷利率,提高贷款门槛,并不意味着房地产调控进一步收紧,也不能说明国家对首套房贷扶持政策转向,而是有其自身原因的。

首先,从信贷供给角度看,9 月新增人民币贷款4700 亿,无论是环比还是同比都是减少的,有人分析这主要是存款减少的原因,在这种情况下,存款减少了,用来贷款的量也就有限了,商业银行在贷款投放的选择上必然会有所取舍,提高首套房贷款门槛、减少贷款需求也在情理之中。

其次,从银行的态度来看,今年新一轮房地产调控效果已经显现,房价下行的可能性要远大于房价上涨的压力,在这种情况下,住房抵押贷款物的价值是走低的,因此,银行也改变了对于房地产市场的判断,个人房贷业务已经不再是以往各银行争抢的“优质”业务。建行的官方解释是,“按照国家政策导向,高度关注房地产市场变化,借鉴同业做法及风险防范情况,继续实施客户、区域差别化政策。”而且,与只有百分之七点几的房贷利率相比,银行在配置信贷资源时也会更倾向于收益相对更高、风险相对更低的其他贷款项目。

第三,从以往经验看,每年银行信贷额度都是前高后低,到年底贷款额度所剩不多,会普遍出现贷款难的现象,因此即使现在去提请贷款,到审批下来恐怕也要到年底了,甚至有可能要等到明年初新一批贷款额度下来后再发放。

此外,目前首套房贷利率上调并不出现全国“一刀切”,大多数银行对于首套房贷利率仍然执行基准利率,只是会根据个人的征信情况和可接受程度来“差别化”自主选择是否上浮利率,而且,购房人也可以比照多家银行来选择贷款行。

泓扬民族精神,民族精神是一个国家生存和发展的支柱;尽管这种在信贷额度紧张情况下的贷款门槛提高,增加了购房人的信贷成本,对刚性自主需求带来了较大影响,但是不排除在明年信贷额度较宽松时首套房贷利率再调回来的可能性。全而建设小康:经济更加发展;民主更加健全;科学更加进步;文化更加繁荣; 社会更加和谐;人民生活更加殷实。

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2、该产品承保财产为城市住宅,农村集体产权、小产权房屋不在承保范围内,工厂、商铺也不在承保范围内。  95 元

家财险切忌超额投保


家财险切忌超额投保

家财险虽然费用相对较低,但投保人也要做到精打细算,选择保险金额时,保险金额不要超过财产的价值,一般来说,由于家财险遵循补偿性原则,对于超额投保的部分,保险公司不负责赔偿,此外,将同一财产选择不同保险公司投保,也不会得到多倍的赔偿。

如室内财产价值总计为3万元,而投保金额为5万元,即使财产全损,也只能获得最高3万元的赔偿,且家财险一般还设有一定的绝对免赔额,即实际损失少于保险金额时,保险公司将按实际损失予以赔偿。因此,在确定保险金额时应注意原值投保。

此外,除有财产保障外,许多家财险增加了人身意外保障,这种情况下,可根据家庭成员的人数来投保意外险,对于被保险人数,保险公司一般也有限制,如人保财险家财险条款规定,被保险人必须是同住在保险财产地址内,除家政服务人员外的家庭成员,最多5人。

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家财险投保需谨慎


随着经济水平的提高,思想的转变,现在很多家庭都有理财的观念。家财是一个家庭赖以生存必不可少的支柱,家财的安全就受到很多家庭的关注。家财险可以分为一般可保财产、特约可保财产和不可保财产三类,投保时一定要注意四个方面安全。

1、切忌超额投保。家财险遵循补偿性原则,对于超额投保的部分,保险公司不负责赔偿,并且将同一财产选择不同保险公司投保,也不会得到多倍的赔偿,保险公司会各承担一定的比例按损失的实际价值赔偿。所以消费者投保时按照财产的原值足额投保即可。

2、投保人与保险标的物具有保险利益。在家庭财产保险中,投保人与保险标的物之间应该有一定的利益关系,投保人对保险标的物拥有所有权、占有权或按合同规定产生的利益,这也是投保人是否有权投保的决定因素。如果保险利益变更,一定要到保险公司在原保单或保险凭证上批注或附贴批单。

3、并非所有财产都能投保。对于拥有全部产权的房屋及家用电器和文体娱乐用品、衣物和床上用品、室内装潢、家具及其他生活用具属于家财险保障范围。而损失发生后无法确定具体价值的财产(如字画、古玩、货币、票证等)、日常生活必需品,法律法规不允许个人收藏、保管的财产,不能投保家财险。

4、根据实际需要投保。家财险分为投资型家庭财产保险和普通家庭财产保险,两者的保险保障范围基本一样,投资型家财险不仅具有保障功能,还具有投资功能。消费者可根据自身经济实力和需要购买。另外,根据消费者的实际情况,如自住者、出租屋的房东、租房者的需求不同,可选择不同的保险产品。

提示:家财险在我们的家庭是很重要的一个保险种类,所以在投保家财险时,一定要注意一定的相关知识。在投保时,不要超额投保,认清楚哪些东西可以投保哪些不可以也是很重要的,您在投保时一定要考虑到自己家庭的实际情况。

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